Análisis de Mercado
¿Qué factores influyen en el mercado inmobiliario de Quebec?
Cuando el mercado se desacelera, cada titular señala a un culpable: las tasas, la inmigración, las obras, el …
« Asequible » tiene una definición oficial en Canadá, y se calcula con tres números: el precio, la tasa y el ingreso del hogar. Con los precios medianos de Centris, el sistema de inscripciones de los corredores inmobiliarios de Quebec, del tercer trimestre de 2026, el pago de la casa unifamiliar mediana supera ese umbral para el hogar con el ingreso mediano medido en 2020, tanto en Laval como en la isla de Montreal. Aquí está el cálculo ciudad por ciudad, con las hipótesis por escrito, y luego tres escenarios para 2027 que usted puede rehacer con sus propias cifras.
Qué significa asequible: el umbral del 30 % de la SCHL
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL, la agencia federal de vivienda, CMHC en inglés) lo dice en una frase: « En Canadá, una vivienda se considera asequible si cuesta menos del 30 % del ingreso antes de impuestos del hogar ». Para un propietario, ese costo abarca los pagos hipotecarios, el impuesto municipal, las cuotas de condominio, la electricidad, el combustible, el agua y los demás servicios municipales. El cálculo que sigue solo toma en cuenta el pago hipotecario: por lo tanto, subestima el esfuerzo real.
No es una regla de préstamo. Un prestamista aplica sus propios coeficientes, explicados en qué salario se necesita para comprar en Montreal o Laval. Superar el 30 % no significa ser rechazado; quedarse por debajo no garantiza ninguna aprobación.
El umbral mide sobre todo a los hogares ya instalados. En el censo de 2021, el 11,9 % de los propietarios de Laval destinaba el 30 % o más de su ingreso a la vivienda, según Statistique Canada; en la aglomeración de Montreal, el 17,3 % de los propietarios y el 28 % de los inquilinos, según la Ciudad de Montreal. Estos coeficientes describen hogares que ya tienen vivienda, sea cual sea la fecha de su compra o de su contrato de arrendamiento. El comprador de 2026 paga el precio del trimestre.
La asequibilidad de una casa en Quebec, ciudad por ciudad
Las hipótesis, para reemplazar por las suyas. Precio: mediana de Centris de la unifamiliar, de julio a septiembre de 2026. Pago inicial: 20 %, lo que evita el seguro hipotecario que la SCHL exige por debajo de ese umbral. Tasa: 4,49 %, promedio ponderado de los nuevos préstamos no asegurados a tasa fija de 5 años o más de los bancos con carta federal en julio de 2026, último mes publicado por el Banco de Canadá. Amortización de 25 años, pagos mensuales e interés capitalizado dos veces al año, como en la calculadora hipotecaria del sitio, donde cada fila se puede rehacer. Ingreso necesario: pago anual dividido entre 0,30.
El cálculo, para Laval. 630 000 $ menos 20 %: préstamo de 504 000 $. Pago: 2 787 $ al mes, 33 440 $ al año. 33 440 $ ÷ 0,30 = 111 468 $, redondeado a 111 500 $.
| Ciudad o sector de Centris | Precio mediano | Pago | Ingreso necesario |
|---|---|---|---|
| Isla de Montreal | 812 000 $ | 3 592 $ | 143 700 $ |
| Laval | 630 000 $ | 2 787 $ | 111 500 $ |
| Longueuil, Vieux-Longueuil | 625 000 $ | 2 765 $ | 110 600 $ |
| Longueuil, Saint-Hubert | 587 500 $ | 2 599 $ | 103 900 $ |
| Terrebonne, sector Terrebonne | 632 500 $ | 2 798 $ | 111 900 $ |
| Terrebonne, Lachenaie | 695 000 $ | 3 074 $ | 123 000 $ |
| Terrebonne, La Plaine | 520 000 $ | 2 300 $ | 92 000 $ |
| Saint-Jérôme | 540 000 $ | 2 389 $ | 95 500 $ |
| Mirabel | 650 000 $ | 2 875 $ | 115 000 $ |
| Repentigny, sector Repentigny | 598 000 $ | 2 645 $ | 105 800 $ |
| Repentigny, Le Gardeur | 580 000 $ | 2 566 $ | 102 600 $ |
Fuente de los precios: Centris, tercer trimestre de 2026. Centris publica Longueuil, Terrebonne y Repentigny solo por sector, y dos medianas no se suman. Su fila « isla de Montreal » abarca toda la aglomeración.
