Immobilier 101

Quels sont les risques d'une transaction immobilière?

Par Georges Matar · 21 octobre 2026 · 9 min de lecture

Entre la promesse d’achat et la remise des clés, un acompte, un prêt, un titre et le prix de vente passent entre l’acheteur, le vendeur, le courtier, le prêteur et le notaire. Chaque passage porte un risque précis, et la plupart ont déjà une protection écrite dans une loi ou un règlement, avec un plafond et un délai. Ces règles sont provinciales ou fédérales, donc les mêmes à Laval et à Montréal. Voici chaque risque, l’outil qui y répond, qui l’offre, et ce qu’il ne couvre pas.

Les risques d’une transaction immobilière, étape par étape

Risque	Protection	Qui l’offre
Prêt refusé	Condition de financement	Promesse d’achat de l’OACIQ, section 6
Partie qui refuse de signer	Acompte, jugement qui tient lieu de titre	Code civil, articles 1711 et 1712
Vice caché	Garantie légale, inspection	Le vendeur, l’inspecteur
Titre vicié, servitude	Examen des titres, certificat de localisation, assurance titres	Notaire, arpenteur-géomètre, assureur
Usurpation d’identité	Vérification d’identité	Courtier et notaire
Acompte détourné	Fidéicommis, fonds jusqu’à 100 000 $	Courtier, OACIQ
Prix détourné	Fidéicommis, fonds jusqu’à 200 000 $	Notaire, Chambre des notaires
Erreur d’un professionnel	Assurance responsabilité obligatoire	FARCIQ, fonds d’assurance de la Chambre des notaires, assureur de l’inspecteur

Le risque financier: la condition de financement

Pour l’acheteur, le risque est de s’engager sans prêt. La protection est la section 6 des promesses d’achat obligatoires de l’OACIQ. Selon l’OACIQ, le courtier de l’acheteur y inscrit le montant de l’emprunt, le taux d’intérêt à ne pas dépasser, l’amortissement et le terme, jamais « taux courant ». Une préapprobation ne prouve pas l’engagement d’un prêteur, et le délai pour obtenir le prêt devrait généralement être d’au moins 14 jours de calendrier. Les limites d’une préapprobation sont dans les erreurs de la préapprobation hypothécaire.

Pour le vendeur, le risque est l’acheteur qui ne conclut pas. Si l’engagement du prêteur n’arrive pas, la clause 6.3 donne cinq jours au vendeur pour agir. L’OACIQ précise que ce délai est de rigueur: sans action du vendeur, la promesse est annulée automatiquement. Si une partie refuse ensuite de signer, l’article 1711 du Code civil présume que la somme versée à l’occasion de la promesse est un acompte sur le prix, sauf clause contraire, et l’article 1712 permet d’obtenir un jugement qui tienne lieu de titre. Le choix du recours se fait avec un avocat.

Le bâtiment: inspection et garantie légale

L’article 1726 oblige le vendeur à garantir la propriété contre les vices cachés, mais pas contre le vice que l’acheteur connaissait ni contre le vice apparent, qu’un acheteur prudent et diligent pouvait constater lui-même. L’inspection sert donc à trouver avant la signature ce qui peut l’être, plutôt que de compter sur un recours après. L’article 1732 permet d’exclure entièrement cette garantie, sans que le vendeur puisse se dégager de ses faits personnels: voyez vente sans garantie légale au Québec.

Une garantie privée peut s’ajouter. RE/MAX Québec, la bannière sous laquelle j’exerce, offre Intégri-T avec GBQ, une entreprise de cautionnement et non un assureur. Ce programme payant prévoit une protection pouvant atteindre 50 000 $ contre les vices cachés du bâtiment principal, pendant 3 ans après l’acte de vente. Il exige un rapport d’inspection préachat récent et doit être en place avant l’acte notarié. Sont notamment exclus les aménagements extérieurs, l’usure normale et l’entretien inadéquat. Un défaut noté dans le rapport d’inspection n’est plus un vice caché: l’acheteur le connaissait au moment de son offre. Une propriété vendue sans garantie légale n’est pas admissible, pas plus qu’un bâtiment vacant, négligé ou faisant l’objet d’une reprise de finance. Les conditions sont sur la page Intégri-T.

