Vendre avant d'acheter au Québec: les clauses qui décident

Vous êtes propriétaire et vous voulez déménager. La vraie question n’est pas si vous allez vendre et acheter, mais dans quel ordre. Cet ordre se joue dans trois clauses de formulaires obligatoires, et c’est là que le risque financier change de camp.

Voici ce que chaque clause permet, ce que le prêteur vérifie, ce que le notaire impose.

Les trois chemins, et le risque que chacun déplace

Vendre d’abord, acheter ensuite. Vous connaissez le montant exact dont vous disposez. En contrepartie, vous pouvez vous retrouver sans nouvelle propriété à la date où vous devez libérer l’ancienne.

Acheter d’abord, vendre ensuite. Vous savez où vous allez. En contrepartie, vous portez deux propriétés pendant une période dont vous ne contrôlez pas la durée.

Les deux en même temps. Le scénario que tout le monde vise. Il suppose que deux chaînes de transactions, chacune avec ses conditions, ses prêteurs et ses notaires, arrivent au même point à la même date.

L’article 1396 du Code civil du Québec dit pourquoi cette troisième voie est fragile: la promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé. Tant que l’acte notarié n’est pas signé, l’argent n’existe pas.

Aucun de ces chemins n’élimine le risque. Chacun décide seulement qui le porte.

Vendre avant d’acheter: ce que permet la clause R2.1

Quand vous achetez sans avoir vendu, le formulaire obligatoire Annexe R, Immeuble résidentiel (AR 00001) prévoit la condition R2.1.

Ce que la clause dit. La promesse devient conditionnelle à la vente de l’immeuble appartenant à l’acheteur, à une adresse nommée dans le formulaire. L’acheteur doit aviser le vendeur par écrit, avant une date et une heure inscrites, soit que la condition est réalisée, soit qu’il y renonce. S’il renonce, il doit démontrer en même temps qu’il a les fonds nécessaires pour couvrir le prix d’achat. Sans avis dans le délai, la promesse devient nulle et non avenue.

L’articulation avec le financement. Si la promesse est aussi conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire, l’Annexe R précise qu’un engagement de prêteur lui-même conditionnel à la vente de votre propriété satisfait la condition de financement. Mais dès que la condition R2.1 se réalise, vous devez fournir un engagement ne comportant aucune condition. Votre banque vous suit donc en deux temps, et le deuxième dépend de votre propre acheteur.

C’est une obligation conditionnelle au sens de l’article 1497 du Code civil: une obligation que l’on fait dépendre d’un événement futur et incertain. Le mot à retenir est incertain.

La clause de 72 heures, vue du vendeur qui l’accepte

Une condition R2.1 ne circule presque jamais seule. Elle vient avec la clause R2.2, que l’OACIQ appelle lui-même la « clause de 72 heures ».

Ce que le vendeur garde. Il peut continuer d’offrir l’immeuble en vente malgré l’acceptation de la promesse. S’il accepte une nouvelle promesse, dès que toutes les conditions de celle-ci sont réalisées, hors la signature de l’acte de vente, le paiement du prix et l’annulation de la première promesse, il doit transmettre au premier acheteur un avis écrit.

Ce que le premier acheteur obtient. Soixante-douze heures à compter de la réception de cet avis, pour remettre un avis écrit disant soit qu’il renonce à la condition R2.1 et à toutes les autres conditions non encore réalisées, sauf la signature chez le notaire, soit qu’il rend sa promesse nulle et non avenue. Il ne peut renoncer qu’en démontrant en même temps avoir les fonds. Sans réponse, la promesse tombe.

La version courante du formulaire encadre la preuve: le vendeur coche le moyen qui établira le moment où l’acheteur a reçu l’avis, courriel, poste recommandée ou autre, et l’acheteur coche celui qui établira le moment où sa réponse a été expédiée. Ce détail règle la plupart des disputes sur le décompte.

Ce que le vendeur donne en échange. Il ne vend pas, il accorde un droit de préférence. Le deuxième acheteur signe une promesse conditionnelle à l’annulation de la première, la clause R2.3, par laquelle le vendeur s’engage à entreprendre de bonne foi et à ses frais les démarches raisonnables pour obtenir cette annulation. L’OACIQ recommande que le délai inscrit à R2.3 dépasse d’au moins cinq jours le plus long délai de réalisation des conditions de la nouvelle promesse.

En marché serré, cette mécanique affaiblit sérieusement la condition R2.1. En marché lent, elle est souvent la seule façon de faire accepter l’offre.

Acheter avant de vendre: le prêt relais et ce que le prêteur vérifie

Ce que je ne peux pas vous dire. Aucun organisme public ne publie de barème pour le prêt relais. Montants, durée, frais et taux varient d’un prêteur à l’autre, et la seule version fiable est celle que votre prêteur ou votre courtier hypothécaire vous met par écrit.

Ce qui revient partout. Un prêt relais avance la valeur nette déjà verrouillée par la vente de votre propriété actuelle. Tant que votre vente reste conditionnelle, rien n’est verrouillé: le prêteur regarde une promesse qui peut encore devenir nulle et non avenue. La demande se présente donc avec une promesse acceptée dont les conditions sont réalisées, et les intérêts se paient pour la durée réelle du chevauchement, pas pour celle que vous aviez prévue.

