Troubles de voisinage au Québec : les recours

Une chicane de clôture ne reste jamais entre deux voisins. Elle finit dans le certificat de localisation, dans les Déclarations du vendeur, puis sur la table du notaire quand l’acheteur l’apprend quatre jours avant la signature. Voici ce que le Code civil permet vraiment, ce que la Ville refuse de trancher, et ce qui doit être écrit quand la propriété se vend.

Troubles de voisinage : l’article 976 n’exige pas de prouver une faute

Le texte tient en une phrase. L’article 976 du Code civil du Québec : « Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. »

La suite est moins connue. Dans Ciment du Saint-Laurent inc. c. Barrette, 2008 CSC 64, la Cour suprême du Canada a reconnu deux régimes distincts au Québec : celui de la responsabilité civile fondée sur le comportement fautif, et un régime de responsabilité sans faute fondé sur la mesure des inconvénients subis par la victime, en vertu de l’article 976. La Cour écrit que le libellé même de cet article n’exige aucune preuve de comportement fautif, et qu’un propriétaire qui cause des inconvénients anormaux sans intention de nuire n’abuse pas de son droit pour autant.

Traduction pratique : « mon voisin respecte tous les règlements » n’est pas une défense complète. Ce qui se mesure, c’est le résultat subi, pas la conduite.

La barre n’est pas basse pour autant. Éducaloi résume les conditions : il faut un inconvénient continu ou répétitif, réel et sérieux, évalué en fonction de l’environnement local, ce qui est normal en milieu agricole pouvant ne pas l’être en milieu urbain. Éducaloi précise aussi qu’un voisin n’est pas forcément mitoyen : un tribunal a déjà considéré comme voisines deux personnes séparées de 1,5 kilomètre, et un voisin peut être une entreprise.

Deux sujets classiques sont traités ailleurs sur ce site et je n’y reviens pas : le bruit, dans bruit et insonorisation en condo, et les branches, les racines et le permis d’abattage, dans abattage d’arbre au Québec.

Vues et distances : la règle du mètre cinquante

C’est la règle qui retarde des ventes, et elle est écrite noir sur blanc.

L’article 993 : « On ne peut avoir sur le fonds voisin de vues droites à moins d’un mètre cinquante de la ligne séparative. Cette règle ne s’applique pas lorsqu’il s’agit de vues sur la voie publique ou sur un parc public, ou lorsqu’il s’agit de portes pleines ou à verre translucide. »

L’article 994 dit comment mesurer : depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture est faite, perpendiculairement à celui-ci, jusqu’à la ligne séparative, et depuis la ligne extérieure s’il y a une fenêtre en saillie. L’article 995 permet les jours translucides et dormants dans un mur qui n’est pas mitoyen, même à moins d’un mètre cinquante. L’article 996 est sans nuance : le copropriétaire d’un mur mitoyen ne peut y pratiquer d’ouverture sans l’accord de l’autre.

Pourquoi ça compte dans une transaction. Éducaloi indique que la situation se corrige en signant avec le voisin un document chez le notaire, et que sans cela le problème peut empêcher ou retarder la vente de la propriété. Une véranda ajoutée sans vérifier la distance, une porte vitrée percée dans un mur latéral : ces dossiers ressortent au moment de l’examen des titres.

Clôture mitoyenne, mur mitoyen et ligne séparative

L’article 1002 donne deux droits, pas un seul. Tout propriétaire peut clore son terrain à ses frais. Il peut aussi obliger son voisin à faire sur la ligne séparative, pour moitié ou à frais communs, un ouvrage de clôture servant à séparer leurs fonds et qui tienne compte de la situation et de l’usage des lieux. Le voisin qui refuse de payer n’a donc pas automatiquement le dernier mot.

L’article 1003 pose la présomption : toute clôture qui se trouve sur la ligne séparative est présumée mitoyenne, et le mur auquel sont appuyés, de chaque côté, des bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge. L’article 1006 met l’entretien, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen à la charge des propriétaires, proportionnellement aux droits de chacun, et permet à celui qui ne l’utilise pas d’abandonner son droit par un avis produit au Bureau de la publicité foncière.

