Vendre sa maison en hiver au Québec: les obligations

Le choix du mois de mise en marché est réglé ailleurs. Ce qui ne l’est jamais: une fois la décision prise, l’automne et l’hiver ajoutent des obligations qui n’existent pas en juin. Elles touchent vos photos, l’accès à votre porte pendant les visites, et ce que vous devez déclarer d’une propriété dont la moitié est sous la neige.

Vendre sa maison en hiver au Québec: ce que la saison change

Voici Laval, parce que c’est là que vit la maison. Chaque ligne vient de la publication mensuelle de l’APCIQ, tirée du système Centris; la dernière colonne compte toutes les catégories.

Le délai double, le prix ne bouge presque pas. Ne lisez pas l’écart entre 615 000 $ en décembre 2025 et 627 000 $ en mai 2026 comme un rabais d’hiver: une médiane décrit les propriétés vendues ce mois-là, pas la vôtre à deux moments. Ce qui tombe vraiment, c’est la concurrence: 235 nouvelles inscriptions en décembre 2025 contre 664 en mai 2026.

Le mois qui sert votre type de propriété est traité dans quand mettre sa propriété en vente à Montréal. La suite suppose la décision prise.

La photo d’été diffusée en janvier: la règle d’exactitude

Ressortir les photos de juillet, quand la haie était verte, n’est pas une question esthétique. Elle est réglementaire.

Ce que l’OACIQ exige de la fiche. Sa ligne directrice sur la représentation, la sollicitation, la promotion et la publicité est nette: la fiche descriptive « doit contenir des informations exactes et vérifiées et refléter la réalité de l’immeuble ». L’article 112 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité interdit toute publicité fausse, trompeuse, incomplète ou prêtant à confusion. Le courtier doit aussi tenir la fiche descriptive et les Déclarations du vendeur à jour, pour que l’information fournie au public reflète la réalité en tout temps.

Où la ligne est tracée noir sur blanc: l’image générée. Lorsqu’une image est produite par intelligence artificielle, la publicité doit porter une mention claire et visible du type « Image générée par l’intelligence artificielle ». L’OACIQ précise que cette exigence s’applique notamment quand l’IA sert à « transformer artificiellement une ambiance saisonnière ou éclairage », que des images qui modifient fondamentalement l’apparence réelle d’un bien contreviennent aux règlements, et que le courtier doit garder au dossier les versions originales et les rendre accessibles sur demande.

Ce qu’aucun texte ne dit. Je n’ai trouvé aucune règle publiée par l’OACIQ qui oblige à dater une photo d’été authentique et non retouchée diffusée en janvier: la règle explicite porte sur l’image transformée. Ce que je recommande relève donc du jugement, indiquer le mois de la prise de vue dans la fiche. Une photo de juillet légendée juillet est vérifiable; la même sans mention, à côté d’un terrain enneigé, laisse l’acheteur conclure lui-même.

Les anciennes photos: le droit d’auteur, et une exclusion d’assurance

L’OACIQ est explicite: quand un vendeur remet d’anciennes photos à son courtier, celui-ci doit vérifier qui en est l’auteur, et si ce n’est pas le vendeur, obtenir de lui une copie signée du contrat ou de la licence conclue avec le photographe. Cette vérification est nécessaire même si les photos ont été prises pour le même vendeur lors d’une mise en marché précédente de la même propriété. Une licence peut très bien interdire la réutilisation. Sans confirmation claire, il faut une nouvelle séance.

Deux chiffres pour mesurer l’enjeu. La Loi sur le droit d’auteur permet des dommages préétablis de 500 $ à 20 000 $ par oeuvre, donc par photographie, calculés au nombre de photos et non au nombre d’utilisations. Et la ligne directrice ajoute la phrase qui devrait suffire: l’assurance responsabilité professionnelle du FARCIQ exclut les réclamations liées à une violation des droits d’auteur.

La facture et la licence du photographe vont donc au dossier avant l’inscription, pas après.

Déneiger l’accès pendant les visites: une obligation, pas une politesse

La responsabilité elle-même est traitée ailleurs: les articles 1457, 1465 et 1467 du Code civil, l’assurance et le contrat sont dans déneigement et responsabilité du propriétaire au Québec. Retenez l’article 1465: le gardien d’un bien est tenu de réparer, « à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute ». La preuve de la diligence vous appartient.

Ce que la mise en vente ajoute, c’est la durée. Une visite libre se prépare une fois. Une inscription de janvier reçoit des visites pendant des semaines, annoncées deux heures d’avance, parfois le lendemain d’une bordée. Votre diligence n’est donc pas un geste, c’est un régime: un contrat de déneigement écrit qui nomme le seuil de déclenchement, l’escalier, le perron et l’entrée, pas seulement l’asphalte, et un abrasif sous la main. Appelez votre assureur sur la limite de garantie de votre volet responsabilité civile avant la première visite. L’ordre des gestes avant une mise en vente se trouve dans le guide du vendeur.

