Solarium et véranda: le permis d'agrandissement au Québec

Un solarium se magasine comme un meuble: un modèle, une couleur de cadrage, une date d’installation. La Régie du bâtiment du Québec le classe autrement. Pour elle, « la construction du solarium est un agrandissement de l’aire de plancher ». Ce mot change le permis, les distances à respecter, la structure à faire calculer, et le compte de taxes qui suivra.

Un solarium ou une véranda, c’est un agrandissement

La RBQ est explicite: comme le solarium fait partie intégrante du bâtiment, une nouvelle installation doit se conformer aux exigences du Code de construction du Québec, chapitre I, Bâtiment, et la Régie précise que les exigences du Code s’appliquent même lorsqu’il s’agit d’un ajout à un bâtiment existant.

Ville de Laval dit la même chose du côté municipal: l’ajout d’un solarium ou d’une véranda exige un permis de construction-amélioration avant le début des travaux, et « ce type d’ajout est considéré comme un agrandissement du bâtiment principal ». La Ville le range d’ailleurs dans ses exemples d’agrandissement, aux côtés de l’ajout d’un deuxième étage et du garage intégré.

La phrase qui devrait décider de tout. La RBQ écrit qu’il n’y a pas de droit acquis lorsqu’il s’agit de conformité à la réglementation, et qu’un solarium non conforme à la réglementation en vigueur lors de sa construction devra être modifié ou démoli. Le temps ne régularise rien.

Trois saisons ou quatre saisons: la ligne qui change le permis

Laval définit le solarium comme une pièce vitrée sans composante permanente d’isolation, et la véranda comme une pièce vitrée non isolée, saisonnière, généralement pas chauffée, souvent bâtie sur une terrasse existante.

Le chauffage est la vraie frontière. La RBQ prévoit que lorsque le solarium est chauffé, ses portes et ses fenêtres doivent être conformes aux exigences du Code quant à la résistance à l’intrusion et aux fuites d’air. Et si la demande de permis a été déposée après le 30 août 2012, ou si la construction a débuté après le 28 novembre 2012, le solarium chauffé doit se conformer à la partie 11 du chapitre Bâtiment, dans la mesure où l’aire de bâtiment après les travaux est d’au plus 600 mètres carrés, la hauteur d’au plus 3 étages et le bâtiment n’abrite que des logements. Au delà, c’est le Code national de l’énergie pour les bâtiments 2015 modifié pour le Québec.

Marges, emprise au sol et aire de plancher

Un solarium chauffé ajoute de l’aire de plancher, et cette aire se compte dans ce que le terrain peut porter. Montréal résume les normes d’un agrandissement en une ligne: respecter le taux d’implantation maximal du bâtiment sur le terrain. La Ville ajoute que pour agrandir une superficie ou une hauteur, vous pouvez être limité selon l’usage prévu, notamment en droit acquis.

Les distances, elles, se lisent règlement par règlement. Dans l’arrondissement de Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles, la fiche Info-permis sur les abris permanents donne des repères: l’abri ne peut être installé dans une cour située devant une façade donnant sur une voie publique, il doit respecter les marges de recul du règlement de zonage, et il ne peut être érigé à moins de 1,5 mètre d’une limite de terrain. Sa hauteur maximale est de 3 mètres depuis le plancher de la saillie, et de 5 mètres depuis le sol. Au delà de 12 mètres carrés, ou sous 80 % de fenestration, le projet passe au comité des plans d’implantation et d’intégration architecturale. Ces chiffres sont ceux de cet arrondissement: ils ne valent ni pour Anjou, ni pour Laval, ni pour votre rue.

Permis de solarium à Laval, permis d’agrandissement à Montréal

À Laval. Le tarif publié est de 92 $ pour la première tranche de 20 000 $, plus 2,50 $ par tranche ou partie de tranche de 1 000 $. Les délais annoncés sont de 30 jours pour un solarium trois saisons et de 50 jours pour un quatre saisons, et la Ville précise que le calcul du délai commence uniquement lorsque tous les documents exigés ont été reçus. Au menu: plan d’implantation à l’échelle, certificat de localisation préparé obligatoirement par l’arpenteur-géomètre, plan d’architecture complet, plan des fondations. Avant tout cela, vérifiez dans Info-règlements si votre adresse est assujettie à un PIIA. Pour un agrandissement d’habitation unifamiliale, Laval exige en plus un plan signé et scellé par un architecte en vertu de l’article 16 de la Loi sur les architectes lorsque cela s’applique, et un plan de structure signé et scellé par un ingénieur.

À Montréal. Il n’y a pas de règle unique: la Ville renvoie explicitement à l’arrondissement. Le tarif d’analyse commun est de 9,80 $ par tranche de 1 000 $ de travaux, et plusieurs arrondissements affichent un minimum de 167,40 $ pour un immeuble résidentiel. Les documents de base: certificat de localisation, plan à l’échelle de l’implantation projetée, fiche-bâtiment et plans de structure préparés par un ingénieur. Dans Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles, il faut en plus un document signé par un membre de l’Ordre des ingénieurs du Québec confirmant que la structure peut supporter les charges et surcharges prévues au Code. L’amende pour une première infraction y va de 100 $ à 300 $ pour une personne physique, le double pour une personne morale. Et les contraintes de l’hiver sur un permis de rénovation s’ajoutent à ces délais.