Le piège de départ : la clôture n’est pas la ligne. L’article 977 précise que les limites d’un fonds sont déterminées par les titres, les plans cadastraux et la démarcation du terrain. L’article 978 permet d’obliger son voisin au bornage, après une mise en demeure de consentir au bornage et de convenir du choix d’un arpenteur-géomètre. Le procès-verbal d’abornement doit être inscrit au registre foncier.

Quand un ouvrage dépasse la ligne, Éducaloi décrit les options selon la gravité et la bonne foi du voisin : une somme d’argent pour la perte de terrain, l’achat de la partie empiétée, ou, si l’empiétement est volontaire ou cause des inconvénients importants, le retrait de l’ouvrage et la remise en état. Ces ententes se signent chez le notaire. Un certificat de localisation périmé est le point de départ d’une bonne partie de ces dossiers, et la liste des vérifications à faire avant une offre est dans le Guide de l’acheteur.

Ce que la Ville traite, ce que le tribunal traite

C’est la confusion la plus coûteuse en temps. La Ville applique ses règlements. Elle ne tranche pas vos droits privés.

Sur sa page consacrée aux clôtures et aux haies, la Ville de Montréal est explicite au sujet de la ligne mitoyenne entre deux terrains : « La Ville de Montréal n’a aucune juridiction dans ce domaine. » Elle renvoie au site du gouvernement du Québec. Ce qu’elle encadre, ce sont les hauteurs maximales, généralement 0,90 m à l’avant et 2 m en cour arrière et latérale, l’exigence d’un permis selon l’arrondissement, et la clôture obligatoire autour d’une piscine selon le Règlement sur la sécurité des piscines résidentielles.

Médiation puis petites créances : le recours réel et sa limite

La séquence commence toujours pareil. On parle au voisin, on écrit, on met en demeure. Éducaloi l’expose dans cet ordre et ajoute que si la négociation et la mise en demeure échouent, on s’adresse à la Cour pour être indemnisé, faire cesser le trouble ou obliger le voisin à poser un geste.

La médiation n’est plus optionnelle sous un certain seuil. Selon le ministère de la Justice, la médiation est obligatoire aux petites créances pour les réclamations de 5 000 $ et moins, sans compter les intérêts, et volontaire au dessus. Elle est gratuite : les honoraires du médiateur, généralement un avocat ou un notaire, sont payés par le ministère pour un maximum de 3 heures. Elle s’applique dans tous les districts judiciaires, son déploiement s’étant déroulé de novembre 2023 à mars 2026. Sans entente, le dossier est transféré automatiquement en arbitrage lorsqu’il y est admissible, et une absence non justifiée mène au même transfert.

Le plafond, ensuite. La somme maximale réclamable devant la Division des petites créances de la Cour du Québec est de 15 000 $, sans tenir compte des intérêts. On ne peut pas diviser une réclamation en plusieurs causes de 15 000 $ ou moins. On peut par contre réduire volontairement sa réclamation pour rester aux petites créances, en l’indiquant dans la demande.

Deux précisions s’imposent. Les petites créances tranchent une réclamation d’argent : si ce que vous voulez, c’est faire cesser le trouble, faire enlever un ouvrage ou faire corriger une fenêtre, c’est un avocat qui doit vous dire devant quel tribunal déposer et sous quelle forme. Et personne ne peut vous garantir l’issue. Le caractère anormal d’un inconvénient s’apprécie cas par cas, avec une preuve datée, des témoins et souvent une expertise.

Troubles de voisinage et vente : ce qui se déclare au formulaire DV

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, DV 00001, est obligatoire pour un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, hors copropriété divise, et se remplit avec le contrat de courtage. L’OACIQ y écrit que ces déclarations diminuent le risque de poursuite liée aux mauvaises surprises, et que le vendeur répond à chaque question au meilleur de sa connaissance et en toute bonne foi, fournit les documents disponibles et précise ses réponses à la section D15.

