Alquilar una vivienda con un corredor en Quebec

Un contrato de arrendamiento de vivienda firmado con un corredor se rige por los mismos artículos del Código Civil que uno firmado sin él. Lo que el corredor añade son formularios obligatorios de la OACIQ (el organismo que regula a los corredores inmobiliarios en Quebec), una cuenta en fideicomiso para el anticipo y deberes de verificación y de asesoría. Esto es lo que el propietario y el inquilino deben saber en Montreal, en Laval y en el resto de Quebec, desde el contrato de corretaje hasta el fin del arrendamiento, viviendas amuebladas incluidas.

Información general, no un consejo jurídico. Se trata del arrendamiento residencial a largo plazo: el alquiler a turistas por 31 días o menos depende de otro régimen, descrito en las reglas del alquiler a corto plazo.

Alquiler residencial: lo que hace el corredor y lo que no hace

El alquiler ya no está reservado a los corredores. Desde 2018, precisa la OACIQ, una persona sin licencia puede servir de intermediaria en un alquiler, como lo confirma el artículo 2 de la Loi sur le courtage immobilier (ley de corretaje inmobiliario). Sin embargo, no puede presentarse como corredor inmobiliario, un título reservado.

El corredor, en cambio, sigue sujeto a toda la ley. Según la OACIQ, sus deberes de verificación, de información y de asesoría son los mismos que en una venta. Coordina las visitas, redacta la promesa de arrendamiento, recomienda leer el reglamento de la copropiedad, obtiene si es necesario el consentimiento del inquilino para verificar sus hábitos de pago y se ocupa de la publicidad. Representa a la parte con la que firmó y debe ser equitativo con la otra.

Lo que no hace. La OACIQ pide a los corredores que no den consejos jurídicos y que dirijan a las partes hacia un jurista o hacia el Tribunal administratif du logement (el tribunal de vivienda de Quebec, TAL). Y en el contrato de corretaje de arrendamiento, el arrendador declara ser el único responsable de verificar el comportamiento y los hábitos de pago del futuro inquilino, salvo estipulación contraria.

El contrato de corretaje de arrendamiento, del lado del propietario

Para una vivienda situada en un inmueble principalmente residencial de menos de cinco viviendas, o en una copropiedad, los artículos 23 y 24 de la ley exigen un contrato escrito en el formulario obligatorio de la OACIQ. Solo se forma con la firma, y el artículo 26 declara nulo todo contrato verbal. Con una persona física, ese formulario es el Contrat de courtage exclusif, location résidentielle (CCL), o su versión no exclusiva.

Lo que prevé el CCL, cláusula por cláusula:

• Duración. Si no se indica fecha de fin, el contrato termina 30 días después de su conclusión.
• Rescisión. Salvo estipulación contraria, el arrendador puede rescindirlo sin motivo, pagando si corresponde los gastos incurridos. Aunque se haya estipulado no rescindible, el artículo 28 de la ley deja tres días para rescindirlo después de recibir la copia firmada.
• Remuneración. Un porcentaje del alquiler total o una suma fija, más impuestos. Se debe si se concluye un acuerdo de arrendamiento durante el contrato, con o sin el corredor, si el arrendador rechaza una promesa conforme a sus condiciones, o si el arrendamiento se concluye dentro de los 180 días posteriores al fin del contrato con una persona que se interesó durante su vigencia. No se debe si el arrendamiento no se firma por culpa del inquilino.
• Documentos. El arrendador entrega, entre otros, la prueba del alquiler pagado en el último contrato, la declaración de copropiedad y el reglamento del inmueble.
• Cónyuge. Para arrendar la parte reservada a la familia en un inmueble de menos de cinco viviendas, el artículo 404 del Código Civil exige el consentimiento escrito del cónyuge casado o unido civilmente.

Quién paga al corredor. Ninguna ley ni la OACIQ fija la tarifa: se negocia y se inscribe en el contrato. En el CCL, es el arrendador quien se compromete a pagar. Un inquilino que quiere su propio corredor firma un contrato distinto, un formulario propio inspirado en el contrato de corretaje de compra, según la OACIQ. Vea también la comisión inmobiliaria en Quebec.

