Financement

Louer ou acheter dans le Grand Montréal

Par Georges Matar · 23 mai 2026 · 7 min de lecture

La question revient chaque semaine : est-ce que je fais une erreur en continuant de louer ? Presque toujours, la personne a déjà fait un calcul de tête, et ce calcul compare deux chiffres qui ne se comparent pas.

Le loyer contre le versement hypothécaire : une fausse équation

Votre versement hypothécaire n’est pas votre coût de propriété. Il contient deux choses très différentes : des intérêts, qui sont une dépense pure, et un remboursement de capital, qui est de l’épargne forcée. Dans les premières années d’un prêt amorti sur 25 ans, la part d’intérêts domine largement.

En sens inverse, ce même versement ignore tout ce que le propriétaire paie en plus : taxes municipales, taxe scolaire, assurance habitation, frais de copropriété, entretien, et souvent des services qui étaient inclus dans le loyer.

Mettre un loyer et un versement du même montant côte à côte, c’est donc comparer un chiffre trop complet à un chiffre trop incomplet. Les deux erreurs vont dans des directions opposées et elles ne s’annulent pas.

Ce qu’il faut vraiment mettre côte à côte

Du côté de la propriété, le coût réel d’un mois se compose de :

Les intérêts du mois, pas le versement complet.
Les taxes municipales. À Montréal, les taux varient selon la catégorie d’immeuble et selon l’arrondissement, et le conseil municipal a limité à 3,4 % pour 2026 la hausse des charges fiscales sous son contrôle, les arrondissements ajoutant ensuite la leur. À Laval, le compte de taxes 2026 applique un taux de base résidentiel de 0,4973 $ par 100 $ d’évaluation, auquel s’ajoutent une contribution à l’ARTM, une contribution eau et un tarif de service de l’eau de 486 $ par logement.
La taxe scolaire : un taux unique de 0,07899 $ par 100 $ d’évaluation uniformisée ajustée pour 2026-2027, après une exemption de base sur les premiers 25 000 $.
L’assurance habitation, que la loi n’impose pas mais que tout prêteur hypothécaire exige.
Les frais de copropriété et l’entretien, y compris ce qui n’arrive qu’une fois en quinze ans.
L’électricité. Depuis le 1er avril 2026, le tarif D d’Hydro-Québec est de 46,154 ¢ par jour en frais d’accès au réseau, 7,065 ¢ le kilowattheure jusqu’à 40 kWh par jour et 11,142 ¢ pour le reste, après une hausse de 3 % pour la clientèle aux tarifs domestiques.

Du côté de la location, le coût réel d’un mois, c’est le loyer, l’assurance de locataire et ce que vous payez en sus selon ce que le bail inclut.

Ensuite seulement, on retranche du côté propriété la portion de capital remboursée dans le mois. Ce n’est pas une dépense : c’est un transfert de votre compte courant vers votre valeur nette. Le calculateur location contre achat fait ce travail poste par poste avec vos propres chiffres.

L’appréciation n’est pas un revenu garanti

C’est la variable que tout le monde gonfle. En août 2026, dans la RMR de Montréal, l’APCIQ relevait un prix médian de 650 000 $ pour l’unifamiliale, en hausse de 3 % sur un an, et de 437 250 $ pour la copropriété. Le même mois, les ventes reculaient de 13 % et les inscriptions montaient de 18 %.

Un marché qui s’approvisionne plus vite qu’il ne se vide, ce n’est pas un marché où l’on peut inscrire d’avance une plus-value dans son budget. Si votre décision d’acheter ne tient debout qu’avec un taux d’appréciation optimiste, elle ne tient pas debout.

Le coût d’opportunité de la mise de fonds

C’est la case que le camp pro-achat oublie systématiquement. L’argent que vous immobilisez dans une mise de fonds ne travaille plus ailleurs. Le rendement auquel vous renoncez dépend de ce que vous auriez fait de cette somme, et personne ne peut vous le garantir : entrez votre propre hypothèse dans le calculateur plutôt que d’en accepter une toute faite.

