Acheter un immeuble commercial au Québec : vérifications

Un local au rez-de-chaussée, deux logements à l’étage, un revenu affiché qui semble tenir. Ici, le vrai risque n’est ni la toiture ni le prix : il est sur papier, dans des baux, un historique de sol et un rôle d’évaluation qui n’obéissent pas aux règles du résidentiel. Voici l’ordre des vérifications, et où un spécialiste doit prendre le relais.

Information générale, pas un avis juridique, fiscal ou environnemental.

Acheter un immeuble commercial : le permis du courtier se vérifie en premier

Un permis de courtier immobilier n’autorise pas tout. L’OACIQ accorde des droits d’exercice distincts. Le droit résidentiel, défini à l’article 3 du Règlement sur les permis de courtier et d’agence, vise un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, un terrain vacant à destination résidentielle et la fraction d’un immeuble résidentiel. Le droit commercial, à l’article 4, vise l’immeuble commercial, le terrain vacant à destination commerciale, l’entreprise dont les biens sont principalement des biens immeubles et la location commerciale. Moins de 5 logements, résidentiel; 5 et plus, commercial. Pour un immeuble mixte, l’usage principal tranche.

Un courtier restreint au résidentiel ne peut pas faire une transaction commerciale, et l’OACIQ précise que cela vaut même en co-inscription. L’article 73 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage ajoute qu’aucun courtier ne doit accepter une opération hors de son champ de compétence sans l’aide nécessaire.

Autre surprise : les formulaires obligatoires de l’OACIQ ne sont pas requis en matière commerciale, et le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble non plus, même si l’OACIQ le recommande fortement. Voyez aussi courtier, agent, REALTOR.

Les baux : c’est eux que vous achetez

La vente ne met pas fin aux baux. L’article 1886 du Code civil est net : l’aliénation du bien loué ne met pas fin de plein droit au bail. Vous héritez des locataires, des loyers et des obligations du locateur.

L’article 1887 encadre la seule porte de sortie. Si un bail immobilier à durée fixe a plus de 12 mois à courir, l’acquéreur peut le résilier à l’expiration de ces 12 mois, avec un préavis écrit de six mois. Mais pas si le bail a été inscrit au bureau de la publicité des droits avant l’acte de vente : la publication au registre foncier décide si un locataire est là pour la durée. L’article 1879 ajoute la reconduction tacite, soit dix jours d’occupation après l’échéance sans opposition du locateur, qui reconduisent le bail pour un an.

Le logement au-dessus du commerce n’est pas toujours un logement. L’article 1892 écarte les règles du bail de logement, donc l’encadrement du Tribunal administratif du logement, quand plus du tiers de la superficie totale du logement sert à un autre usage que l’habitation. À trancher avec un avocat ou un notaire.

Auditer la liste des loyers plutôt que la croire

La liste des loyers du vendeur est un document de vente, pas une preuve. Exigez, comme condition de votre promesse :

• Chaque bail signé, ses annexes et ses avenants, pas un résumé.
• Le terme restant, les options de renouvellement et l’indexation.
• Le loyer additionnel : taxes, assurances, entretien des parties communes.
• Les relevés bancaires de 12 mois, pour comparer encaissé et déclaré.
• Les cautionnements, les arrérages et une confirmation écrite de chaque locataire.

Le sol : étude de caractérisation phase I, phase II, phase III

C’est la vérification qui coûte le plus cher quand on la saute. Le Guide de caractérisation des terrains du ministère de l’Environnement décrit trois phases. La phase I est la revue de l’information existante et l’historique des activités exercées sur le terrain; le Guide note qu’elle peut être exigée par une institution financière ou par un nouveau propriétaire. La phase II suit quand la phase I a relevé au moins une zone à risque : échantillonnage et analyse en laboratoire pour confirmer la présence ou l’absence de contamination. La phase III vient si la phase II en a trouvé une, pour en établir la nature, l’ampleur et les volumes à gérer.

La Loi sur la qualité de l’environnement impose par ailleurs deux obligations :

• Cessation d’activité, article 31.51. Celui qui cesse définitivement une activité industrielle ou commerciale d’une catégorie désignée par règlement doit transmettre au ministre et au propriétaire une étude de caractérisation dans les 12 mois. En cas de dépassement des valeurs limites réglementaires, un plan de réhabilitation suit dans les trois mois.
• Changement d’utilisation, article 31.53. Quiconque projette de changer l’utilisation d’un tel terrain doit, préalablement, transmettre une étude de caractérisation. L’article 31.54 subordonne ce changement à l’approbation d’un plan de réhabilitation par le ministre en cas de dépassement.

Le changement d’utilisation inclut toute activité différente de la précédente, y compris résidentielle : convertir un garage en logements n’est pas qu’un projet d’architecte.

L’étude doit être signée par un professionnel au sens de l’article 31.42, soit un professionnel au sens du Code des professions, soit une personne agréée selon la norme ISO 17024. Vérifiez aussi l’avis de contamination de l’article 31.58, au registre foncier, et la liste publique des terrains contaminés que chaque municipalité tient en vertu de l’article 31.68.

Zonage, usage permis et fiscalité municipale

L’usage doit être autorisé, et attesté

Un immeuble occupé depuis 20 ans par un commerce ne prouve pas que l’usage est conforme. À Laval, un certificat d’occupation est obligatoire pour valider la conformité de l’usage d’un local, et un certificat distinct est exigé pour chaque usage quand l’immeuble comprend plusieurs locaux. Il reste valide tant que l’usage n’est pas modifié ou interrompu plus de six mois, ce qui compte quand vous achetez un local vacant depuis un an. Comptez 279 $ pour les premiers 250 m2 de plancher d’un nouvel usage, plus 196 $ par tranche additionnelle.