Lo que el arrendador puede pedir a un candidato

La Commission d’accès à l’information (el organismo de protección de datos personales de Quebec), retomada por el TAL, traza la línea.

El arrendador no puede rechazar a un candidato que no proporcione los números de sus documentos de identidad. El candidato puede presentar él mismo una constancia de crédito, una carta de un arrendador anterior o una prueba de pagos regulares a Hydro-Québec. Para el estudiante o el recién llegado sin historial, el TAL deja a las partes acordar los documentos que demuestran la capacidad de pago.

La discriminación está prohibida. Los artículos 10 y 12 de la Charte des droits et libertés de la personne (la carta de derechos de Quebec) prohíben negar una vivienda por motivos como la raza, el sexo, el embarazo, el estado civil, la edad salvo en la medida prevista por la ley, la religión, el idioma, el origen étnico o nacional, la condición social o la discapacidad. El artículo 1899 del Código Civil se refiere a la persona embarazada o que tiene hijos, salvo si las dimensiones de la vivienda justifican la negativa.

La promesa de arrendamiento y el anticipo: una sola suma permitida

El artículo 1904 del Código Civil es claro. El arrendador solo puede exigir por adelantado el primer plazo del alquiler, y nunca más de un mes. Ningún depósito, con el nombre que sea, y ningún cheque posfechado. Un “depósito por los muebles” o un “último mes” no es la excepción.

Con un corredor, el anticipo pasa por el fideicomiso. La Promesse de location résidentielle de la OACIQ, obligatoria sin importar el número de viviendas del inmueble, prevé en su cláusula 4.3 un anticipo sobre el primer mes de alquiler, pagado con cheque a nombre de la agencia o del corredor en fideicomiso, contra recibo. La suma permanece allí hasta la firma del arrendamiento o la toma de posesión, y luego se imputa al alquiler. Si el acuerdo lo permite, el corredor puede cobrar su remuneración de esa suma solo en ese momento, nunca al aceptarse la promesa.

Luego viene el contrato del TAL. Su formulario es obligatorio para todo nuevo arrendamiento de vivienda desde el 1 de septiembre de 1996, sea una habitación, un apartamento, un condominio o una casa. El arrendador debe:

• entregar el reglamento del inmueble antes de la conclusión del contrato (artículo 1894);
• entregar un ejemplar del contrato dentro de los 10 días (artículo 1895);
• declarar en la sección G el alquiler más bajo pagado en los 12 meses anteriores (artículo 1896). Si no se pagó ningún alquiler en ese período, el TAL ofrece un modelo de aviso para indicar el último alquiler y su fecha.

Los recursos vinculados a la sección G se explican en la guía de propiedades en alquiler. Si duda entre alquilar y comprar, la calculadora alquilar o comprar pone ambos presupuestos lado a lado.

Vivienda amueblada: lo que cambia y lo que no

El contrato lo dice. La sección B del formulario de arrendamiento del TAL tiene una casilla que indica que se arriendan muebles incluidos en el alquiler, seguida de una lista: electrodomésticos, camas, mesas, sillas, sofás, cómodas. El CCL, por su parte, tiene una cláusula de inclusiones, y esos bienes deben seguir en buen funcionamiento durante el arrendamiento.

Lo que no cambia. La lista de arrendamientos excluidos del artículo 1892 del Código Civil no menciona la vivienda amueblada. Su inquilino tiene entonces, como cualquier inquilino, el derecho a permanecer en la vivienda del artículo 1936, los mismos plazos de aviso y la misma protección contra todo depósito.

Dos exclusiones que conviene conocer. El artículo 1892 excluye el alquiler con fines vacacionales, y la habitación alquilada en la residencia principal del arrendador cuando allí se alquilan dos habitaciones como máximo y la habitación no tiene ni salida independiente ni instalaciones sanitarias propias. Fuera de esos casos y de la habitación de hotel o de establecimiento de salud, una habitación se asimila a una vivienda, con plazos de aviso de 10 a 20 días.

