Conseils honnêtes

Huit situations où il ne faut pas acheter

Par Georges Matar · 8 juin 2026 · 7 min de lecture

Être qualifié et être prêt sont deux choses différentes. Un prêteur mesure une capacité de remboursement à un instant précis. Il ne mesure pas si le moment est bon pour vous. Voici les huit situations où, chiffres en main, la bonne réponse est souvent d’attendre.

1. Un revenu trop neuf pour avoir été testé

Le test de résistance existe précisément parce qu’un revenu peut baisser. Le Bureau du surintendant des institutions financières fixe le taux admissible minimal des prêts hypothécaires non assurés au plus élevé entre le taux du contrat majoré de 2 % et un plancher de 5,25 %. Le BSIF explique que ce test aide les emprunteurs à continuer de payer même en cas de choc financier négatif : une baisse de revenu, une hausse des dépenses du ménage ou une hausse des taux. La SCHL applique le même taux de qualification aux prêts assurés.

Autrement dit, la réglementation teste votre revenu actuel contre un taux plus élevé. Elle ne teste pas la durée de ce revenu. Une période de probation, un premier contrat, un passage récent au travail autonome : le risque reste entièrement de votre côté. Il n’y a pas de règle qui vous interdit d’acheter. Il y a seulement personne d’autre pour porter ce risque.

2. Une dette à taux élevé qui devrait partir avant

La SCHL limite le rapport d’amortissement brut de la dette (ABD) à 39 % et le rapport d’amortissement total de la dette (ATD) à 44 % du revenu annuel brut. L’ABD compte le capital, les intérêts, les taxes et le chauffage. L’ATD ajoute toutes vos autres dettes. Le capital et les intérêts retenus sont ceux du prêt prime d’assurance comprise, pas du montant que vous croyez emprunter.

Le détail qui surprend : pour une carte de crédit ou une marge de crédit non garantie, le calcul retient un paiement mensuel d’au moins 3 % du solde impayé, souvent davantage que le paiement minimum que vous faites réellement. Pour une marge garantie, on retient un paiement amorti sur 25 ans. Et 50 % des charges de copropriété entrent dans les deux rapports.

Rembourser la dette la plus chère avant d’acheter fait deux choses en même temps : cela libère du comptant et cela augmente le prêt auquel vous avez droit. L’ordre des opérations compte plus que la vitesse.

3. Une mise de fonds empruntée

Pour un prêt assuré de un ou deux logements occupé par le propriétaire, la mise de fonds minimale est de 5 % de la première tranche de 500 000 $ de la valeur d’emprunt, plus 10 % du reste. La valeur d’emprunt doit rester sous 1 500 000 $, au-delà l’assurance n’est plus offerte. La SCHL exige aussi qu’au moins un emprunteur ait une cote de crédit d’au moins 600.

La SCHL parle de mises de fonds traditionnelles : vos économies, la vente d’une propriété, un don en argent non remboursable d’un proche parent. Un prêt personnel non garanti ou une marge de crédit non garantie sont des sources non traditionnelles. Elles restent permises pour un ou deux logements quand le rapport prêt-valeur se situe entre 90,01 % et 95 % et que l’emprunteur a de solides antécédents de crédit. Le prix est inscrit au barème : la prime passe de 4,00 % à 4,50 % du prêt.

Le Régime d’accession à la propriété permet de retirer jusqu’à 60 000 $ d’un REER, mais c’est un emprunt à vous-même, remboursable sur 15 ans. Pour un premier retrait fait entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, le début de la période de remboursement est reporté à la cinquième année suivant le retrait. Reporté n’est pas annulé.

4. Un horizon de détention trop court

Les frais d’entrée ne reviennent pas. Le droit de mutation, la taxe de bienvenue, se calcule pour 2026 à 0,5 % sur les premiers 62 900 $, 1,0 % sur la tranche de 62 900,01 $ à 315 000 $, et 1,5 % sur ce qui excède 315 000 $, sur la plus élevée du prix de vente et de la valeur marchande. Une municipalité peut fixer un taux supérieur, jusqu’à 3 %, sur toute tranche au-dessus de 500 000 $, et Montréal peut aller plus haut. Le détail est dans le guide de la taxe de bienvenue.

Ajoutez la prime d’assurance prêt hypothécaire, 4,00 % du prêt à 95 % de rapport prêt-valeur. Elle peut être ajoutée au prêt, mais pas la taxe de vente provinciale qui s’y applique : celle-là se paie comptant. Revenu Québec fixe la taxe sur les primes d’assurance à 9 %, et elle passera à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026. Ajoutez le notaire, l’inspection, le déménagement.

La sortie coûte aussi. Rompre un prêt hypothécaire fermé entraîne normalement une pénalité de remboursement anticipé qui peut se chiffrer en milliers de dollars, à laquelle l’Agence de la consommation en matière financière du Canada ajoute des frais d’administration, d’évaluation, de réinvestissement et de quittance, sans compter le remboursement de toute remise en argent reçue au départ. Puis la rétribution du courtier à la revente. Si vous risquez de déménager dans trois ans, faites d’abord le calcul louer ou acheter.

5. Une séparation ou une succession non réglée

Le mariage et l’union civile créent un patrimoine familial qui comprend toutes les résidences utilisées par la famille, peu importe lequel des conjoints en est propriétaire. Lors d’une séparation de corps, d’un divorce ou d’une dissolution, on établit la valeur marchande des biens, on soustrait les dettes contractées pour les acquérir, améliorer ou conserver, et la valeur nette restante se partage également. Tant que ce calcul n’est pas fait, vous ne connaissez pas votre mise de fonds. Nos repères sont dans le guide divorce et immobilier.

Une succession suit sa propre horloge : inventaire des biens par le liquidateur, déclaration de transmission préparée par le notaire et inscription des nouveaux droits au registre foncier, puis avis de clôture du compte final. Un héritage n’est pas un dépôt à date fixe. Ne signez pas une promesse d’achat dont le financement en dépend sans condition écrite.

6. Un achat qui vient de la pression des autres

Celle-là n’a pas de chiffre officiel, et c’est justement le problème. Dire que louer, c’est jeter son argent par les fenêtres, ce n’est pas une analyse, c’est une réplique. Un échéancier fixé par un parent, un conjoint ou un collègue n’est pas le vôtre. La personne qui signe l’hypothèque la porte jusqu’au bout, seule.

7. Un coup de coeur sans inspection

L’article 1726 du Code civil du Québec est clair : le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice apparent, et est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Renoncer à l’inspection pour gagner une surenchère, c’est déplacer ce risque sur vous, définitivement. Pour le coût et le bon moment, lisez inspection préachat : combien et quand.

8. Un budget sans aucune marge

Les seuils de 39 % et 44 % sont des plafonds réglementaires, pas des objectifs. Ils sont calculés au taux de qualification, plus élevé que votre taux réel : cet écart est une marge de sécurité, pas un budget à dépenser. Le chauffage, l’impôt foncier et la moitié des charges de copropriété sont déjà dans le calcul. La cotisation spéciale, le chauffe-eau et la toiture, non.

La question à se poser

Aucune de ces huit situations n’est permanente. Dans presque tous les cas, six à dix-huit mois changent complètement les chiffres. Un courtier dont la rétribution dépend d’une transaction a une raison évidente de ne pas vous dire d’attendre. C’est exactement pour cela que la phrase a de la valeur quand elle est dite.

Vous hésitez entre acheter maintenant et attendre un an ? Écrivez-moi : on met vos chiffres sur une feuille, et je vous dis franchement lequel des deux scénarios tient debout.