Demandez une confirmation écrite de l’usage autorisé et des droits acquis invoqués : une réponse verbale au comptoir ne se plaide pas. Méthode détaillée dans investir à Laval.

Le taux non résidentiel change la facture

Les articles 244.29 et 244.30 de la Loi sur la fiscalité municipale permettent plusieurs taux de taxe foncière générale par catégorie d’unités d’évaluation, et une unité peut appartenir à plusieurs catégories : un immeuble mixte peut porter deux taux sur le même compte.

Ces taux s’appliquent par 100 $ d’évaluation : le non résidentiel dépasse quatre fois le taux de base. Ajoutez les droits de mutation, que vous pouvez estimer avec le calculateur des droits de mutation, et relisez le mécanisme du rôle dans les taxes foncières à Montréal et Laval.

Financer un immeuble commercial : le prêteur regarde l’immeuble

Ici, ce n’est plus votre salaire qui décide. Le produit Logements locatifs ordinaires de la SCHL vise les immeubles collectifs d’au moins cinq logements. Les espaces non résidentiels ne doivent pas excéder 30 % de la superficie brute ni 30 % de la valeur d’emprunt totale, et le prêt qui s’y rattache est plafonné à 75 % de leur valeur d’emprunt. Au-delà, vous sortez du cadre assuré et vous négociez du financement commercial conventionnel.

Le rapport prêt-valeur maximal atteint 85 % de la valeur d’emprunt. Le critère central est le coefficient de couverture de la dette, soit la capacité du revenu net de l’immeuble à payer le service de la dette : au moins 1,10 à l’achat et 1,20 au refinancement pour les espaces résidentiels d’un immeuble de 5 ou 6 logements, de 1,40 à 1,50 pour les espaces non résidentiels selon la durée du terme. L’amortissement peut atteindre 40 ans pour un immeuble existant, avec une surprime au-delà de 25 ans.

Pour le contraste avec le plex, voyez le premier immeuble à revenus et le deuxième immeuble.

TPS et TVQ : la règle s’inverse par rapport au résidentiel

Ce n’est pas toujours le vendeur qui perçoit. L’article 423 de la Loi sur la taxe de vente du Québec prévoit qu’un fournisseur qui effectue la fourniture taxable d’un immeuble par vente n’est pas tenu de percevoir la taxe lorsque l’acquéreur est inscrit, sauf, pour un particulier, s’il s’agit d’un immeuble d’habitation ou d’une concession de cimetière. Le fédéral suit la même logique : selon le mémorandum 19.1 de l’Agence du revenu du Canada, l’acquéreur inscrit rend compte de la taxe dans sa déclaration, et les autres utilisent le formulaire GST60, au plus tard le dernier jour du mois suivant celui où la taxe devient payable.

En pratique, un acheteur inscrit n’avance pas les taxes au vendeur chez le notaire : il les autocotise, puis demande son crédit de taxe sur les intrants. Un acheteur non inscrit, lui, les paie pour de bon. L’OACIQ rappelle que c’est au vendeur, et non au courtier, de déterminer la proportion assujettie, auprès de son comptable, d’un fiscaliste ou de Revenu Québec.

Les professionnels à réunir avant de faire une offre

• Un courtier avec le droit d’exercice commercial, pour les comparables et la promesse.
• Un notaire ou un avocat en droit commercial, pour les baux, les servitudes, les droits acquis et les titres.
• Un comptable ou un fiscaliste, pour la TPS, la TVQ et le mode de détention.
• Un professionnel au sens de l’article 31.42 de la LQE, pour la phase I et, au besoin, la phase II.
• Un évaluateur agréé, parce que la valeur se calcule ici sur le revenu net.
• Un ingénieur ou un inspecteur habitué au commercial, pour la structure, les systèmes et la conformité incendie.
• Un courtier hypothécaire commercial, pour tester le coefficient de couverture de la dette avant de fixer un prix.

Mon permis est résidentiel : sur un immeuble commercial, mon rôle s’arrête où commence celui d’un collègue titulaire du droit d’exercice commercial.

Questions fréquentes

Mon courtier résidentiel peut-il me représenter pour un immeuble de quatre logements avec un dépanneur au rez-de-chaussée ? Cela dépend de l’usage principal. L’OACIQ confirme qu’un courtier résidentiel peut agir dans un immeuble de moins de 5 logements même si la superficie est partagée à parts égales avec le commerce, mais l’article 73 l’oblige à s’adjoindre l’aide requise.

Le vendeur affirme que le terrain n’a jamais été contaminé. Ça suffit ? Non. L’avis de contamination de l’article 31.58 s’inscrit au registre foncier, et la municipalité tient une liste publique des terrains contaminés en vertu de l’article 31.68.

Puis-je mettre fin au bail du locataire commercial pour occuper le local ? Pas librement. L’article 1887 ne permet la résiliation que si le bail à durée fixe a plus de 12 mois à courir, avec un préavis de six mois, et jamais si le bail a été inscrit au bureau de la publicité des droits avant l’acte de vente.

Pour compléter, lisez le guide du premier immeuble à revenus et investir à Laval.

Vous regardez un immeuble commercial ou mixte ? Écrivez-moi : je fais les vérifications qui relèvent de mon permis et je vous mets en lien avec un courtier commercial pour le reste.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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