La mejor tasa hipotecaria en Canadá

La tasa anunciada en la vitrina de un banco y la tasa escrita en su contrato rara vez son el mismo número. Entre las dos hay una prueba de calificación, ratios de endeudamiento, una cuota inicial, un plazo, una amortización y una cláusula de penalidad que casi nadie lee.

Un punto de referencia, con fecha: el 2 de septiembre de 2026, el Banco de Canadá mantuvo su tasa directriz en 2,25 %. Esa tasa se mueve, y las tasas hipotecarias se mueven con ella. Cualquier cifra de tasa que lea en un artículo envejece rápido: verifique la fecha antes de fiarse de ella.

Soy corredor inmobiliario, no prestamista ni corredor hipotecario. Esto es información general, tomada de las fuentes públicas citadas en el texto.

La tasa anunciada y la tasa con descuento

La Agencia de Consumo Financiero de Canadá (ACFC) lo dice sin rodeos: la tasa anunciada es la que el prestamista publicita para sus productos, y una tasa con descuento es inferior a ella. La agencia agrega una frase que conviene tomar al pie de la letra: pregunte a su prestamista si puede ofrecerle una tasa con descuento.

Retenga esa tasa anunciada por otra razón: reaparece en el cálculo de su penalidad si rompe el contrato antes del final del plazo.

Lo que el prestamista calcula antes de hablar de tasa

La prueba de resistencia. La Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (BSIF u OSFI) fija una tasa mínima de calificación para las hipotecas no aseguradas: la más alta entre la tasa del contrato más 2 % y 5,25 %. Usted no toma prestado a esa tasa, solo debe demostrar que podría pagarla. La ACFC enuncia la misma regla del lado del comprador.

Los ratios de endeudamiento. La SCHL (CMHC) fija dos topes para un préstamo asegurado: 39 % de amortización bruta de la deuda, que suma capital, intereses, impuestos y calefacción sobre el ingreso bruto, y 44 % de amortización total de la deuda, que añade sus otras deudas. La ACFC usa los mismos umbrales.

El crédito. Para un préstamo asegurado por la SCHL, al menos un prestatario o garante debe tener un puntaje de crédito de 600 como mínimo. Vea lo que su puntaje de crédito cambia de verdad y luego pruebe sus cifras con la calculadora de capacidad de compra.

Fija o variable

La tasa fija no cambia durante todo el plazo. La ACFC señala que suele ser más alta que una tasa variable: usted paga una prima por la certeza del pago.

La tasa variable sigue la tasa preferencial (prime) del prestamista, expresada como preferencial más o menos un margen. Cuando las tasas suben, una parte mayor de cada pago se va a intereses. Y según el producto, el pago mismo puede moverse: con un pago ajustable, el monto cobrado cambia cuando cambia la tasa.

Nadie puede decirle hacia dónde irán las tasas. La verdadera pregunta es su margen: si un aumento del pago lo pone en dificultad, la certeza vale su precio.

El plazo no es la amortización

El plazo es la duración del contrato que firma con ese prestamista. Al final usted renueva, con él o en otra parte. La ACFC observa que los prestamistas suelen ofrecer una tasa más alta para un plazo más largo, aunque no siempre.

La amortización es el tiempo total previsto para pagar. Para un préstamo asegurado, la SCHL fija la amortización máxima en 25 años en su producto SCHL Achat. Su producto SCHL Premier chez-soi permite 30 años, con una sobreprima de 0,20 puntos, cuando al menos un prestatario es comprador primerizo o la vivienda es nueva y nunca fue ocupada, por un valor inferior a 1 500 000 $.

Alargar la amortización baja el pago mensual y aumenta el interés total pagado. Una calculadora hipotecaria vuelve visibles ambos efectos en segundos.

Sobre la cuota inicial, según las reglas federales, explicadas por la ACFC, el mínimo es de 5 % hasta 500 000 $, luego 10 % sobre la porción por encima de ese monto, y 20 % a partir de 1,5 millones de dólares. Por debajo del 20 %, el seguro hipotecario es obligatorio. Vea también el mito del 20 % de entrada.

