Vice caché découvert pendant une rénovation au Québec

Le mur est ouvert, l’équipe est sur place, et derrière le gypse il y a une fissure que personne n’avait vue avant l’achat. La décision qui compte se prend dans les heures qui suivent : est-ce qu’on referme et on continue ? Voici la séquence, dans l’ordre, et le geste qui fait perdre des dossiers solides.

Refermer le mur, c’est effacer la preuve du vice caché

Éducaloi est direct : si vous ne voulez pas assumer le coût des travaux, ne commencez pas des travaux de réparation à vos frais. Le vendeur doit avoir l’occasion de vérifier l’existence et la gravité du vice, de constater les dommages, et de réparer ou de remplacer. Une seule exception est nommée : les réparations urgentes, si le défaut est dangereux ou risque d’endommager gravement l’immeuble ou de mener à sa perte. Arrêter une fuite entre là. Couler une nouvelle dalle, non.

La rénovation ajoute une pression que le vice découvert en temps normal n’a pas : l’entrepreneur a un horaire, un devis accepté et une équipe payée à la journée. Tout le monde autour de vous a intérêt à refermer vite. Or c’est habituellement la personne qui fait la demande qui porte le fardeau de la preuve. Un mur refermé ne témoigne pas à votre place.

Les premières heures : photographier, dater, faire écrire

Les règles de preuve des petites créances disent exactement ce qu’une photo doit porter. Notez la date à laquelle elle a été prise, ce que l’on y voit et le nom de la personne qui l’a prise, puis annotez une copie. La qualité compte plus que la quantité : une ou deux photos qui démontrent l’ampleur des dommages peuvent suffire.

Faites écrire l’entrepreneur avant qu’il quitte le chantier. Ce qu’il a trouvé, à quel endroit, à quelle date, dans quel état. L’écrit vaut aussi pour l’argent : un témoignage ne suffit généralement pas à prouver un contrat ou un paiement de plus de 1 500 $ conclu avec la partie adverse.

Faites venir un expert pendant que c’est ouvert. Dans un dossier de vice caché, un inspecteur en bâtiment peut témoigner à titre d’expert pour expliquer au juge la cause du vice et les travaux nécessaires pour le réparer. Il ne peut expliquer que ce qu’il a vu. Ressortez en même temps vos Déclarations du vendeur sur l’immeuble et votre rapport d’inspection préachat : la question n’est pas seulement « qu’est-ce que c’est », mais « est-ce que c’était déclaré ». Si l’ouverture révèle un isolant suspect plutôt qu’une fissure, tout passe par un laboratoire, comme l’explique la vermiculite et l’amiante dans une maison au Québec.

Trois responsables possibles, trois horloges différentes

Avant d’écrire à qui que ce soit, il faut savoir à qui. La même fissure peut relever de trois régimes différents.

Sur la première piste, l’article 1726 du Code civil du Québec est net, et l’OACIQ le résume : le vendeur garantit que l’immeuble est exempt de vices, existants au moment de la vente, qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminuent l’utilité au point que l’acheteur n’aurait pas payé le même prix. Elle ne couvre pas un vice connu de l’acheteur, ni celui qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater sans recourir à un expert.

La troisième piste est celle qu’on oublie. Éducaloi précise que ne pas faire d’inspection, ou ne pas la faire de façon prudente et diligente, revient à accepter l’immeuble avec tous les vices qui auraient pu être décelés. Un calorifère de 1978 en fin de vie n’est pas un vice caché.

Dénoncer le vice caché par écrit, et seulement ensuite réparer

L’article 1739 du Code civil est explicite : l’avis au vendeur doit être écrit, et le délai raisonnable part, quand le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Ce délai « raisonnable » s’évalue selon les circonstances : Éducaloi indique qu’un délai de 6 mois à un an sera généralement considéré comme raisonnable, exceptionnellement plus long si le vice se manifeste de façon saisonnière. Un chantier arrêté ne vous laisse pas ce confort : la lettre part cette semaine.

Vous pouvez transmettre directement une mise en demeure au lieu d’un simple avis. Elle contient la description du vice, vos demandes, vos conditions et le délai pour répondre, et elle est le préalable à une poursuite. La loi exige l’écrit, un avis verbal ne suffit pas, et si le délai que vous accordez est trop court, la personne aura quand même droit à un délai raisonnable. Éducaloi recommande des faits plutôt que des suppositions, et une page et demie au maximum.

Une limite surprend souvent : l’OACIQ interdit au courtier de fournir une opinion juridique, par exemple sur les délais pour prendre un recours, de rédiger une mise en demeure et de se substituer à un professionnel du bâtiment pour proposer des travaux correctifs. Il peut constater les dégâts avec vous et vous diriger vers un juriste, un architecte ou un ingénieur en bâtiment. Je suis courtier, pas avocat : la lettre, elle, se prépare avec un avocat ou un notaire.

Ce qui arrive à votre chantier pendant ce temps

Arrêter les travaux n’est pas arrêter de payer. Si l’entrepreneur n’est pas payé, l’article 2726 du Code civil lui ouvre une hypothèque légale sur votre immeuble, et la même hypothèque existe pour l’architecte, l’ingénieur, le fournisseur de matériaux, l’ouvrier et le sous-entrepreneur, sans qu’il soit nécessaire de la publier. La protection existe en amont, dans la façon de payer : le plus petit acompte possible, des versements au fur et à mesure, et une somme retenue jusqu’à ce que tous les travaux prévus soient complétés.