El inventario protege a ambas partes. Según el artículo 1890, el estado del bien se constata mediante una descripción o fotografías; sin constatación, se presume que el inquilino lo recibió en buen estado. Un inventario mueble por mueble, fotografiado y firmado a la entrada, fija entonces la referencia. Al final, el inquilino no responde del desgaste normal ni del envejecimiento, y deja la vivienda libre de todo bien que no sea del arrendador (artículo 1978).

En subarrendamiento amueblado. Según el TAL, el inquilino que subarrienda no puede exigir más que su propio alquiler, salvo el costo de los servicios y gastos razonables por el uso de sus muebles. No respetarlo es una infracción sancionada con multa.

Durante el arrendamiento: los plazos que importan

Ceder o subarrendar. Según el TAL, la cesión conviene al inquilino que se va definitivamente; el subarrendamiento, al que se ausenta algunos meses y sigue siendo responsable del contrato. El aviso de cesión indica el nombre, la dirección y la fecha de cesión prevista. Desde las modificaciones de 2024, el arrendador puede rechazar una cesión por un motivo que no sea un motivo serio, y el contrato queda entonces resiliado en la fecha indicada en el aviso (artículo 1978.2). Un subarrendamiento solo puede rechazarse por un motivo serio. La cesión es gratuita, y el cesionario, al no ser un nuevo inquilino, no puede pedir la fijación de su alquiler.

La renovación es automática. Sin aviso de modificación del arrendador ni aviso de no renovación del inquilino, el contrato se renueva en las mismas condiciones (artículos 1941 y 1946). El cálculo de un aumento se detalla en el aumento de alquiler 2027 y la regla del TAL.

El Tribunal administratif du logement decide, no el corredor

El artículo 28 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement le confiere en exclusiva, en primera instancia, las demandas relativas al arrendamiento de una vivienda hasta el límite monetario de la Cour du Québec, así como la renovación, la fijación del alquiler y la recuperación de la vivienda. Un conflicto entre arrendador e inquilino se resuelve entonces en el TAL.

Una queja contra un corredor va a la OACIQ, que recibe las solicitudes de asistencia y de investigación del público. Soy corredor inmobiliario, no abogado: sobre sus derechos, el TAL, un abogado o un organismo de información jurídica responden para su caso.

Preguntas frecuentes

¿Puede el corredor pedirme un depósito de garantía? No. El artículo 1904 del Código Civil prohíbe al arrendador exigir cualquier suma distinta del primer mes de alquiler. El anticipo de la promesa de arrendamiento de la OACIQ se imputa a ese primer mes y permanece en fideicomiso hasta la firma del contrato o la toma de posesión.

¿Quién paga al corredor en un alquiler? En el contrato de corretaje de arrendamiento de la OACIQ, el arrendador, a una tarifa que ninguna ley fija. Un inquilino que quiere ser representado firma su propio contrato, que prevé entonces la remuneración.

¿Una vivienda amueblada da menos derechos al inquilino? No. La vivienda amueblada no está excluida del régimen del arrendamiento de vivienda: el derecho a permanecer, los plazos de aviso y la prohibición del depósito se aplican.

Me mudo antes del fin del contrato. ¿Qué hago? Proponer una cesión por aviso escrito: nombre y dirección de la persona y fecha prevista. El arrendador tiene 15 días para responder; si la rechaza sin motivo serio, el contrato termina en esa fecha. Los demás trámites están en la lista de mudanza en Montreal o Laval.

Para completar, lea ¿conviene invertir en inmuebles de alquiler en Quebec? y alquilar o comprar en el Gran Montreal.

¿Ofrece una vivienda en alquiler en Laval o en Montreal, amueblada o no, o busca una? Escríbame. Revisamos el contrato de corretaje, la promesa de arrendamiento y el contrato del TAL antes de firmar. Servicio en francés, en inglés y en árabe.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contactar a Georges