Aumentar el valor de un plex en Montreal o en Laval

Un plex rara vez se vende por su decoración. El comprador suma los alquileres, resta los gastos, y su oferta sigue ese resultado. Esto es lo que hace subir esa cifra en Montreal y en Laval, lo que el Tribunal administratif du logement (el tribunal de vivienda de Quebec) permite desde enero de 2026, y lo que destruye valor en lugar de crearlo. Información general: valide su caso con un jurista y un contador.

Por qué el ingreso decide el precio de un plex

Dos compradores miran el mismo dúplex y no calculan lo mismo. El futuro ocupante lo compara con los plex vendidos alrededor y piensa en cuota mensual. El inversionista parte del ingreso neto y lo convierte en precio. Un dólar de alquiler recurrente pesa, por lo tanto, más que un dólar de estética.

Ninguna fuente oficial publica una tasa de capitalización para los plex de Montreal o de Laval. Desconfíe de la que se cita sin referencia. La APCIQ sí publica los movimientos del mercado: en agosto de 2026, en la región metropolitana de Montreal, las inscripciones de plex subieron 15 % en un año y las ventas retrocedieron 13 %, pero el precio mediano de los plex avanzó 2 % y su plazo de venta promedio es el único que bajó, a 52 días.

Aumentar el valor de un plex: lo que permite la fixation de loyer desde 2026

El método cambió el 1 de enero de 2026. El Règlement sur les critères de fixation de loyer, el reglamento sobre los criterios de fijación del alquiler, modificado por el decreto 1455-2025, se aplica a las solicitudes cuyo avis de modification de bail, el aviso de modificación del arrendamiento, se entregó a partir de esa fecha. El método anterior sigue rigiendo los avisos anteriores. El artículo 3 enumera seis criterios, y solo seis.

Su cuadro de gastos ya no se lee línea por línea. Calefacción, electricidad, mantenimiento, retiro de nieve, gestión: esos rubros ya no son criterios distintos. Quedan absorbidos en el porcentaje de base, que el artículo 3.1 calcula sobre el promedio de tres años de las variaciones del índice de precios al consumidor de Quebec.

Un alza de impuestos no pasa entera. El artículo 4 obliga al tribunal a restar el valor absoluto del porcentaje de base de la variación observada. Un alza de impuestos de 3 % en un año en que la base es de 3,1 % no agrega nada, entonces. El porcentaje de 6,7 % difundido en enero de 2026, por su parte, solo alcanza la parte del alquiler ligada a los servicios vinculados a la persona misma del inquilino, en residencia para personas mayores.

Esos porcentajes sirven cuando el tribunal fija el alquiler. Entre usted y su inquilino, lo que cuenta es el acuerdo: el artículo 1942 del Code civil du Québec impone un aviso de 3 a 6 meses antes del término de un arrendamiento de 12 meses o más, el artículo 1945 hace del silencio del inquilino una aceptación, y el artículo 1947 le deja un mes después de un rechazo para acudir al tribunal.

Las obras que se recuperan en el alquiler, y las que no

El anexo I del reglamento enumera los gastos de capital: cimientos, estructura, techo, revestimiento exterior, balcones, ladrillo, ventanas deterioradas, drenaje francés, sistemas de seguridad, renovación mayor de una cocina o de un baño, pisos, panel eléctrico, aislamiento acústico, aislamiento térmico, calefacción, cargadores de vehículos, válvulas antirretorno.

Lo que no se recupera es igual de preciso.

• Lo que pagó un tercero. El artículo 13 reduce el gasto por el monto de una ayuda pública y de toda indemnización pagada por un tercero. Un techo rehecho por la aseguradora no vale 5 % para usted.
• Lo que beneficia a una sola vivienda. El artículo 5 establece la parte atribuible según la proporción del alquiler respecto de los ingresos del edificio, y la restringe a las viviendas beneficiarias cuando el gasto no las alcanza a todas. Rehacer el baño del tercer piso no toca el alquiler de la planta baja.
• Lo que se pagó en el momento equivocado. Solo cuentan los gastos del período de referencia: para un arrendamiento que termina entre el 1 de abril y el 31 de diciembre, el año civil anterior al término. Un techo pagado en 2024 no reaparece en un aviso para un arrendamiento que termina en 2027.

Retenga el orden de magnitud: cinco por ciento de un gasto no es cinco por ciento del alquiler. En un tríplex donde una vivienda representa un tercio de los ingresos, una factura de 40 000 $ da una parte atribuible de unos 13 300 $, cuyo 5 % son alrededor de 667 $ por año. Es una aplicación de la fórmula, no una promesa, y el mismo reflejo sirve en otras partes, como lo explica lo que rinden de verdad las renovaciones.

La salida de un inquilino, el único momento en que el alquiler se recoloca

El alquiler entre dos arrendamientos no es libre. El artículo 1896 del Code civil obliga al arrendador, al celebrar el contrato, a entregar al nuevo inquilino un aviso que indique el alquiler más bajo pagado en los 12 meses anteriores, o el alquiler fijado por el tribunal durante ese período. Es la section G.