Les questions du formulaire DV 00001 qui ne se posent qu’en saison froide

Le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, version DV 00001 (V24 06/2022), fait treize pages. Six de ses questions n’ont de sens qu’en hiver, et ce sont celles que le vendeur d’automne remplit le plus vite.

D8.6 et D12.8 sont deux aveux d’usage, pas deux aveux de défaut: une rangée de glaçons régulière renseigne sur l’isolation et la ventilation de l’entretoit, et une pièce difficile à chauffer se mesure en février, pas en juillet. Les sections D3 à D14 s’ouvrent toutes par la même mention, « À votre connaissance », et le formulaire demande de fournir au courtier les documents disponibles qui appuient les réponses: factures, garanties, plans, devis, permis, rapports, avis et baux. Le reste du formulaire est expliqué dans la Déclaration du vendeur.

Ce que la neige cache, et que le formulaire ne demande pas

Le formulaire porte sur ce que vous savez, pas sur ce qui est visible. La neige ne change donc aucune de vos réponses: elle change seulement ce que l’acheteur et son inspecteur peuvent vérifier par eux-mêmes.

Il n’y a aucune question sur l’état du revêtement extérieur. Le mur, le parement, le solage apparent: rien. La toiture a sa section, D8, avec le type de revêtement, l’année et les documents. Le mur, non.

La piscine n’a pas de section. Elle apparaît à D2.11, parmi les ajouts et modifications faits depuis l’acquisition, et à D3.5, où « retrait ou remplissage d’une piscine » figure comme travaux de terrassement. Une note ajoute qu’une réponse positive à D2.8, D2.9, D2.10 ou D2.11 peut exiger un nouveau certificat de localisation, qui se commande des semaines d’avance.

Ce qui reste, c’est D14.5: d’autres éléments pourraient-ils avoir un impact sur la valeur de l’immeuble, les revenus qu’il génère, les dépenses qu’il engendre ou l’usage qu’on peut en faire. La fissure que vous connaissez et que la neige couvre entre là, puis se détaille en D15. Quant au drainage, D9.4 demande si l’immeuble est équipé d’un drain français et si un système permet d’y accéder pour l’inspecter et le nettoyer: deux réponses que la neige n’empêche pas. L’acheteur bien conseillé ne renoncera pas à ce qu’il n’a pas pu voir: il reportera la vérification au printemps par écrit. Préparez votre réponse avant la demande.

Vendre sa maison en hiver: les factures d’énergie que l’acheteur réclame

L’acheteur de janvier demande presque toujours douze mois de facturation. Il a raison de la demander, et aucune règle ne vous y oblige.

Le formulaire ne pose aucune question sur le montant de votre facture. Il demande la source d’énergie du chauffage principal (D12.1), l’année d’installation de la fournaise ou des composantes principales (D12.3), l’existence d’un contrat d’entretien (D12.6) et les problèmes déjà survenus (D12.7). Le coût, jamais. Ce qui vous oblige est ailleurs: si vous répondez oui à D12.7 ou à D12.8, l’OACIQ attend les documents qui appuient la réponse.

Le vendeur est aussi le seul à pouvoir sortir l’historique. Hydro-Québec offre dans l’Espace client l’outil Portrait de ma consommation: consommation horaire, quotidienne, mensuelle et annuelle, en kilowattheures ou en dollars, comparaison avec la même période l’an dernier, et un graphique de deux années consécutives mis en regard de la température extérieure moyenne. L’Espace client donne aussi accès à l’historique de factures et de paiements.

Une précision qui vous protège: cet historique décrit votre ménage, votre thermostat et vos habitudes, pas ceux de l’acheteur. Remettez-le comme un relevé, jamais comme une prévision.

Questions fréquentes

Dois-je retirer mes photos d’été de ma fiche en janvier? Rien ne vous y oblige si la photo est authentique et non retouchée. Si elle a été transformée, par exemple pour changer artificiellement la saison ou l’éclairage, la mention « Image générée par l’intelligence artificielle » devient obligatoire.

Je réutilise les photos de mon inscription de 2023. Est-ce permis? Pas automatiquement. L’OACIQ demande au courtier de vérifier qui détient les droits d’auteur et d’obtenir la licence signée, même quand les photos ont été prises pour vous lors d’une mise en marché antérieure de la même propriété. Retrouvez la facture du photographe avant de promettre ces photos à votre courtier.

La neige me dispense-t-elle de déclarer une fissure que je connais? Non. Une fissure connue se déclare à D5.2 si elle affecte le sous-sol ou la fondation, et tout élément susceptible d’avoir un impact sur la valeur ou l’usage de l’immeuble se déclare à D14.5, puis se détaille à D15.

Pour compléter, lisez acheter une maison en hiver, qui décrit les clauses de vérification au printemps que votre acheteur va proposer, et les dates de l’abri d’auto temporaire, parce qu’un abri installé sur l’entrée décide de la photo de façade autant que du stationnement.

Vous inscrivez cet automne ou cet hiver? Écrivez-moi. On règle la question des photos, le contrat de déneigement et l’historique d’énergie avant la première visite, pas après.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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