Transaction qui déraille : sept échecs

Une transaction résidentielle québécoise ne casse presque jamais pour une raison originale. Elle casse aux mêmes endroits, chacun couvert par une règle écrite : un article du Code civil, une clause du formulaire obligatoire de l’OACIQ, un délai de 15 jours. Le problème, c’est presque toujours un document demandé trop tard.

1. Une charge qui apparaît chez le notaire

L’article 1723 du Code civil est net : le vendeur doit garantir que le bien est libre de tous droits sauf ceux qu’il a déclarés, et le purger des hypothèques qui le grèvent. La clause 10.3 de la promesse d’achat le répète. C’est le notaire qui vérifie, à l’examen des titres au Registre foncier.

L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires. L’article 2724 réserve l’hypothèque légale à quatre créances, dont celle du syndicat pour les charges communes. Selon l’article 2729, elle grève la fraction du copropriétaire en défaut depuis plus de 30 jours, dès l’inscription d’un avis couvrant le montant exigible ce jour-là plus les charges de l’année en cours et des deux suivantes.

L’hypothèque légale de la construction. L’article 2726 la réserve à ceux qui ont participé aux travaux demandés par le propriétaire, de l’architecte au sous-entrepreneur, sans publication nécessaire. Selon l’article 2727, elle subsiste 30 jours après la fin des travaux, se conserve par un avis inscrit dans ce délai et signifié au propriétaire, et s’éteint six mois après cette fin.

Les taxes municipales et scolaires impayées. Ce sont des créances prioritaires, article 2651, 5°, et l’article 2654.1 en fait un droit réel qui suit l’immeuble en quelques mains qu’il soit : elles suivent la propriété, pas le vendeur.

Et la date de clôture ? La clause 10.5 la gouverne : une irrégularité de titre dénoncée avant la signature donne au vendeur 21 jours pour aviser par écrit qu’il y remédie à ses frais ou non, puis 5 jours à l’acheteur pour acheter quand même ou rendre la promesse nulle. Une charge trouvée juste avant la clôture déplace donc la signature ; les frais de radiation restent au vendeur, clause 10.4.

2. Le dossier de copropriété que personne n’a demandé

Prenons un cas de figure : une cotisation spéciale votée quelques semaines avant la mise en vente, découverte chez le notaire par un acheteur qui n’a demandé aucun document, alors qu’elle figurait dans un procès-verbal bien avant son offre. Trois articles y répondent, et tous se demandent tôt.

• L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, article 1068.1 : le vendeur la remet en temps utile au promettant acheteur, et le syndicat la produit dans les 15 jours. Son contenu est fixé par le règlement en vigueur depuis le 14 août 2025.
• Les documents et renseignements, article 1068.2 : le promettant acheteur peut demander au syndicat ce qui lui permet de donner un consentement éclairé, et celui-ci doit les fournir avec diligence, à ses frais.
• L’état des charges communes dues, article 1069 : l’acquéreur doit toutes les charges dues au moment de l’acquisition, avec les intérêts, sauf s’il en a demandé l’état et que le syndicat le fournit dans les 15 jours.

Ajoutez la Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires, formulaire recommandé de l’OACIQ, dont la question 3.4 est celle qu’on oublie : existe-t-il des cotisations votées et pas encore exigibles, ou à prévoir ?

Si ces documents n’arrivent pas avant la rédaction de la promesse, la clause 9.1 la rend conditionnelle à l’examen de ceux que vous y nommez : le vendeur les remet dans le délai inscrit, et vous avez sept jours après son expiration pour aviser par écrit, sans quoi vous êtes réputé avoir renoncé. Le carnet d’entretien et l’étude du fonds sont traités dans frais de condo et fonds de prévoyance.

3. Un certificat de localisation qui ne dit plus la vérité

La clause 10.3 oblige le vendeur à fournir un certificat reflétant l’état physique actuel des lieux, et le formulaire donne les exemples : thermopompe, terrasse, clôture, cabanon, piscine. Un agrandissement, une piscine ou un cabanon ajoutés après coup le rendent muet sur ce qui compte.

La Chambre des notaires a tranché sur l’âge : une longévité de moins de 10 ans est un critère essentiel à la durée de vie utile d’un certificat. Elle ajoute qu’un certificat plus récent peut lui aussi ne plus décrire l’état actuel, et que le jugement du notaire instrumentant reste nécessaire. Le fournir appartient au vendeur, qui en assume le coût, et le délai est le vrai problème : l’OACIQ estime la préparation à quatre à six semaines en moyenne, et le tarif suggéré 2026 de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec situe le certificat résidentiel courant autour de 1 630 $ plus taxes. Demandez sa date dès la première visite.