Le titre, la conformité et la fraude

L’examen des titres. Selon Éducaloi, le notaire vérifie les actes par lesquels la propriété a changé de mains, pour s’assurer qu’elle appartient au vendeur et qu’il a le droit de la vendre. Le même examen peut révéler le droit de passage d’un voisin, ou une saisie que l’État s’apprête à faire pour des impôts impayés du vendeur.

Le certificat de localisation répond à ce que les actes ne montrent pas: règlements municipaux, ligne de lot, droit de passage, zone inondable. Éducaloi le tient pour périmé après 10 ans, ou plus tôt au premier changement à la propriété, aux règlements ou au numéro de lot.

L’assurance titres vous dédommage si un problème lié à vos droits sur la propriété survient, par exemple si la municipalité exige le déplacement d’un garage, illustre Éducaloi. Elle exclut notamment clôtures, murets, haies et règles environnementales: elle complète le certificat sans le remplacer. Le calculateur des frais de clôture lui réserve une ligne, à côté du notaire et de l’inspection.

L’usurpation d’identité. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada décrit la fraude liée au transfert de titres: un fraudeur vole le titre, puis vend la maison ou obtient une nouvelle hypothèque, souvent après un vol d’identité. Deux vérifications réglementaires s’y opposent. Le courtier vérifie l’identité de la partie qu’il représente, et celle des autres parties sans courtier (article 29 du Règlement sur les conditions d’exercice). Le notaire, avant de recevoir un acte notarié ou de verser des fonds, vérifie l’identité de son client avec deux documents de source fiable et indépendante, dont un avec photo. CANAFE oblige en plus le courtier à vérifier l’identité pour certaines opérations, à tenir des documents et à déclarer les opérations douteuses.

Une charge absente du registre. L’hypothèque légale de ceux qui ont participé à des travaux existe sans publication et subsiste 30 jours après leur fin (articles 2726 et 2727). Des rénovations récentes sont donc une question pour le notaire, détaillée dans sept échecs qui font dérailler une transaction.

L’argent en transit: fidéicommis et fonds d’indemnisation

Chez le courtier. Toute somme qu’un courtier reçoit et qui ne lui appartient pas, comme l’acompte, va dans un compte en fidéicommis (article 10 de la Loi sur le courtage immobilier). Si elle est détournée, le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier (FICI) peut indemniser jusqu’à 100 000 $ par réclamation pour un acte commis depuis le 10 mai 2018. La réclamation se fait par écrit, preuve à l’appui, dans les deux ans de la connaissance de l’acte, délai que le comité peut prolonger pour une cause indépendante de la volonté du réclamant.

Le permis se vérifie avant. Selon l’OACIQ, la personne sans permis qui se fait payer pour une opération de courtage agit dans l’illégalité, et le Fonds n’offre alors aucun recours. Le Registre des titulaires de permis de l’OACIQ le confirme en une recherche.

Chez le notaire. Son règlement de comptabilité en fidéicommis exige un compte général ouvert au Québec, composé de dépôts assurés ou garantis, un reçu pour chaque somme reçue et la vérification de l’identité de qui la remet. Avant la clôture, il vérifie que les sommes suffisent et que les paiements sont compensés. Il retient ensuite les fonds tant que les droits ne sont pas inscrits sans inscription préjudiciable, et paie d’abord la radiation des charges que l’acheteur ne reprend pas. Éducaloi résume l’effet: le vendeur ne peut pas partir avec l’argent sans payer les dettes liées à la propriété.