Les solutions qui se montent à l’avance. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada décrit deux façons d’emprunter sur la valeur nette d’une maison: la marge de crédit hypothécaire, jusqu’à 65 % de la valeur, et la deuxième hypothèque, en règle générale jusqu’à 80 %. Ces produits se mettent en place avant que vous en ayez besoin.

Ce que la qualification impose. La même agence donne les repères des prêteurs: les frais de logement mensuels ne devraient pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage, l’ensemble des dettes 44 %, et la simulation de crise exige de vous qualifier au plus élevé de 5,25 % ou du taux négocié majoré de 2 %. Si le prêteur compte les frais des deux propriétés dans ces ratios, le scénario se brise là, avant toute question de budget. Un passage par le calculateur de capacité d’emprunt avec les deux propriétés inscrites donne la réponse en cinq minutes, et rappelez-vous que la préapprobation hypothécaire ne garantit pas tout.

Le double portage, ligne par ligne

Le coût du double portage n’est pas un chiffre, c’est une liste. Remplissez-la par mois.

S’y ajoutent deux dossiers notariés au lieu d’un, chacun avec ses honoraires, ses frais de publication et ses répartitions: voir le coût réel de vendre une maison au Québec.

Un point souvent oublié: appelez votre assureur avant de laisser une propriété vide. Lui seul peut vous dire ce que votre contrat prévoit quand le logement n’est plus occupé.

Dates de signature, occupation, et ce que le notaire impose

Deux dates distinctes. La clause 11.1 de la promesse d’achat fixe la signature de l’acte de vente devant notaire et précise que l’acheteur devient propriétaire à compter de cette signature. La clause 11.2 fixe séparément la date et l’heure à partir desquelles les lieux sont disponibles pour occupation. Les deux peuvent différer.

Le mécanisme qui règle le décalage. Si l’occupation est postérieure à la signature de l’acte de vente, la clause 11.3 prévoit une répartition au moment de la signature: le vendeur verse un montant mensuel inscrit au formulaire, calculé de la date de signature jusqu’à la date d’occupation, et il assume pendant cette période le chauffage, l’électricité et l’entretien général. C’est l’outil prévu pour rester quelques jours ou quelques semaines chez vous après avoir vendu. Il se négocie au moment de l’offre, pas après.

Ce que le notaire ne peut pas compresser. Éducaloi rappelle que le notaire doit avoir reçu votre mise de fonds et les sommes du prêteur avant la signature de l’acte de vente, et qu’un délai de compensation pouvant atteindre dix jours ouvrables s’applique ensuite. Après la signature de l’acte d’hypothèque, puis de l’acte de vente, comptez environ deux à trois jours pour la publication au registre foncier. Le guide d’achat de la SCHL situe la date de clôture généralement de 30 à 60 jours après la signature de l’offre pour une maison existante. Voir le rôle du notaire.

Vendre avant d’acheter ou l’inverse: ce qui tranche pour votre ménage

Il n’y a pas de bonne réponse générale. Il y a quatre variables, et elles se vérifient sur papier.

1. La valeur nette réellement libre. Pas la valeur de la maison: ce qui reste après le solde hypothécaire, la pénalité éventuelle, la rétribution et les frais.
2. Les ratios avec les deux propriétés. Si 39 % et 44 % ne passent pas en comptant les deux, la question est tranchée: vous vendez d’abord.
3. Le type de propriété que vous vendez. Un produit que beaucoup d’acheteurs financent rapidement ne se comporte pas comme une propriété atypique, un plex ou une copropriété au dossier incomplet. Le délai de vente réaliste à Montréal fait partie du calcul, pas de l’espoir.
4. Votre tolérance au provisoire. Entreposage, logement temporaire, deuxième déménagement: des coûts et de la fatigue, à comparer au coût du double portage.

Ces quatre lignes se remplissent avant de parler de stratégie. Le tableau décide souvent tout seul.

Questions fréquentes

Le vendeur peut-il refuser une offre conditionnelle à la vente de ma maison? Oui. Il n’a aucune obligation d’accepter une condition R2.1 ni la clause R2.2 qui l’accompagne. C’est une négociation, et elle se joue souvent contre le prix, la date d’occupation ou l’acompte. Voyez les vrais leviers de négociation.

Si je reçois l’avis de 72 heures, puis-je demander plus de temps? Le formulaire ne le prévoit pas. Le délai court dès la réception de l’avis, et l’absence de réponse rend la promesse nulle et non avenue. Une prolongation suppose un accord écrit des deux parties, que le vendeur n’a aucun intérêt à donner s’il détient déjà une deuxième promesse ferme.

Puis-je renoncer à la condition sans avoir vendu? Oui, mais seulement en démontrant en même temps que vous avez les fonds pour couvrir le prix d’achat: un engagement de prêteur sans condition, ou une preuve de disponibilité des fonds. Une intention d’emprunter ne suffit pas.

Combien de temps dure un prêt relais? Aucune source publique ne fixe de durée standard. Demandez par écrit la durée maximale, le taux, les frais et ce qui arrive si votre vente est reportée.

Pour compléter, lisez le coût réel de vendre une maison au Québec et combien de temps il faut vraiment pour vendre à Montréal.

Vous avez une maison à vendre et une date à respecter? Écrivez-moi. On remplit le tableau des quatre variables avant de choisir l’ordre, et on planifie les dates à l’envers à partir de la signature chez le notaire.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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