Voici ce que les vendeurs ignorent : le formulaire ne pose aucune question employant le mot « litige ». Un conflit de voisinage n’a donc pas de case à lui. Il se déclare ailleurs, et c’est exactement là que les oublis se produisent.

• D2.8 : hypothèques, servitudes, empiétements ou autres charges.
• D2.10 : depuis l’acquisition, le stationnement, le droit de passage, la clôture, la haie ou le muret vous séparant de votre voisin a-t-il été changé, déplacé ou remplacé par vous ou par votre voisin.
• D2.11 : ajout ou modification de fenêtres, piscine, cabanon, clôtures, terrasse, haies, murets.
• D2.12 : avis de non-conformité reçu d’une compagnie d’assurance, de la municipalité ou du gouvernement.
• D14.5 : tout autre élément pouvant avoir un impact sur la valeur de l’immeuble, les revenus qu’il génère, les dépenses qu’il engendre ou l’usage qu’on peut en faire.
• D15 : les précisions, avec le numéro de la clause visée.

Le formulaire ajoute qu’une réponse positive à D2.8, D2.9, D2.10 ou D2.11 peut rendre nécessaire un nouveau certificat de localisation. Une mise en demeure reçue du voisin, une entente verbale sur l’entretien d’une clôture, un bornage jamais complété : ça se dit, et ça se dit par écrit. Ce qu’un vendeur savait et n’a pas déclaré se plaide ensuite, et cette qualification appartient à un avocat.

Côté acheteur, cinq questions avant l’offre, posées par écrit par l’entremise de votre courtier. Une mise en demeure a-t-elle été envoyée ou reçue au sujet de l’immeuble ? Un dossier ou une plainte est-il ouvert à la Ville ? Un procès-verbal de bornage est-il inscrit au registre foncier ? Existe-t-il une entente notariée sur une vue, un empiétement, un droit de passage ou la mitoyenneté d’une clôture ? Le certificat de localisation montre-t-il la clôture à sa position actuelle ? Une réponse floue justifie de faire vérifier le dossier par un avocat ou un notaire avant de vous engager.

Questions fréquentes

Mon voisin a installé sa clôture 30 cm chez moi. Je peux l’enlever moi-même ? Non. Vous l’avisez, puis vous établissez la ligne réelle par un bornage avec un arpenteur-géomètre, dont le procès-verbal s’inscrit au registre foncier. Les suites vont de l’indemnité à l’achat de la bande de terrain jusqu’au retrait de l’ouvrage, selon la situation.

Je vends. Dois-je parler d’un conflit qui n’est pas devant un tribunal ? Le formulaire DV n’a pas de case « litige », mais il a D2.10, D2.12 et D14.5, et la section D15 existe précisément pour préciser une situation. Une mésentente qui touche la clôture, une vue, un droit de passage ou un avis de la municipalité se raconte là, avec les documents.

La Ville peut-elle régler ma chicane de ligne de terrain ? Non. La Ville de Montréal écrit qu’elle n’a aucune juridiction sur la ligne mitoyenne entre deux terrains. Elle applique ses règlements de hauteur, de matériau et de permis. Le reste relève du Code civil et des tribunaux.

Un trouble de voisinage fait-il baisser le prix de ma maison ? Aucune donnée québécoise publique ne me permet de chiffrer cet effet, et je ne l’inventerai pas. Ce que je constate, c’est qu’un dossier non documenté fait reculer un acheteur au moment de l’examen des titres, plus tard et plus mal qu’une divulgation faite au départ.

Pour compléter, lisez le formulaire Déclarations du vendeur et les documents à réunir avant la première rencontre.

Un conflit de voisinage complique votre vente ou vous inquiète avant une offre ? Écrivez-moi. Je vérifie le certificat de localisation, les déclarations et le règlement municipal avant que vous signiez quoi que ce soit.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contacter Georges