Sinistres fréquents et assurance habitation au Québec

Presque tout le monde croit avoir « une assurance habitation ». Presque personne ne sait si le sinistre le plus probable chez lui est dedans ou dehors du contrat. Voici ce que la police de base couvre au Québec, ce qui s’achète à part, et les trois chiffres qui décident du montant que vous recevrez.

Sinistres fréquents en assurance habitation au Québec: ce que le secteur mesure

Le Bureau d’assurance du Canada est catégorique: depuis plus de dix ans, les dommages par l’eau sont la première cause de réclamation en assurance habitation. En 2024, 68 % des sinistres payés au Québec s’y rapportaient, pour un coût moyen de 23 550 $.

La donnée qui compte pour vous est rarement citée: le BAC précise que la principale cause de ces réclamations est le dégât d’eau lié aux infiltrations d’eau du sol et des égouts. Le scénario le plus fréquent est donc celui que le contrat de base ne couvre pas. L’Autorité des marchés financiers le confirme: il faut généralement acheter une protection supplémentaire.

Ce que la police d’assurance habitation de base couvre, et ce qu’elle exclut

Tout contrat comporte deux volets: la responsabilité civile, pour les dommages que vous causez à autrui, et l’assurance de vos biens, pour ceux que vous subissez. C’est du second qu’il s’agit ici. Selon le Bureau d’assurance du Canada, quelle que soit la police:

Source: Bureau d’assurance du Canada, pages d’information aux consommateurs.

Une précision que les résumés escamotent: le tremblement de terre n’est jamais inclus dans un contrat de base, et une piscine ou un spa extérieur, avec ses équipements et sa plate-forme non rattachée à la maison, exige aussi un ajout au contrat.

Les dégâts d’eau, sinistre le plus fréquent: quatre origines, une seule incluse

Le mot « eau » ne désigne pas un risque, il en désigne quatre, et l’assureur les traite séparément.

Ce qui est inclus d’office. Les dégâts causés par une installation sanitaire, baignoire, laveuse, chauffe-eau, et le bris d’une conduite d’eau potable, que l’AMF appelle la conduite d’eau publique. Tuyau qui éclate, laveuse qui déborde: vous êtes couvert sans rien avoir ajouté.

Ce qui exige un avenant. L’eau qui entre par la toiture, les murs, une porte ou une fenêtre relève de l’avenant Eau au-dessus du sol. Celle qui entre par la fondation ou une fenêtre de sous-sol, ou qui refoule par un drain français ou un égout, relève d’un autre avenant, Eau du sol et égouts. Deux protections, deux achats.

L’inondation. Le BAC en donne la définition exacte: en assurance, l’inondation est la résultante du débordement d’une étendue d’eau naturelle qui atteint votre propriété. Elle exige un troisième avenant, que l’AMF dit ne pas être offert partout, avant d’ajouter une phrase à lire deux fois: l’aide financière d’urgence du gouvernement n’est pas garantie et est souvent limitée. En zone inondable, commencez par les vérifications avant d’acheter; pour les points d’entrée physiques, voyez la fonte des neiges et l’infiltration au sous-sol.

Franchise, montant de garantie et valeur à neuf: les trois chiffres du chèque

Un sinistre couvert ne veut pas dire un remboursement intégral. Trois mécanismes réduisent l’indemnité, et ils se cumulent.

La franchise. La somme que vous acceptez de payer. Le BAC indique qu’elle varie habituellement entre 300 $ et 1 000 $ en assurance habitation, et qu’elle se déduit de l’indemnité.

Le montant de garantie de l’avenant. Le BAC est explicite: un avenant dégâts d’eau s’accompagne d’un montant de garantie distinct de celui de votre police. Si la maison est assurée pour 500 000 $ et que l’avenant eau du sol plafonne à 25 000 $, c’est ce plafond qui s’applique à un refoulement. Vérifiez-le avant, pas après.

La valeur à neuf ou la valeur au jour du sinistre. Votre police prévoit généralement un remboursement sans appliquer de dépréciation, ce qu’on appelle la valeur à neuf. Elle vient avec des conditions, et c’est la partie que personne ne lit: le bien doit obligatoirement être remplacé, ou la maison reconstruite sur les mêmes lieux. Si vous ne remplacez pas, vous recevez la valeur au jour du sinistre, moins la dépréciation. L’exemple chiffré par le BAC est le plus clair.

S’y ajoutent des limitations par catégorie, indicatives et négociables à la hausse: bijoux volés plafonnés à 1 000 $, objets d’art à 5 000 $, argent comptant à 200 $ sur la plupart des contrats.

Un dernier chiffre, celui du bâtiment: le BAC rappelle que le montant d’assurance n’est ni votre hypothèque, qui inclut le terrain, ni l’évaluation municipale, mais le coût de reconstruction. La première prime se paie avant la prise de possession, avec les autres sorties de fonds que chiffre l’outil des frais de clôture.

Déclarer ce qui aggrave le risque: les articles 2408, 2411 et 2466

L’article 2408 du Code civil oblige à déclarer toutes les circonstances connues de vous « qui sont de nature à influencer de façon importante un assureur dans l’établissement de la prime, l’appréciation du risque ou la décision de l’accepter ». Éducaloi donne l’exemple qui touche directement un acheteur: le fait que le sous-sol a déjà subi un dégât d’eau est un événement passé à déclarer.