Frente al ingreso mediano, donde está verificado. El ingreso total mediano de los hogares era de 85 000 $ en Laval en 2020, según el censo de 2021, y de 66 500 $ en la aglomeración de Montreal, según el perfil de los hogares de la Ciudad de Montreal. El pago de la unifamiliar mediana absorbería el 39,3 % de ese ingreso en Laval (33 440 $ ÷ 85 000 $) y el 64,8 % en la isla (43 101 $ ÷ 66 500 $). Para las otras cinco ciudades, no pude verificar el ingreso mediano en la fuente en la fecha de redacción: por eso no se cita, y la última columna sirve para compararla con su propio ingreso.
Dos límites. Estos ingresos corresponden a 2020, año de referencia del censo de 2021, y la Ciudad de Montreal invita a leerlos con prudencia debido a los programas de apoyo vinculados a la pandemia. Una mediana, recuerda Centris, « no es el reflejo de cada propiedad individual ».
El condominio: la entrada más accesible, en cifras
Mismas hipótesis, mismo trimestre.
| Ciudad o sector de Centris | Precio mediano | Pago | Ingreso necesario |
|---|---|---|---|
| Isla de Montreal | 477 000 $ | 2 110 $ | 84 400 $ |
| Laval | 439 999 $ | 1 946 $ | 77 900 $ |
| Longueuil, Vieux-Longueuil | 398 500 $ | 1 763 $ | 70 500 $ |
| Longueuil, Saint-Hubert | 395 000 $ | 1 747 $ | 69 900 $ |
| Terrebonne, sector Terrebonne | 442 000 $ | 1 955 $ | 78 200 $ |
| Saint-Jérôme | 319 250 $ | 1 412 $ | 56 500 $ |
| Mirabel | 462 000 $ | 2 044 $ | 81 700 $ |
| Repentigny, sector Repentigny | 320 000 $ | 1 415 $ | 56 600 $ |
Lachenaie, La Plaine y Le Gardeur no tienen mediana trimestral publicada, por falta de transacciones suficientes. En Repentigny, la mediana retrocede un 15 % en un año, sobre 49 ventas: una variación que debe leerse con prudencia.
Laval es la única fila verificada por debajo del umbral. El condominio mediano absorbe allí el 27,5 % del ingreso mediano de 2020 (23 355 $ ÷ 85 000 $). Quedan 2 145 $ al año, unos 179 $ al mes, para el impuesto municipal, la energía y las cuotas de condominio. Ninguna fuente oficial consultada publica la mediana de esos gastos por ciudad. En la isla, el condominio mediano absorbe el 38,1 % del ingreso mediano.
El precio que permite cada ingreso, al 30 %. Invirtiendo el cálculo: unos 289 000 $ para 51 200 $, ingreso mediano de los hogares inquilinos de la aglomeración en 2020; 376 000 $ para 66 500 $; 480 000 $ para 85 000 $; 576 000 $ para 102 000 $, ingreso mediano de los propietarios de la aglomeración. Para el hogar inquilino mediano de la isla, la diferencia con el condominio mediano supera los 185 000 $.
Lo que hará variar la asequibilidad de aquí a 2027
Cuatro palancas, cada una con su dato más reciente. Ninguno de esos datos es una previsión; la dirección de los precios y el calendario de las tasas se tratan en otros textos de la misma serie.
Las tasas. La tasa directriz del Banco de Canadá es de 2,25 % desde la baja anunciada el 29 de octubre de 2025; el próximo anuncio está previsto para el 28 de octubre de 2026. La tasa del cálculo, en cambio, subió: 4,17 % en abril, 4,49 % en julio. La tasa hipotecaria ordinaria a 5 años de los bancos con carta federal pasó de 6,09 % a fines de septiembre a 6,19 % el 7 y el 14 de octubre.
Los precios. En la región metropolitana de censo (RMR) de Montreal, en el tercer trimestre de 2026, la APCIQ, la asociación profesional de corredores inmobiliarios de Quebec, mide una unifamiliar mediana de 645 500 $ (+2 %) y un condominio mediano de 435 000 $ (+2 %), con 20 350 propiedades inscritas (+17 %). En septiembre, el inventario superaba en un 18 % su promedio de diez años, « lo que atenúa la presión sobre los precios », según la APCIQ.
La oferta nueva. La SCHL contabiliza 19 028 inicios de obra en la RMR de enero a septiembre de 2026, contra 19 331 un año antes; solo en septiembre, 1 266 contra 2 610.
Los ingresos. En Quebec, la remuneración semanal promedio era de 1 256,59 $ en 2025 y de 1 282,62 $ en promedio para los meses de 2026 publicados hasta julio, es decir, alrededor de un 2,1 % más. Son datos de Statistique Canada retomados por el Institut de la statistique du Québec (el instituto de estadística de Quebec).
