Visite libre: ce que le vendeur doit contrôler

Un dimanche après-midi, des inconnus circulent dans votre maison, ouvrent vos portes d’armoire et montent à l’étage. La vraie question n’est pas de savoir si le charme va opérer. C’est de savoir qui contrôle la porte, ce qui reste à portée de main pendant ces trois heures, et qui paie si un objet disparaît ou si quelqu’un tombe dans l’escalier.

Visite libre à Montréal et à Laval: ce que l’OACIQ exige du courtier

L’OACIQ est net: un courtier ou une agence peut annoncer une visite libre seulement si le courtier du vendeur est présent lors de cette visite, ou s’il est en mesure de se faire remplacer par un autre courtier. L’Organisme rattache cette règle aux articles 14 et suivants du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

Ce règlement dit deux choses qui vous concernent. L’article 15 interdit au courtier de divulguer une information confidentielle ou stratégique vous concernant sans votre autorisation écrite, tout en l’obligeant à accorder un traitement équitable à toutes les parties. L’article 16 l’oblige à informer, dans les meilleurs délais, toute partie non représentée du fait qu’il défend les intérêts de son client. C’est le même cadre, vu de l’autre côté, que celui décrit dans l’article sur le courtier à la porte d’une visite libre.

Ce qui est exigé, et ce qui est recommandé. La distinction vous dit où vous devez insister vous-même.

L’OACIQ écrit que le courtier « devrait » vérifier l’identité des visiteurs et inscrire leurs noms dans un registre des visites, pour des raisons de sécurité et de protection de la propriété à vendre, et qu’il veillera à ne jamais laisser un visiteur seul dans une pièce. Ce sont des attentes de bonne pratique, pas une interdiction réglementaire de faire autrement. Or un seul courtier ne surveille pas en même temps un rez-de-chaussée, un étage et un sous-sol aménagé. Si votre propriété a plusieurs niveaux, demandez combien de titulaires de permis seront sur place et comment les entrées seront échelonnées.

Ce que le vendeur range avant une visite libre

La liste de l’OACIQ est courte et précise. Mettez hors de portée vos objets de valeur, cellulaire, tablette, bijoux, vos médicaments, vos documents personnels comme le chéquier et le passeport, vos clés et vos télécommandes, en particulier celle du garage.

Chaque élément répond à un risque distinct. Une plaquette de médicaments manquante ne se remarque pas avant plusieurs jours. Le chéquier et le passeport ouvrent la porte à la fraude d’identité. La télécommande de garage donne un accès physique à votre maison après la visite.

L’OACIQ recommande aussi de faire le tour des pièces avec votre courtier avant l’ouverture des portes, puis d’inspecter à nouveau les lieux avec lui après l’événement et de vérifier que les fenêtres sont encore verrouillées. Ce second tour est celui que les vendeurs sautent, et c’est le seul qui permet de dater une disparition. Il ne remplace pas le désencombrement fait pour les photos, qui relève de la préparation d’une maison pour la vente.

Assurance habitation: le vol, la blessure et les limites du contrat

Le Bureau d’assurance du Canada décrit l’assurance habitation en deux volets: les biens meubles et la responsabilité civile des particuliers. Le vol figure dans sa liste des risques assurés, au même titre que l’incendie. Le BAC précise toutefois que la couverture du contenu s’applique sous réserve de certaines limites.

Voilà ce qu’aucune source publique ne peut dire à votre place: comment votre assureur traitera une réclamation pour un objet disparu pendant une visite libre. Aucun document du BAC ne porte sur ce cas. Le résultat dépendra de votre contrat, des limites applicables et de la preuve que vous pourrez fournir. L’appel à votre assureur se fait avant la visite, pas après.

Autre précision du BAC: le vandalisme est couvert lorsque le bâtiment est habituellement occupé. Si vous avez déjà déménagé, cet appel devient nécessaire, surtout pour une propriété qui figure parmi les maisons difficiles à assurer.

Responsabilité civile: ce que le Code civil met sur vos épaules

Le Québec n’a pas de loi distincte sur la responsabilité de l’occupant. Trois articles du Code civil font le travail.

L’article 1457 impose à toute personne le devoir de respecter les règles de conduite qui s’imposent à elle de manière à ne pas causer de préjudice à autrui, y compris par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. L’article 1467 ajoute que le propriétaire répond du préjudice causé par la ruine, même partielle, de son immeuble, par défaut d’entretien ou vice de construction.

L’article 1465 est celui qui change tout: le gardien d’un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute. Le fardeau est renversé. Si la rampe cède, c’est à vous de démontrer que vous n’avez pas été négligent.

Le BAC donne l’exemple exact: si un visiteur se blesse en glissant sur une allée enneigée chez vous, la responsabilité légale de ses blessures peut vous être attribuée, et si votre négligence est établie, le volet responsabilité civile de votre assurance habitation prend en charge les dommages-intérêts, à concurrence du montant de garantie, habituellement sans franchise. Elle ne couvre par contre ni vos propres blessures ni celles des membres de votre ménage.