Structure, charges de neige et licence d’entrepreneur

C’est le volet que le propriétaire voit le moins et que l’inspecteur voit en premier. La RBQ est précise: les empattements doivent être à l’épreuve du gel, et la structure de la toiture doit être conçue pour résister aux différentes charges décrites au Code, dont le vent et la neige, qu’elle soit de type classique ou non. Les éléments porteurs doivent posséder la résistance au feu requise selon le bâtiment, la construction combustible n’est permise que si le bâtiment lui-même peut l’être, et le solarium doit être muni des mêmes équipements de protection incendie que le bâtiment, ce qui peut impliquer des gicleurs.

La licence n’est pas optionnelle non plus: la RBQ écrit que la construction d’un solarium requiert une licence d’entrepreneur général ou spécialisé. Comment la vérifier: choisir un entrepreneur en rénovation.

L’avis de modification du rôle, et la plus-value que personne ne chiffre

Montréal l’écrit noir sur blanc: la Loi sur la fiscalité municipale prévoit que les rôles d’évaluation foncière doivent être tenus à jour pour refléter les modifications apportées aux propriétés, et les travaux d’agrandissement font partie de ceux pouvant entraîner une hausse de la valeur. À l’inverse, l’entretien régulier comme la réfection du toit ou la peinture n’aura probablement pas d’incidence.

Deux détails changent le budget. La mise à jour est rétroactive à la date du changement ou à la date de fin des travaux, sans dépasser l’exercice financier précédant l’année courante. Et vous recevez un avis de modification qui explique les changements et les motifs. Pour le contester à Montréal, la date limite est la plus tardive entre le 1er mai suivant l’entrée en vigueur du rôle et le soixantième jour suivant l’envoi de l’avis; les frais commencent à 90 $ jusqu’à 500 000 $ de valeur, et le recours suivant se porte devant la section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec. La marche à suivre est dans contester son évaluation municipale, et l’effet sur la facture dans les taxes foncières à Montréal et Laval.

Sur la plus-value, aucune source officielle ne la chiffre. Aucun organisme public québécois ne publie de pourcentage de récupération pour un solarium. Ce qui est documenté, c’est l’autre côté: la valeur au rôle monte, donc les taxes aussi. Et cette valeur est établie selon le marché 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle, soit le 1er juillet 2024 pour les rôles montréalais 2026-2027-2028. Ce n’est pas un prix de revente, et un estimateur de valeur de propriété reste un point de départ.

Assureur, certificat de localisation et déclarations du vendeur

Le Bureau d’assurance du Canada recommande d’aviser son assureur avant le début des travaux, pour qu’il ajuste les protections pendant la durée du projet, et rappelle qu’il faut toujours un montant d’assurance qui reflète la valeur réelle de la maison. Si vous exécutez les travaux vous-même, un avenant peut couvrir vos matériaux, mais aucun entrepreneur ne doit alors diriger le chantier.

Le certificat de localisation, lui, est le point où un solarium non déclaré bloque une vente. L’OACIQ rappelle que le vendeur doit remettre un certificat décrivant l’état actuel des lieux, qu’un certificat de plus de dix ans doit être refait en raison de la prescription de l’article 2917 du Code civil, qu’il faut compter en moyenne quatre à six semaines pour en obtenir un nouveau, et que le notaire doit en prendre connaissance au moins vingt jours avant la signature de l’acte. Je vois ce délai faire sauter des dates de notaire chaque printemps.

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV 00001, version 06/2022) ferme la boucle. La section D14.4 demande si des travaux importants ont été effectués et, si oui, si les permis requis ont été émis pour chacun. La section D2.11 ne nomme pas le solarium, mais elle vise l’ajout ou la modification notamment de galeries, de terrasses « ou autres », soit la saillie sur laquelle un solarium se construit, et une réponse positive peut exiger un nouveau certificat de localisation. Le détail est dans la déclaration du vendeur au Québec.

Questions fréquentes

Mon solarium trois saisons n’est pas chauffé. Ai-je quand même besoin d’un permis? À Laval, oui: la Ville exige un permis de construction-amélioration pour un solarium comme pour une véranda. À Montréal, la réponse dépend de l’arrondissement et du type d’ouvrage, un abri permanent non chauffé passant par un certificat d’autorisation dans Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles.

Un solarium augmente-t-il mon évaluation municipale? Montréal nomme les travaux d’agrandissement parmi ceux qui peuvent entraîner une hausse de la valeur, et la mise à jour est rétroactive à la date de fin des travaux. Vous recevrez un avis de modification. Combien, seul l’évaluateur de votre ville peut le dire.

J’ai acheté une maison avec un solarium ajouté par l’ancien propriétaire. Que vérifier? Le permis ou le certificat d’autorisation émis par la municipalité, et la présence du solarium sur le certificat de localisation. S’il n’y figure pas, l’arpenteur-géomètre devra en refaire un, et la conformité devient votre problème: il n’y a pas de droit acquis en la matière.

Puis-je le construire moi-même? La RBQ écrit que la construction d’un solarium requiert une licence d’entrepreneur général ou spécialisé. Validez votre cas auprès de la Régie et de votre assureur avant d’acheter quoi que ce soit.

Pour compléter, lisez choisir un entrepreneur en rénovation au Québec et contester son évaluation municipale au Québec.

Vous envisagez un solarium et vous voulez savoir ce qu’il change à la revente? Écrivez-moi: on regarde le certificat de localisation et le zonage de votre adresse avant que le chantier commence.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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