Si le notaire détourne les sommes, le fonds d’indemnisation de la Chambre des notaires peut indemniser jusqu’à 200 000 $ par réclamation. Quand plusieurs personnes ont confié des sommes pour une même prestation, ce plafond vaut pour l’ensemble, réparti au prorata. La réclamation, écrite et assermentée, se dépose dans l’année de la connaissance du détournement.

La faute d’un professionnel: les assurances obligatoires

La loi sépare deux régimes, rappelle l’OACIQ: le Fonds d’indemnisation pour la fraude, la manœuvre dolosive et le détournement, l’assurance responsabilité pour les fautes, erreurs et omissions. Une erreur sur une fiche descriptive ou un devoir de conseil manqué ne relève donc pas du FICI, sauf si l’erreur est volontaire et faite pour tromper.

Professionnel	Assurance obligatoire	Garantie minimale
Courtier, agence	FARCIQ	Non publiée sur les pages consultées
Notaire	Fonds d’assurance de la Chambre des notaires	1 000 000 $ par sinistre, 2 000 000 $ par période
Inspecteur certifié par la RBQ	Erreurs et omissions, responsabilité civile	1 000 000 $ ou 2 000 000 $ par réclamation, selon la catégorie

Le FARCIQ indemnise la perte qui résulte d’une faute, d’une erreur ou d’une omission involontaire d’un courtier ou d’une agence. Le réclamant doit prouver la faute, une perte financière déterminée et quantifiable, et le lien de causalité. Un manquement déontologique n’entraîne pas nécessairement de compensation. La réclamation s’écrit au courtier ou à l’agence, avec copie au FARCIQ, qui précise ne pas pouvoir agir comme conseiller juridique du réclamant puisqu’il assure le courtier: c’est le rôle d’un avocat.

L’inspecteur peut exercer sans certificat de la RBQ jusqu’au 30 septembre 2027, et l’assurance du tableau ne vise que le titulaire d’un certificat. Demandez son numéro et l’attestation d’assurance avant de signer.

Ce que les protections d’une transaction immobilière ne couvrent pas

Une baisse du marché. Aucun régime décrit ici ne vise un prix payé trop cher: chacun exige une fraude, une faute, un vice ou un défaut de titre.
La négligence, au FICI. Il exige un acte volontaire; l’erreur involontaire relève du FARCIQ.
L’intermédiaire sans permis. Le FICI ne protège que les clients de titulaires de permis, et le FARCIQ est l’assureur de ces titulaires.
Le retard. Deux ans au FICI, un an au fonds d’indemnisation des notaires, à compter de la connaissance de l’acte.
La vente sans garantie légale. Elle écarte la garantie du vendeur, sauf ses faits personnels, et ferme l’accès à Intégri-T.

Questions fréquentes

Mon acompte est-il en sécurité chez le courtier? La loi l’oblige à le déposer en fidéicommis. S’il le détourne, le FICI peut indemniser jusqu’à 100 000 $ par réclamation, à condition de réclamer par écrit dans les deux ans. Vérifiez d’abord son permis au registre de l’OACIQ.

Je crois que mon courtier a commis une erreur. À qui écrire? Au courtier ou à son agence, par écrit, avec copie au FARCIQ. Vous devrez prouver la faute, la perte et le lien entre les deux. Si l’acte était volontaire et visait à vous tromper, la réclamation relève plutôt du FICI. Un avocat vous dira quel recours s’applique.

Un courtier peut-il éliminer ces risques? Non. Il a des obligations précises: vérifier les identités, déposer l’acompte en fidéicommis, rédiger les conditions de la promesse. Le reste se répartit entre le notaire, l’inspecteur, les assureurs et les deux fonds, chacun avec son plafond et son délai.

Pour compléter, lisez le travail du notaire, étape par étape et sept signaux qui justifient de se retirer d’une propriété.

Vous voulez savoir quelle protection joue à quelle étape de votre transaction? Écrivez-moi. Je vous montre où chacune intervient, et je vous dirige vers le notaire ou l’avocat pour ce qui relève d’eux. Service en français, en anglais et en arabe.