4. La condition d’inspection mal gérée

Celui-ci est entièrement procédural. Si l’inspection révèle un facteur susceptible, de façon significative, de diminuer la valeur ou les revenus de l’immeuble ou d’en augmenter les dépenses, la clause 8.1 exige que l’acheteur avise le vendeur par écrit et lui remette une copie du rapport, au plus tard la 4e journée suivant l’expiration du délai d’inspection, avant 20 h.

Trois détails décident du dossier : l’avis va au vendeur, il est accompagné du rapport complet et non d’un extrait, et il arrive avant 20 h le bon jour. Sinon l’acheteur est réputé avoir renoncé. Et l’avis met fin à la promesse dès sa réception, donc toute renégociation se fait avant de l’envoyer. Le reste est dans inspection préachat : combien ça coûte et quand la faire.

5. La condition de financement traitée comme une formalité

Une préapprobation n’est pas une approbation. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada l’écrit : le montant préapprouvé est un maximum, il ne garantit pas le prêt, et un prêteur peut refuser un acheteur préapprouvé. Avant d’approuver, il vérifie que la propriété répond à certaines normes, et le montant approuvé dépendra de sa valeur et de votre mise de fonds.

Si l’évaluation du prêteur situe cette valeur sous le prix accepté, le prêt suit la valeur, pas votre offre. La SCHL recommande alors d’en parler à son prêteur et à son courtier pour examiner les options.

La clause 6.2 impose de fournir au vendeur, dans le délai inscrit, copie de l’engagement d’un prêteur à consentir l’emprunt décrit à la clause 6.1. Sans cette preuve, la clause 6.3 donne au vendeur cinq jours pour exiger une nouvelle demande auprès d’un prêteur qu’il désigne, ou rendre la promesse nulle ; s’il ne fait ni l’un ni l’autre, elle devient nulle quand même.

6. Les vices cachés, et la vente aux risques et périls

L’article 1726 oblige le vendeur à garantir que le bien est exempt de vices cachés, mais il ne garantit ni le vice caché connu de l’acheteur, ni le vice apparent : celui qu’un acheteur prudent et diligent peut constater sans recourir à un expert.

L’article 1732 permet de diminuer cette garantie ou de l’exclure entièrement, sans que le vendeur puisse jamais se dégager de ses faits personnels : c’est la clause 12.1, vente sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. Mais l’article 1733 lui interdit d’exclure ou de limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer, sauf quand l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel.

Même alors, il doit répondre avec exactitude au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble : une réponse fausse est un fait personnel, pas un silence. Et l’article 1739 exige de l’acheteur qui découvre un vice une dénonciation écrite dans un délai raisonnable. Les autres signaux qui se lisent sur papier sont ici.

7. L’acompte pris pour un droit de retrait

Beaucoup d’acheteurs croient pouvoir abandonner leur acompte et partir. L’article 1711 dit le contraire : toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n’en dispose autrement. Ce n’est pas un dédit, et l’article 1712 ajoute que le défaut de passer titre permet à l’autre partie d’obtenir un jugement qui en tienne lieu.

La clause 4.3 suit l’argent : remis au courtier fiduciaire, déposé en fidéicommis, puis imputé au prix chez le notaire ; si la promesse devient nulle et non avenue, il est remboursé au déposant sans intérêt, sur demande écrite. Sortir d’une promesse n’est donc pas payer pour partir, c’est se prévaloir d’une condition dans le délai et de la façon prévus, comme l’explique acheter comptant au Québec.

Ce qu’il faut faire, concrètement

Les documents à demander tôt, avant l’offre si possible, sinon en les nommant à la clause 9.1 : le certificat de localisation avec sa date, les Déclarations du vendeur, les comptes de taxes municipales et scolaires, les permis et factures des travaux récents. En copropriété, ajoutez l’attestation du syndicat, deux années de procès-verbaux, les états financiers, le carnet d’entretien, l’étude du fonds et l’état des charges communes dues.

Qui mettre au dossier. Le notaire d’abord, choisi avant de signer la promesse pour que son nom y figure, puisque c’est lui qui examine les titres et règle les charges à même le produit de vente : son travail suit un ordre précis. Un inspecteur en bâtiment, présent avec vous. Votre prêteur ou un courtier hypothécaire certifié par l’Autorité des marchés financiers. Un avocat dès qu’un litige apparaît sur les titres ou un vice.

Aucun de ces sept échecs ne demande du flair. Chacun se règle par un document daté, un avis écrit et un délai respecté.

Une transaction en cours qui se complique, ou un document que vous n’arrivez pas à obtenir ? Écrivez-moi et on regarde ensemble ce qui se négocie encore.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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