Inversión
Plex de ingresos en Montreal y Laval
Un plex es dos compras en una: su vivienda y un pequeño negocio de alquiler. Ni atajo hacia la riqueza ni trampa …
El primer edificio se compra con su salario; el segundo, con las reglas. Lo que hace accesible un primer plex en el Gran Montreal desaparece cuando busca el segundo.
Este artículo empieza donde termina la guía del primer inmueble de ingresos. Información general: valide su caso con un prestamista y un contador.
Por qué el primer edificio es el más fácil de financiar
La CMHC (SCHL en francés) asegura con generosidad al propietario ocupante, mucho menos al inversionista ausente.
| Situación | Pago inicial mínimo | Préstamo asegurado hasta |
|---|---|---|
| 1 o 2 viviendas, usted ocupa | 5 % de los primeros 500 000 $, 10 % del resto | 95 % |
| 3 o 4 viviendas, usted ocupa | 10 % | 90 % |
| 2 a 4 viviendas, usted no ocupa | 20 % | 80 % |
Las dos primeras líneas exigen un precio inferior a 1 500 000 $ y una vivienda ocupada por usted, o sin pagar alquiler por su cónyuge o pareja de hecho, su padre, su madre o su hijo. La tercera es el producto Income Property de la CMHC: precio bajo 1 000 000 $ y puntaje de crédito mínimo de 600.
El mismo tríplex pide 10 % mientras usted vive allí y 20 % el día que se muda.
La prueba de resistencia y el prestamista que elige
La tasa con la que califica no es la que paga. La Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (BSIF) obliga a los prestamistas de carta federal a usar una tasa admisible mínima: la mayor entre la tasa de su contrato más 2 % y 5,25 %. Sigue vigente en 2026, y la CMHC aplica esa misma tasa a Income Property. Con seguro, lo evalúan igual.
Las cooperativas de servicios financieros de Quebec, en cambio, dependen de la Autorité des marchés financiers y no del BSIF. Pero desde 2021 la AMF les impone la misma tasa admisible en los préstamos sin seguro. Los demás criterios, como los coeficientes o la forma de contar los alquileres, varían de un prestamista a otro: su prestamista puede detallárselos, y un corredor hipotecario, compararlos.
Sume los coeficientes de la CMHC, 39 % y 44 % del ingreso bruto, y su puntaje de crédito.
Cómo cuenta sus alquileres el prestamista
- Dúplex ocupado: hasta el 100 % de los alquileres brutos se suma a su ingreso.
- Tríplex o cuádruplex ocupado: 50 % de los alquileres brutos, o el método del ingreso neto de alquiler.
- Edificio no ocupado objeto del préstamo: hasta el 50 % de los alquileres brutos, o el ingreso neto, es decir los alquileres brutos menos los gastos de operación.
- Edificios que ya posee: según la política del prestamista.
En el primero, ocupado, parte de los alquileres lo hace parecer más rico. En el segundo, el prestamista retiene como máximo la mitad de los alquileres brutos, o el neto, y el pago del primero sigue en su balance: un plex con flujo de caja delgado no lo ayuda a comprar el siguiente, lo bloquea.
De dónde sale el pago inicial del próximo
Según la Agencia de Consumo en Materia Financiera de Canadá, se puede pedir prestado hasta el 80 % del valor de la propiedad, con todas las deudas hipotecarias sumadas, y como máximo el 65 % por una línea de crédito hipotecaria.
- Ese techo no cambia por mucho que se haya revalorizado el inmueble. Y como un préstamo del 80 % o menos no lleva seguro, vuelve a la prueba del BSIF.
- Su plusvalía no es su pago inicial: si queda una hipoteca del 60 % del valor, le restan 20 puntos, no 40.
- La línea se paga dos veces: en intereses y en el saldo usado, que cuenta en los coeficientes del siguiente prestamista.
Añada la penalidad por pago anticipado, la tasación, el notario y el impuesto de bienvenida. Pruébelo con la calculadora hipotecaria y la calculadora de capacidad de endeudamiento.