L’article 2410 rend les fausses déclarations et les réticences sanctionnables par la nullité du contrat, « même en ce qui concerne les sinistres non rattachés au risque ainsi dénaturé ». L’article 2411 adoucit la peine en assurance de dommages: sauf mauvaise foi établie, ou preuve que l’assureur aurait refusé le risque, il reste tenu de l’indemnité, mais réduite dans le rapport de la prime perçue à celle qu’il aurait dû percevoir.

L’obligation continue après la signature. L’article 2466 exige de déclarer promptement les circonstances qui aggravent le risque et qui résultent de vos faits et gestes. Informé, l’assureur peut résilier ou proposer par écrit une nouvelle prime, que vous avez 30 jours pour accepter et acquitter, faute de quoi la police cesse d’être en vigueur, selon l’article 2467. L’article 2468 écarte deux cas: une inoccupation d’au plus 30 jours consécutifs et des travaux de gens de métier d’au plus 30 jours.

Le contrat impose aussi des gestes concrets. Exemple de l’AMF pour l’absence hivernale: l’assureur peut exiger qu’une personne passe vérifier le chauffage, ou que l’eau soit coupée et les installations vidangées. Ne pas respecter la condition, c’est perdre le droit de réclamer pour un dégât de gel.

Réclamer: l’article 2470, les 60 jours, et le clapet que votre ville exige

L’article 2470 impose de déclarer à l’assureur tout sinistre de nature à mettre en jeu la garantie « dès qu’il en a eu connaissance ». Pas de délai en jours: la règle est la connaissance. S’il n’est pas informé et qu’il en subit un préjudice, il peut invoquer sa clause de déchéance. L’article 2472 est brutal: toute déclaration mensongère entraîne la déchéance du droit à l’indemnisation pour le risque concerné, ce que l’AMF traduit en trois conséquences, refus d’indemnisation, annulation du contrat, difficulté à vous assurer par la suite. De son côté, l’assureur doit payer dans les 60 jours suivant la déclaration ou les pièces demandées: c’est l’article 2473.

Le volet municipal, souvent oublié. Un refoulement d’égout ouvre parfois un second recours, contre la ville, avec un délai court et une condition d’entrée. Montréal écrit que sa responsabilité n’est pas automatique pour un refoulement si vous n’aviez pas de clapet antiretour en bon état de fonctionnement, et que la réclamation pour dommages matériels se dépose dans les 15 jours, la poursuite dans les 6 mois. Les clapets y sont obligatoires dans tous les nouveaux bâtiments depuis 2011, par le règlement 11-010. À Laval, l’article 3.03.02 du règlement L-5057 exige des clapets sur les branchements d’évacuation situés en contrebas de la couronne de rue, puis ajoute qu’à défaut de les installer ou de les entretenir, « la Ville n’est pas responsable des dommages causés au bâtiment et/ou à son contenu par suite d’inondation ou de refoulement d’égout ».

L’effet d’une réclamation sur la prime et sur l’assurabilité

Le BAC classe l’expérience de sinistres parmi les facteurs de la prime, en deux morceaux: le nombre et le type de réclamations que vous avez déjà faites, et le taux de criminalité et d’incendie du secteur où se situe votre demeure. Pour un acheteur, la conséquence est concrète. Vous n’héritez pas du contrat du vendeur: l’article 2475 du Code civil prévoit que le contrat d’assurance ne peut être cédé qu’avec le consentement de l’assureur. Vous devez donc vous assurer vous-même, et répondre à un questionnaire sur un immeuble dont vous ignorez l’historique.

Soyons précis. Aucune source officielle ouverte ne décrit un registre québécois des réclamations tenu par adresse. Ce qui est vérifiable, c’est votre obligation: l’article 2408 vous force à déclarer les circonstances connues de vous, et Éducaloi range parmi celles-ci les événements passés liés au bien, comme un dégât d’eau au sous-sol. Posez donc la question au vendeur avant l’offre: vous aurez ensuite à y répondre vous-même. Le formulaire obligatoire l’aborde, et son détail est expliqué dans la déclaration du vendeur au Québec.

Questions fréquentes

J’ai la protection dégâts d’eau. Suis-je couvert pour un refoulement? Pas nécessairement. Le refoulement d’égout relève de l’avenant Eau du sol et égouts, et l’infiltration par le toit d’un autre avenant. Demandez par écrit lequel figure à votre contrat et quel est son montant de garantie.

Est-ce que ça vaut la peine de réclamer pour un petit dommage? Faites le calcul avant d’appeler. La franchise, habituellement de 300 $ à 1 000 $, se déduit de l’indemnité, le bien peut être assujetti à une limitation, et le nombre de réclamations entre dans le calcul de votre prime future selon le BAC.

Mon sous-sol a été inondé par un refoulement. Qui je contacte en premier? Votre assureur, dès que vous en avez connaissance, comme l’exige l’article 2470. Ouvrez ensuite en parallèle le dossier municipal si vous croyez la ville en cause: à Montréal, le délai est de 15 jours, et l’absence d’un clapet en bon état vous bloque.

Pour compléter, lisez les coûts cachés de la propriété et ce qui rend une maison difficile à assurer.

Vous hésitez entre deux propriétés et l’une a déjà pris l’eau au sous-sol? Écrivez-moi. On liste ensemble les questions à poser au vendeur et à votre assureur avant la levée des conditions.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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