Aumento de las cuotas de condominio en Quebec: quién decide

La convocatoria anuncia un aumento de las cargas comunes y nadie le pidió su opinión. Probablemente es legal. Desde el 14 de agosto de 2025, cada syndicat de copropriété (el sindicato de copropietarios, la entidad que administra el edificio) de Quebec debe cifrar el futuro de su inmueble, y esa cifra se convierte en cuotas. Esto es de dónde viene el aumento, quién lo decide y el único recurso que existe.

Por qué las cuotas de condominio suben en todo Quebec desde la ley 16

El Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (el reglamento sobre la copropiedad dividida), dictado por el decreto 991-2025 y publicado en la Gazette officielle du Québec el 30 de julio de 2025, está en vigor desde el 14 de agosto de 2025. El gobierno lo dice sin rodeos: ni el consejo de administración ni la asamblea pueden decidir sustraerse a él. De ahí se derivan dos documentos, el libro de mantenimiento y el estudio del fondo de previsión, y sobre todo un calendario. Ese calendario es la verdadera causa de los aumentos anunciados en estos tiempos.

Mientras esas sumas no estén fijadas, el artículo 153 impone un piso: al menos el 5 % de las contribuciones a las cargas comunes va al fondo de previsión. Es un piso administrativo, no una evaluación de su inmueble, y el estudio lo reemplaza por la cifra real.

Un aumento no es, por lo tanto, en sí mismo la prueba de una mala gestión. A menudo es la primera vez que el inmueble le pone precio a su techo y a sus ascensores. El calendario completo se detalla en las obligaciones de la ley 16 que verificar.

Lo que el estudio del fondo de previsión cifra realmente

El artículo 8 del Reglamento dice lo esencial. El estudio se basa en la lista, inscrita en el libro de mantenimiento, de las reparaciones mayores y los reemplazos que deben hacerse durante como mínimo los próximos 25 años. Debe contener, como mínimo, el saldo del fondo utilizado para realizarlo, una estimación del costo de cada reparación mayor en el año estimado de su realización, una recomendación sobre el monto que debe estar disponible al comienzo de cada año y sobre las sumas que aportar anualmente, y luego la explicación de los cálculos.

La palabra “estimado” hace todo el trabajo. Un techo previsto dentro de catorce años se cifra en dólares de su año de realización, no en dólares de hoy. Por eso un sindicato honesto, en un inmueble bien mantenido, puede aun así anunciar un aumento importante. El artículo 9 exige, además, que el estudio esté firmado y fechado por su autor: un documento sin firma ni fecha no es un estudio.

Quién decide el aumento: el consejo fija, la asamblea es consultada

El artículo 1072 del Code civil du Québec (el código civil de Quebec) contiene la frase que pocos copropietarios han leído. Cada año, el consejo de administración fija, después de consultar a la asamblea, la contribución a las cargas comunes, que incluyen las sumas que aportar al fondo de previsión y al fondo de autoseguro. El sindicato avisa luego sin demora a cada copropietario del monto de sus contribuciones y de su fecha de exigibilidad. Consultar no es someter a votación, y el Code no exige ningún aviso más largo.

La asamblea vota de verdad en otro lugar. El artículo 1096 rige las decisiones ordinarias por mayoría de los votos presentes o representados, y el artículo 1097 exige las tres cuartas partes de esos votos para las obras de transformación, ampliación o mejora de las partes comunes, así como para el reparto de su costo. La línea divisoria: reparar o reemplazar le corresponde al consejo, mejorar o ampliar le corresponde a la asamblea. Pregunte en qué casilla caen las obras antes de discutir el monto. Y recuerde que cada voto es proporcional al valor relativo de la fracción (artículo 1090).

Su poder real se juega antes de la asamblea. La convocatoria de la asamblea anual debe ir acompañada del balance, del estado de resultados, del estado de deudas y créditos, del presupuesto previsional y de una nota sobre las condiciones esenciales de todo contrato propuesto y de todas las obras proyectadas (artículo 1087). Como el sindicato es una persona jurídica (artículo 1039), esa convocatoria se envía al menos 10 días y como máximo 45 días antes de la asamblea (artículo 346), y miembros que representen el 10 % de los votos pueden exigir la convocatoria de una asamblea (artículo 352). El artículo 1088 le da cinco días después de la recepción para hacer inscribir una pregunta en el orden del día. Cinco días, una vez al año: ahí es donde la discusión se gana o se pierde.

Antes de juzgar abusivo el aumento, mida lo que le hace a su expediente: la calculadora de capacidad de compra muestra el efecto de una carga mensual más alta sobre lo que un prestamista le concederá en la próxima renovación.

Su cuota parte sigue el valor relativo, no la superficie

El artículo 1064 fija el reparto: cada uno contribuye a las cargas comunes en proporción al valor relativo de su fracción. Ese valor se establece en la declaración de copropiedad según la naturaleza, el destino, las dimensiones y la situación de la parte privativa, sin tener en cuenta su uso (artículo 1041). Dos unidades de igual superficie pueden entonces pagar montos distintos sin que haya error, y una decisión que modificara ese valor en contra de la declaración no tendría efecto (artículo 1102).

La revisión judicial existe, pero es estrecha: el artículo 1068 la abre dentro de los cinco años siguientes a la inscripción de la declaración, y solo si la diferencia supera una décima parte. Pasado ese plazo, el reparto es el que usted compró.