Amortización, prima del seguro y costo real
La amortización de un préstamo asegurado tiene un tope de 25 años, salvo para los primeros compradores y quienes compran construcción nueva, a quienes Ottawa permite 30 años desde el 15 de diciembre de 2024. En un edificio no ocupado, 25 años.
En primas, la CMHC cobra al propietario ocupante 2,40 % hasta el 80 % del valor, 2,80 % hasta el 85 %, 3,10 % hasta el 90 % y 4,00 % hasta el 95 %. Más de 25 años de amortización añade 0,20 %. En el edificio no ocupado: 1,45 % hasta el 65 %, 2,00 % hasta el 75 % y 2,90 % hasta el 80 %.
La prima se suma al préstamo, pero el impuesto quebequense del 9 % sobre ella se paga en efectivo ante el notario, y Revenu Québec confirmó que sube al 9,975 % para las primas pagadas después del 31 de diciembre de 2026. Vea el mito del pago inicial del 20 %.
Los alquileres no son una variable de ajuste
El error más caro es comprar suponiendo que subirá los alquileres al mercado. No es usted quien decide.
Desde el 1 de enero de 2026, el Tribunal administratif du logement aplica un método de fijación simplificado a los avisos de modificación dados desde esa fecha. La base es el promedio del índice de precios al consumo de Quebec en tres años: 3,1 % entre el 2 de abril de 2026 y el 1 de abril de 2027. Se suman la parte de las subidas de impuestos y seguros que supera esa base, y las obras mayores, recuperadas al 5 % anual. El TAL publica su herramienta de cálculo.
La moratoria. Hasta el 6 de junio de 2027, ningún inquilino puede ser desalojado por subdivisión, ampliación sustancial o cambio de uso.
La recuperación. Cubre a usted, sus padres, sus hijos o un familiar al que sostiene, con aviso de al menos 6 meses antes del fin de un contrato de 12 meses. Un inquilino de 65 años o más, en el lugar desde hace 10 años y cuyo ingreso no supera el 125 % del umbral de vivienda de alquiler módico, está protegido, salvo excepciones. En indivisión con un tercero, la recuperación es en principio imposible.
Una cartera se construye sobre los alquileres actuales, no sobre los esperados.
Los impuestos en el segundo edificio
Los alquileres se declaran con el formulario federal T776 y el quebequense TP-128.
Corriente o de capital. Reparar un escalón se deduce el mismo año. Reemplazar la escalera es un gasto de capital: se suma al costo del edificio y se deduce lentamente. La ARC publica los criterios.
La amortización. Un edificio de alquiler es un bien de categoría 1, amortizable al 4 % anual. La deducción es opcional, se aplica al edificio y no al terreno, y no puede crear ni aumentar una pérdida de alquiler. Al vender, la amortización deducida puede reintegrarse a su ingreso.
¿A título personal o en sociedad? Para la ARC, una empresa cuyo propósito principal es obtener ingresos de bienes, los alquileres por ejemplo, es una empresa de inversión determinada: su ingreso no da derecho a la deducción para pequeñas empresas, salvo que emplee a más de cinco personas a tiempo completo todo el año. No es un atajo fiscal, sino una decisión de contador.
Los riesgos que una cartera amplifica
- La desocupación. En su Informe sobre el mercado de alquiler 2025, la CMHC midió una tasa de 2,9 % en los apartamentos de iniciativa privada de la región de Montreal.
- El inquilino que deja de pagar. Un trámite en el TAL lleva tiempo, y la cuota hipotecaria sale igual.
- Las obras mayores. Techo, ventanas, plomería: llegan en bloque y solo se recuperan al 5 % anual.
- Los impuestos municipales. Un nuevo rol de evaluación puede disparar la factura. Vea los impuestos prediales.
Cuantos más edificios, más se superponen. La reserva de liquidez es lo que lo mantiene propietario.
¿Tiene un edificio y quiere saber qué exigiría el segundo? Escríbame: revisamos sus contratos, su plusvalía y sus coeficientes antes de buscar.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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