El artículo 1950 le da al nuevo inquilino un recurso de fijación dentro de los 10 días de celebrado el contrato si paga más que ese alquiler, dentro de los dos meses del inicio del contrato si no recibió el aviso, y dentro de los dos meses de conocido el hecho si el aviso era falso, lo que además abre la puerta a daños punitivos. Un salto de alquiler en el recambio es, entonces, una apuesta al silencio del inquilino, y un alquiler devuelto hacia atrás después de la venta se vuelve el problema del comprador.

La excepción existe. El artículo 1955 descarta la fijación durante los cinco años siguientes a la fecha en que el edificio está listo para su uso, si es de construcción nueva o si su uso locativo resulta de un cambio de destino reciente. Todavía hace falta que el contrato lo prevea e indique el alquiler máximo exigible durante esos cinco años. Es la section F.

Los gastos que el comprador y el prestamista van a recalcular

El comprador no retoma sus cifras. Normaliza: impuestos, seguro, calefacción pagada por el arrendador, alquiler del calentador de agua, retiro de nieve, gestión, cuentas incobrables, desocupación y reserva de mantenimiento. Un contrato con calefacción incluida se lee como un alquiler más bajo, y sacar la calefacción del contrato es una modificación sometida al mismo régimen de aviso, que el inquilino puede rechazar.

El prestamista cambia de lógica según el número de viviendas. Para un edificio de 2 a 4 viviendas no ocupado por el propietario, la CMHC (SCHL en francés) permite sumar hasta 50 % del ingreso locativo bruto en los ratios, con una relación préstamo valor máxima de 80 % y una amortización de 25 años. A partir de 5 viviendas es otro producto: financia hasta 85 % del valor tanto en compra como en refinanciamiento, autoriza una amortización de hasta 40 años para un edificio existente, y exige cinco años de experiencia en gestión de edificios multivivienda. Ahí, es el ingreso del edificio el que califica el préstamo. La calculadora hipotecaria da la cuota; el ingreso decide la oferta.

Lo que destruye el valor de un plex en lugar de aumentarlo

La vivienda que la municipalidad no reconoce. Una vivienda acondicionada en el sótano no se vuelve conforme porque se alquile. Verifique con la Ciudad antes de contar su alquiler, como lo recuerda la guía de inversión en Laval.

El alquiler de favor. El artículo 6 del reglamento prevé que, si el alquiler al término del contrato es un alquiler de favor, el tribunal lo determina según el de viviendas comparables. Alquilarle al hermano a 700 $ no crea una prueba de mercado.

Cortar un servicio para ahorrar. El artículo 8 obliga al tribunal a reducir el alquiler en la medida en que el arrendador haya dejado, durante los 12 meses anteriores, de mantener la calidad de los servicios o de procurar el uso de un accesorio. Retirar el estacionamiento o el casillero puede costar más que el ahorro.

Vaciar el edificio como estrategia. La recuperación y el desalojo obedecen a un régimen estricto, con una carga de la prueba que recae en el arrendador, detallado en la recuperación por un propietario ocupante.

Los documentos que prueban el ingreso a un comprador y a un prestamista

Pido esta pila antes de hablar de precio, y el prestamista pedirá lo mismo.

• Todos los contratos de arrendamiento firmados, con la section G de cada uno, y las decisiones del Tribunal administratif du logement si las hay.
• Los avisos de modificación transmitidos, la respuesta escrita del inquilino y las fechas.
• Un registro de alquileres: alquiler del contrato, fechas de inicio y de fin, servicios incluidos, antigüedad.
• Las cuentas de impuestos de los últimos tres años y los avisos de la aseguradora.
• Las facturas y pruebas de pago de los gastos de capital con su fecha, más las cartas de subvención y los arreglos de la aseguradora, que el artículo 13 deduce de todos modos.
• Los estados de ingresos y gastos, y sus declaraciones T776 y TP-128.

Un plex cuyos alquileres se anuncian sin contrato se vende con descuento.

Preguntas frecuentes

Rehago el techo este verano. ¿Cuánto puedo aumentar el alquiler? Nadie se lo puede decir de antemano. El reglamento prevé 5 % del gasto, aplicado a la parte atribuible a cada vivienda según el artículo 5, y solo para el período de referencia. El aumento solo existe si el inquilino lo acepta o si el tribunal lo concede.

Mi inquilino se va. ¿Puedo fijar el alquiler que quiera? Usted debe declarar en la section G el alquiler más bajo pagado en los 12 meses anteriores. El nuevo inquilino tiene luego 10 días para pedir la fixation de loyer, dos meses si el aviso falta o es falso.

Un comprador me ofrece menos porque mis alquileres son bajos. ¿Debería esperar? Eso depende de su calendario de contratos, no de una intuición de mercado. Bajo este método, los alquileres suben lentamente, y nadie puede garantizarle un precio dentro de 18 meses.

Para completar, lea Gestionar propiedades de alquiler en Montreal y Laval y Plex de ingresos en Montreal y Laval, la guía honesta para principiantes.

¿Piensa vender su plex en los próximos 24 meses? Escríbame: leemos los contratos, las sections G y los avisos en curso antes de hablar de precio.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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