¿Se puede impugnar un aumento de las cuotas de condominio en Quebec?

Sí, pero no como uno se lo imagina, y el recurso depende de quién tomó la decisión.

Si el aumento viene del consejo, es el artículo 1086.2: todo copropietario o administrador puede pedir al tribunal que anule o, excepcionalmente, que modifique la decisión si es parcial, si se tomó con la intención de perjudicar a los copropietarios o con desprecio de sus derechos, y la acción debe presentarse dentro de los 90 días siguientes a la decisión, so pena de caducidad. Si viene de la asamblea, es el artículo 1103: los mismos motivos, más el error en el cálculo de los votos, y 90 días a partir de la asamblea.

Tres cosas que entender antes de llamar a un abogado. La caducidad no es una prescripción: pasados 90 días, el derecho a actuar ya no existe. Ninguno de esos dos artículos permite alegar que otro aumento habría sido más sensato. Y el artículo 1103 permite al tribunal condenar a pagar daños y perjuicios al demandante cuya acción sea fútil o vejatoria.

Mientras tanto, usted paga. El sindicato puede inscribir una hipoteca legal sobre la fracción del copropietario en mora desde hace más de 30 días (artículo 2729), y quien no ha pagado su cuota parte desde hace más de tres meses queda inhabilitado para ser administrador (artículo 1086). Retener su contribución para protestar siempre se vuelve contra quien lo hace. Soy corredor, no abogado: un recurso de anulación se prepara con un jurista, y el contador de los 90 días corre sin usted.

El seguro del sindicato, el otro motor del aumento

El Bureau d’assurance du Canada (la oficina de seguros de Canadá, BAC) describe la mecánica para la copropiedad quebequense: el aumento de la siniestralidad se tradujo en un endurecimiento del mercado de seguros para los sindicatos, con coberturas más limitadas y un aumento de las primas y de los deducibles. El BAC no publica ningún porcentaje promedio, y yo no voy a inventar uno.

Lo que sí es verificable es el vínculo entre el deducible y su factura. El artículo 1071.1 obliga al sindicato a constituir un fondo de autoseguro destinado al pago de los deducibles de sus pólizas, y el artículo 1072 coloca las sumas que aportarle dentro de sus cargas comunes: un deducible que sube hace subir una línea de su presupuesto, aun sin siniestro. El artículo 1073 exige además que el monto asegurado permita la reconstrucción del inmueble y que se evalúe al menos cada cinco años.

Una encuesta del BAC realizada en 2020 mide el punto ciego: uno de cada dos copropietarios ignora el monto del deducible del seguro de su sindicato. El detalle del cálculo de la contribución al fondo de autoseguro está en cuotas de condominio y fondo de previsión.

Comprador: detectar un aumento antes de que se anuncie

La constancia del sindicato que el vendedor debe entregarle contiene tres líneas que anuncian un aumento mucho antes de que se decida. El artículo 10 del Reglamento las hace obligatorias.

Las contribuciones exigidas frente a las contribuciones pagadas, en tres años. El párrafo 2 impone los dos montos. Una diferencia persistente entre lo que el consejo facturó y lo que los copropietarios pagaron señala un problema de cobro, y el faltante recae en quienes pagan.

El superávit o el déficit de los tres últimos estados financieros. Párrafo 4. Tres déficits seguidos no se recuperan de otra forma que con un aumento o una cuota especial.

Las obras previstas a diez años, con su fecha y su costo estimados. Párrafo 8 d). Ponga ese total al lado del saldo del fondo y de la recomendación del estudio, exigidos en el párrafo 1. La diferencia es su verdadera pregunta al vendedor.

Agregue las actas del consejo y de las asambleas, que el artículo 1070 coloca en el registro del sindicato junto con el libro y el estudio: una cuota especial aparece casi siempre en un acta antes de existir en un aviso.

Preguntas frecuentes

El consejo aumentó mis cuotas sin votación de la asamblea. ¿Es legal? Sí, en la mayoría de los casos: el artículo 1072 le encarga fijar la contribución anual después de consultar. La votación de la asamblea sirve para otras cosas, en particular por tres cuartas partes de los votos para obras de mejora y el reparto de su costo.

¿Puedo retener mi contribución mientras el consejo no se explique? No, y es el peor momento para hacerlo. Después de 30 días de mora, el sindicato puede inscribir una hipoteca legal sobre su fracción. Después de tres meses, usted queda inhabilitado para formar parte del consejo.

Mi sindicato todavía no tiene estudio del fondo de previsión. ¿Y después? Tiene hasta tres años y un día después del 14 de agosto de 2025 para obtenerlo, y mientras tanto al menos el 5 % de sus contribuciones va al fondo. El consejo fija luego las sumas dentro de los 30 días de la primera asamblea anual que sigue, con un máximo de 10 años para cerrar la brecha.

¿Cuánto aumentan en promedio las cuotas de condominio en Quebec? Ninguna fuente pública quebequense publica esa cifra. El BAC describe una tendencia al alza de las primas y de los deducibles sin cuantificarla, y nada compila las cargas comunes de los sindicatos de Quebec. Un porcentaje promedio anunciado por un corredor es inventado.

Para completar, lea las señales que se verifican en papel y conservar o vender ante una cuota especial.

¿Un aumento anunciado en su edificio, o un condominio que le interesa? Escríbame: leemos juntos la constancia del sindicato, las actas y los tres últimos estados financieros antes de que usted decida.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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