Único cambio ya fijado: los tramos de los droits de mutation (la taxe de bienvenue, el impuesto sobre la transferencia de inmuebles) pasan en 2027 a 64 400 $ y 322 600 $. Según la escala de base, eso resta unos 46 $ a toda compra de más de 322 600 $.
Casas asequibles en Quebec en 2027: tres escenarios calculados
Tres hipótesis para el tercer trimestre de 2027, aplicadas a la unifamiliar mediana de Laval. Cálculos, no predicciones.
| Escenario | Tasa | Precio | Pago | Ingreso necesario | Variación |
|---|---|---|---|---|---|
| Punto de partida, 2026 | 4,49 % | 630 000 $ | 2 787 $ | 111 500 $ | referencia |
| A. Tasa un punto más alta | 5,49 % | 630 000 $ | 3 073 $ | 122 900 $ | +10,3 % |
| B. Precio un 5 % más alto | 4,49 % | 661 500 $ | 2 926 $ | 117 000 $ | +5,0 % |
| C. Tasa medio punto más baja, precio un 5 % más alto | 3,99 % | 661 500 $ | 2 781 $ | 111 200 $ | -0,2 % |
Las variaciones valen para cualquier propiedad: el condominio de la isla pasaría de 84 400 $ a 93 100 $ de ingreso necesario en el escenario A.
Un punto de tasa pesa el doble que un 5 % de precio. En la casa mediana de Laval, agrega 287 $ al mes, y medio punto de baja compensa un aumento de precio del 5 %.
El ingreso, tercera palanca. Supongamos que progresa un 2,1 %, el ritmo de la remuneración citado más arriba. Un hogar que hoy destina exactamente el 30 % de su ingreso al pago pasaría al 32,4 % en el escenario A, al 30,9 % en el B y al 29,3 % en el C. Solo el escenario C lo devuelve por debajo del umbral; sin aumento de ingreso, se quedaría justo por debajo, en 29,9 %.
Dónde se sitúa su propio presupuesto
Cuatro líneas bastan.
- El precio buscado y su pago inicial real. Por debajo del 20 %, la prima del seguro de la SCHL, del 2,80 % al 4,00 % del préstamo según el pago inicial, entra en el cálculo, y en Quebec el impuesto sobre la venta aplicado a la prima no puede agregarse al préstamo. Vea el mito del 20 % de entrada.
- El pago, a la tasa que le proponga un prestamista, en la misma calculadora.
- El impuesto municipal, el impuesto escolar, la energía y, en condominio, las cuotas. Las tasas municipales están en los impuestos municipales en Montreal y Laval.
- El total anual, dividido entre el ingreso bruto anual del hogar.
Dos referencias. Con las hipótesis de este artículo, cada tramo de 10 000 $ de precio agrega unos 44 $ al pago mensual, o sea, 1 770 $ de ingreso necesario. Y un 10 % más de ingreso reduce el coeficiente en algo más de un 9 %: en Laval, el 39,3 % pasa a 35,8 %.
La tasa de su expediente y el monto que puede pedir prestado corresponden a su prestamista o a su corredor hipotecario.
Preguntas frecuentes
¿Qué ingreso se necesita para que una casa sea asequible en Laval? En el sentido de la SCHL y con las hipótesis de este artículo, unos 111 500 $ antes de impuestos para la unifamiliar mediana, y 77 900 $ para el condominio mediano, sin contar los impuestos municipales ni la energía. Otro pago inicial u otra tasa cambia el resultado.
¿Quedan sectores asequibles alrededor de Montreal? En la tabla, los ingresos necesarios más bajos están en La Plaine (92 000 $) y en Saint-Jérôme (95 500 $) para la unifamiliar, y en Saint-Jérôme y Repentigny (unos 56 500 $) para el condominio. El resto depende de su ingreso.
¿Serán las casas más asequibles en 2027? Ningún dato permite prometerlo. El cálculo muestra lo que lo decidirá: un punto de tasa pesa más que un 5 % de precio, y el ingreso tiene que acompañar.
¿Por qué ingresos de 2020? Es el año de referencia de los ingresos del censo de 2021, la fuente que da el ingreso mediano de los hogares ciudad por ciudad. Un ingreso más alto hoy reduce el coeficiente en la misma proporción.
Para completar, lea el mercado inmobiliario de Laval por sector y los costos ocultos de ser propietario.
¿Quiere rehacer este cálculo con el precio de una propiedad precisa y su ingreso? Escríbame. Le muestro las ventas recientes del sector que le interesa; la tasa y la aprobación corresponden a su prestamista o a su corredor hipotecario. Servicio en francés, en inglés y en árabe.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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