Pour une visite libre de novembre à Laval ou à Montréal, la traduction est simple: l’allée et les marches se déglacent une heure avant l’ouverture, pas la veille, et la rampe branlante se répare avant.

Animaux et enfants: qui doit sortir pendant la visite

L’OACIQ demande de garder les animaux de compagnie à l’écart. Ce n’est pas une question d’odeur. L’article 1466 du Code civil est sans nuance: le propriétaire d’un animal est tenu de réparer le préjudice que l’animal a causé, qu’il fût sous sa garde ou sous celle d’un tiers, égaré ou échappé.

Pour les enfants, aucune règle ne s’applique et la raison de les faire sortir est pratique: un vendeur qui surveille ses enfants est un vendeur présent, et l’absence du vendeur est la condition d’une visite utile.

Ce qu’un vendeur ne doit jamais dire à un visiteur

L’article 15 du règlement interdit à votre courtier de divulguer une information confidentielle ou stratégique vous concernant. Cette protection ne vous vise pas vous: rien n’encadre ce que vous dites vous-même dans votre cuisine, et trois catégories de phrases y coûtent cher.

Les phrases stratégiques. La date à laquelle vous devez absolument avoir vendu, la raison de la vente, le montant en dessous duquel vous êtes prêt à descendre. Ce que votre courtier a l’obligation de taire, vous venez de le donner gratuitement à la partie adverse.

Les phrases sur l’état de l’immeuble. Un « non, le sous-sol n’a jamais pris l’eau » lancé pour rassurer est une déclaration, pas une conversation. L’article 1726 du Code civil oblige le vendeur à garantir l’acheteur contre les vices cachés, et l’article 1733 ajoute qu’il ne peut ni exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer. L’état de la propriété se dit par écrit, dans le formulaire de déclaration du vendeur, documents à l’appui.

Les phrases qui trient les visiteurs. L’article 10 de la Charte des droits et libertés de la personne énumère les motifs de discrimination interdits, et l’article 12 prévoit que nul ne peut, par discrimination, refuser de conclure un acte juridique ayant pour objet des biens ordinairement offerts au public. Un commentaire sur l’origine, la religion ou la situation familiale d’un visiteur n’est pas une maladresse sociale. C’est un risque juridique.

Juger ce que la visite libre a réellement produit

Aucune source publique ne permet d’affirmer qu’une visite libre vend une propriété, ni de chiffrer sa contribution à une vente. Elle produit du trafic, et le trafic n’est pas un résultat.

Mesurez quatre choses, dans cet ordre: le nombre de visiteurs inscrits au registre, combien étaient déjà représentés par un courtier, combien ont demandé une deuxième visite, et combien de promesses d’achat ont suivi dans les dix jours. Seule la dernière colonne est un résultat. L’OACIQ rappelle d’ailleurs qu’un acheteur n’est pas lié à votre courtier du seul fait d’avoir visité une propriété affichée en visite libre.

Replacez ensuite ce dimanche dans son échelle réelle. Selon l’APCIQ, dans la région métropolitaine de Montréal en août 2026, les unifamiliales se sont vendues en 42 jours en moyenne, les copropriétés en 62 jours et les plex en 52 jours, avec 20 128 inscriptions en vigueur, en hausse de 18 % sur un an. Trois heures pèsent peu contre une campagne de six semaines.

Si les visites s’accumulent sans promesse d’achat, le problème n’est pas l’événement. La première vérification reste le prix: l’estimateur de valeur donne un point de départ, et l’article sur une propriété qui ne se vend pas reprend les symptômes un à un.

Questions fréquentes

Dois-je rester à la maison pendant la visite libre? Aucune règle ne vous oblige à partir ni à rester. En pratique, votre présence empêche les visiteurs de parler librement et vous expose à dire vous-même ce que votre courtier a l’obligation de taire.

Mon assurance couvre-t-elle un bijou disparu pendant une visite libre? Le vol fait partie des risques assurés énumérés par le Bureau d’assurance du Canada, mais la couverture du contenu s’applique sous réserve de certaines limites et aucun document public ne traite du cas de la visite libre. Appelez votre assureur avant, et rangez les bijoux.

Qui est responsable si un visiteur tombe dans mon escalier? L’article 1465 du Code civil oblige le gardien d’un bien à réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute. Votre assurance responsabilité civile intervient si votre responsabilité est retenue, à concurrence du montant de garantie.

Le courtier peut-il refuser l’entrée à quelqu’un? Il peut demander à chaque visiteur de s’identifier et limiter le nombre de personnes présentes en même temps pour surveiller les pièces. Refuser quelqu’un pour un motif énuméré à l’article 10 de la Charte, en revanche, serait illégal.

Pour compléter, lisez le rôle réel du courtier à la porte d’une visite libre et comment préparer votre maison pour la vente.

Vous hésitez à ouvrir votre maison un dimanche après-midi? Écrivez-moi avant de fixer la date: on décide ensemble si la visite libre a sa place dans votre plan de mise en marché.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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