La correction peut changer la portée des travaux, donc le permis. À Laval, un permis devient requis pour une rénovation intérieure dès qu’il y a modification des dimensions des pièces, du nombre de pièces ou de la structure. La Ville annonce un délai de 30 jours et un coût de 92 $ pour la première tranche de 20 000 $, plus 2,50 $ par tranche de 1 000 $. Une modification à l’aménagement ou à la structure demande un plan d’architecture scellé en vertu de l’article 16 de la Loi sur les architectes et un plan de structure scellé par un ingénieur. Des travaux faits sans le permis exigé vous exposent à une amende.

Avant de relancer le chantier avec une facture plus grosse, posez deux chiffres côte à côte : ce que vaut la propriété une fois le vice corrigé, et ce que la correction coûte. L’estimateur de valeur de propriété donne un point de départ pour le premier, l’entrepreneur pour le second.

Si le vice vient de travaux, pas du vendeur

Un mur ouvert révèle souvent une rénovation antérieure mal faite plutôt qu’un défaut d’origine. Le régime change alors, et la Régie du bâtiment du Québec décrit la séquence en quatre étapes : tenter de s’entendre avec l’entrepreneur, lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé, obtenir un jugement, puis réclamer au cautionnement de licence. La Régie prévient que vos chances d’être indemnisé diminuent grandement sans jugement.

Le cautionnement est de 40 000 $ pour un entrepreneur général et de 20 000 $ pour un entrepreneur spécialisé. Dès qu’une première réclamation conforme est admise, un dossier reste ouvert 6 mois pour les autres clients, et si le total dépasse la caution, l’argent est distribué au prorata. Les conditions comptent autant que le montant : une licence valide au moment du contrat ou des travaux, un contrat où le nom et le numéro de licence correspondent, une somme déjà versée, des travaux mal faits constatés dans les 12 mois suivant la fin des travaux, et une première démarche judiciaire dans les 3 ans suivant le constat.

Deux détails changent des dossiers. Le jugement doit viser l’entreprise dont le nom et le numéro de licence apparaissent au contrat, pas la personne physique à qui elle appartient. Et si votre assurance habitation vous indemnise pour des dommages causés par les travaux, vous ne recevrez pas une seconde indemnisation. Les vérifications à faire avant le prochain contrat sont dans choisir un entrepreneur en rénovation au Québec.

Le bon tribunal, et les deux horloges à surveiller

La Régie du bâtiment publie les paliers : 15 000 $ ou moins à la Division des petites créances, de 15 000,01 $ à 74 999,99 $ à la Chambre civile de la Cour du Québec, de 75 000 $ à 99 999,99 $ à l’une ou l’autre à votre choix, et 100 000 $ et plus à la Cour supérieure.

Aux petites créances, vous agissez seul, sans avocat, et la limite est de 15 000 $ sans compter les intérêts. Si les travaux coûtent 21 000 $, vous pouvez choisir de ne réclamer que 15 000 $ pour y accéder. La médiation y est gratuite jusqu’à trois heures par dossier, et il faut la privilégier avant de déposer une demande. Un délai se découvre souvent trop tard : les originaux de vos documents et de vos photos doivent être déposés au dossier de la Cour au moins 30 jours avant le procès, sinon le juge pourrait refuser d’en prendre connaissance.

Deux horloges tournent donc, et ce n’est pas la longue qui fait perdre les dossiers. Trois ans courent depuis la découverte du vice pour poursuivre le vendeur : c’est la prescription de l’article 2925 du Code civil, et l’article 2926 fait partir ce délai, pour un préjudice qui se manifeste graduellement, du jour où il se manifeste pour la première fois. Le délai raisonnable pour dénoncer par écrit court, lui, depuis le moment où l’entrepreneur a ouvert le mur.

Questions fréquentes

L’entrepreneur veut refermer demain matin. Je peux le laisser faire ? Pas avant d’avoir écrit au vendeur et fait constater ce qui est visible. Le vendeur doit pouvoir vérifier l’existence et la gravité du vice, et c’est vous qui aurez à prouver ce qu’il y avait derrière le gypse. Si le chantier ne peut vraiment pas attendre, documentez lourdement avant de refermer.

Puis-je faire réparer et envoyer la facture au vendeur ? C’est le scénario le plus risqué. Éducaloi demande de ne pas commencer les réparations à vos frais, parce que le vendeur doit avoir l’occasion de vérifier, de constater et de réparer. Seules les réparations urgentes échappent à cette règle.

Le vendeur jure qu’il ne savait pas. Ça change quoi ? Peu de choses dans un sens, beaucoup dans l’autre. Selon l’OACIQ, le fait que le vendeur ignore le vice, ou que le vice ne se manifeste qu’après la vente, ne diminue en rien la garantie. S’il le connaissait ou ne pouvait l’ignorer, l’article 1728 du Code civil le tient de réparer le préjudice subi par l’acheteur, en plus de la restitution du prix.

J’ai acheté « à mes risques et périls ». Vous avez alors acheté l’immeuble dans l’état où il se trouve, avec ou sans vice, et en principe vous n’avez pas de protection contre un vice caché. L’article 1733 du Code civil trace la limite : un vendeur ne peut pas se dégager des vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer, et l’achat à ses risques et périls ne fait exception que devant un vendeur non professionnel. Faites lire la clause exacte de votre acte par un notaire avant d’écrire à qui que ce soit.

Pour compléter, lisez les conditions du vice caché et vos recours au Québec et ce que la vente sans garantie légale enlève vraiment.

Un mur ouvert et un doute, à Laval ou à Montréal ? Écrivez-moi. Je regarde vos Déclarations du vendeur et votre rapport d’inspection avec vous, puis je vous dirige vers l’avocat ou le notaire qui tranchera.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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