Guide du vendeur
Le coût réel de vendre une maison au Québec
La plupart des vendeurs calculent leur produit net comme ceci: prix de vente, moins le solde hypothécaire, moins la …
C’est la mauvaise surprise la plus prévisible de l’achat immobilier au Québec. Vous avez signé chez le notaire, vous avez emménagé, tout va bien, et trois à six mois plus tard votre municipalité vous envoie une facture de quelques milliers de dollars.
Ce sont les droits de mutation immobilière, que tout le monde appelle la taxe de bienvenue.
Ce que c’est réellement
Malgré son surnom, ça n’a rien à voir avec le fait d’être nouveau dans une ville. C’est une taxe municipale prélevée sur le transfert de propriété d’un immeuble, prévue par la loi québécoise sur les droits sur les mutations immobilières.
Le nom vient de Jean Bienvenue, le ministre qui a introduit la mesure dans les années 1970. C’est une coïncidence de nom, pas un message d’accueil.
Comment le montant se calcule
La taxe se calcule sur la base d’imposition, qui est le plus élevé des trois montants suivants:
- Le prix payé pour la propriété
- Le montant de la contrepartie stipulée à l’acte
- La valeur marchande inscrite au rôle d’évaluation municipale, multipliée par le facteur comparatif de l’année
Ce troisième point est celui qui surprend. Si vous achetez une propriété nettement sous sa valeur au rôle, la taxe se calcule quand même sur la valeur au rôle ajustée, pas sur le prix payé.
Le calcul est ensuite progressif, par tranches. Chaque tranche de la base d’imposition est taxée à un taux différent, un peu comme l’impôt sur le revenu: la première tranche à un taux bas, les tranches suivantes à des taux croissants.
Deux points importants:
Les seuils des tranches sont indexés chaque année. Un tableau consulté il y a deux ans n’est plus exact.
Les municipalités peuvent ajouter leurs propres tranches supérieures. Montréal, notamment, applique des taux plus élevés sur les tranches de valeur élevée que ce que prévoit le régime de base. Deux propriétés au même prix, l’une à Montréal et l’autre dans une municipalité de banlieue, ne génèrent pas la même facture.
C’est pour cette raison qu’un tableau de taux n’a pas sa place ici: il serait périmé avant la fin de l’année. Utilisez plutôt le calculateur de taxe de bienvenue, et validez ensuite auprès de la municipalité concernée.
Quand vous la recevez
C’est la partie qui piège le plus de gens. La facture n’arrive pas à la signature chez le notaire. Elle arrive lorsque la municipalité traite le transfert, ce qui prend généralement de trois à six mois après la transaction, parfois davantage.
Le paiement est habituellement exigé en un seul versement, dans un délai relativement court après la réception de l’avis. Certaines municipalités permettent deux versements, d’autres non.
Le piège est simple: vous avez vidé vos liquidités pour la mise de fonds, les frais de notaire et le déménagement, vous croyez avoir passé le plus dur, et une facture de plusieurs milliers de dollars arrive quand votre compte est au plus bas.
Mettez l’argent de côté au moment de l’achat. C’est le seul conseil qui compte ici. Calculez le montant avant de faire votre offre, et gardez-le dans un compte séparé jusqu’à ce que l’avis arrive.
Qui la paie
L’acquéreur, dans la quasi-totalité des cas. C’est une taxe qui frappe l’acheteur, pas le vendeur.
Le notaire ne la perçoit pas à la signature et ne l’inclut pas dans son état des déboursés. Il transmet l’avis de transfert à la municipalité, et c’est ensuite la municipalité qui vous facture directement.
Ne comptez donc pas voir cette somme apparaître dans le décompte du notaire. Elle vient après, séparément.
Les exonérations qui existent vraiment
La loi prévoit certaines exonérations, principalement pour des transferts entre personnes liées: entre conjoints, en ligne directe ascendante ou descendante, et certains transferts impliquant des sociétés étroitement liées.
Les conditions sont précises et le notaire les vérifie au moment de la transaction. Si votre situation ressemble à l’un de ces cas, mentionnez-le à votre notaire tôt, pas après.
Et pour un premier achat? Le régime provincial ne prévoit pas d’exonération générale pour les premiers acheteurs. Certaines municipalités ont mis en place leurs propres programmes de remboursement ou d’aide, souvent liés à l’achat d’une première propriété ou à la présence d’enfants. Ces programmes varient d’une ville à l’autre et changent avec les budgets municipaux. Vérifiez directement auprès de votre municipalité, c’est de l’argent que beaucoup d’acheteurs admissibles ne réclament jamais.
Où l’inscrire dans votre budget
La taxe de bienvenue fait partie des frais de clôture, au même titre que:
- Les frais de notaire
- L’inspection préachat
- L’ajustement des taxes municipales et scolaires payées d’avance par le vendeur
- L’assurance habitation
- Le déménagement
Prévoyez l’ensemble avec le calculateur de frais de clôture, et lisez les coûts cachés de l’accession à la propriété pour la liste complète.
Vous voulez le montant exact pour une propriété précise avant de faire une offre? Écrivez-moi avec l’adresse et le prix envisagé, je vous fais le calcul.
Georges Matar
Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.
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