La penalidad que nadie mira al firmar

Si rompe un contrato cerrado antes del final del plazo, paga una penalidad. Según la ACFC, suele ser el mayor de dos montos: tres meses de intereses sobre el saldo, o el diferencial de tasas de interés.

El diferencial compara dos tasas. La primera es la tasa anunciada al firmar o su tasa actual con descuento. La segunda es la tasa anunciada actual para un plazo de duración similar, o esa misma tasa menos el descuento inicial. El resultado depende luego del monto que pague por anticipado, de los meses que falten para el final del plazo, de las tasas vigentes y del método del prestamista.

Ahí es donde dos contratos con la misma tasa dejan de ser equivalentes. Las instituciones con carta federal deben decirle cómo calculan la penalidad y qué factores usan, en un lenguaje claro, sencillo y no engañoso. El código de conducta federal va más lejos: información anual sobre sus privilegios, el monto permitido por año y el método de cálculo y, en cuanto confirme su intención de pagar, un estado escrito con la penalidad aplicable y cómo fue calculada.

Pida el método por escrito antes de firmar, no el día en que venda.

Banco federal o caisse: dos supervisores

El BSIF supervisa a las instituciones con carta federal, y su tasa mínima de calificación se aplica a sus préstamos no asegurados. Prevé una excepción para una transferencia simple en la renovación hacia otro prestamista federal, sin aumento del monto del préstamo ni del período de amortización.

En Quebec, las cooperativas de servicios financieros dependen más bien de la Autorité des marchés financiers (AMF), que publica su propia directriz sobre el otorgamiento de préstamos hipotecarios residenciales, aplicable a las cooperativas, a las sociedades fiduciarias y a otras instituciones de depósito autorizadas.

La consecuencia práctica: el mercado no se reduce a los grandes bancos, y dos prestamistas leen el mismo expediente de manera distinta.

El corredor hipotecario en Quebec

Desde el 1 de mayo de 2020, la supervisión del corretaje hipotecario pasó a la AMF, bajo la Ley sobre la distribución de productos y servicios financieros. Antes de esa fecha correspondía a la OACIQ.

Dos gestos antes de contratar a alguien: verificar su certificado en el registro de la AMF y preguntarle cómo se le remunera y a cuántos prestamistas consultó realmente por usted.

Por qué la tasa más baja no siempre es el mejor contrato

Cuatro elementos pesan tanto como el tercer decimal de la tasa.

• Los privilegios de pago anticipado. La ACFC los describe como la posibilidad de aumentar sus pagos regulares en cierto porcentaje o de hacer pagos globales hasta cierto monto.
• El método de cálculo de la penalidad. El descrito arriba.
• La transferibilidad. ¿Puede llevar el préstamo a otra propiedad durante el plazo?
• Lo que está por escrito. Su prestamista federal debe divulgar la tasa de interés anual, la tasa anual en porcentaje, la duración del plazo y el tipo de préstamo.

Una tasa más baja con privilegios escasos y una penalidad calculada sobre la tasa anunciada puede costar más que una tasa algo superior en un contrato flexible.

El método, en cuatro gestos

1. Haga primero el cálculo a la tasa mínima de calificación, no a la tasa que espera obtener.
2. Pida a cada prestamista tres cosas, por escrito: la tasa, el método de penalidad y los privilegios de pago anticipado.
3. Feche cada oferta, porque una oferta de tasa tiene fecha de caducidad.
4. Prepare el expediente antes de comparar: de eso tratan la guía hipotecaria del comprador primerizo y los errores de preaprobación.

Si se trata de una primera compra, revise además las ventajas fiscales a las que tiene derecho: mueven su presupuesto más que una décima de punto de tasa.

¿Prepara una compra en el Gran Montreal y quiere comparar sus opciones de financiamiento? Póngase en contacto y revisamos su expediente juntos.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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