Sous les 20 % de mise de fonds, une deuxième mécanique s’ajoute. L’assurance prêt hypothécaire devient obligatoire et sa prime, selon la grille de la SCHL, va de 2,80 % du prêt entre 15 et 20 % de mise de fonds à 3,10 % entre 10 et 15 %, et à 4,00 % sous les 10 %. La prime s’ajoute au prêt, mais la taxe provinciale sur cette prime, 9 % aujourd’hui et 9,975 % à compter de 2027, ne peut pas être financée : elle se paie comptant chez le notaire. Le mythe de la mise de fonds de 20 % détaille l’arbitrage.

Les frais d’entrée qui ne reviennent jamais

Ce sont eux qui déplacent le vrai point de bascule, et ils sont sous-estimés.

Les droits de mutation d’abord. Le régime de base de 2026 prévoit 0,5 % sur les premiers 62 900 $, 1 % sur la tranche de 62 900,01 $ à 315 000 $ et 1,5 % sur ce qui excède 315 000 $, des seuils indexés chaque année. Les municipalités peuvent ajouter leurs propres tranches au-delà de 500 000 $, et Montréal dispose d’une latitude supplémentaire : la facture réelle dépend donc de l’adresse. Le calculateur de taxe de bienvenue la chiffre pour une propriété précise.

S’ajoutent les honoraires du notaire, libres depuis 1991 et sans tarif fixe, que les estimations publiées pour 2026 situent entre 1 500 et 3 500 $ pour un achat financé, l’inspection préachat, de 500 à 900 $ pour une unifamiliale de taille normale, et le déménagement, pour lequel l’Office de la protection du consommateur recommande d’exiger un contrat écrit.

Aucun de ces montants ne se retrouve dans votre valeur nette, et une deuxième série de frais vous attend à la revente. C’est ce double péage qui fait qu’un achat détenu trop peu de temps est perdant même dans un marché qui monte. Le calculateur de frais de clôture et le vrai coût d’achat d’une première maison donnent la liste complète.

L’horizon de détention, sans chiffre magique

Vous verrez circuler un seuil précis, cinq ans, sept ans. Il n’existe pas. Le bon seuil est celui où le capital remboursé, plus l’appréciation réelle de votre propriété, dépasse l’aller-retour des frais non récupérables. Il dépend du prix, du taux, de la municipalité et du rapport entre le loyer comparable et le prix.

Seule la direction est certaine : plus votre horizon est court, plus la location gagne, et plus vous restez longtemps, plus les frais d’entrée s’amortissent.

L’encadrement des loyers change tout pour un locataire en place

Voici le facteur que les comparateurs venus d’ailleurs ne modélisent jamais.

Pour les baux qui débutent entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027, le Tribunal administratif du logement retient un pourcentage de base de 3,1 %. Depuis le 1er janvier 2026, ce pourcentage se calcule sur la moyenne de l’indice des prix à la consommation des trois dernières années, et non plus sur la dernière seule. D’autres éléments propres au logement peuvent s’y ajouter, dont 5 % des dépenses en capital.

Conséquence : un locataire installé depuis longtemps paie souvent nettement moins que le prix du marché, et cet écart est un actif réel qu’aucune feuille de calcul ne fait apparaître. Le jour où il signe ailleurs, il le perd d’un coup.

La loi protège aussi le nouveau locataire. La section G du bail doit indiquer le loyer le plus bas payé dans les douze mois précédents, et si le loyer demandé est supérieur, le locataire peut demander au Tribunal de le fixer dans les dix jours suivant la conclusion du bail, ou dans les deux mois si l’avis n’a pas été remis.

Le rapport de force bouge néanmoins : la SCHL mesurait un taux d’inoccupation de 2,9 % dans la région de Montréal en 2025.

Il n’y a pas de réponse universelle

Le calcul ne dira jamais si vous serez encore dans la même ville dans quatre ans, ni ce que vaut pour vous le droit de refaire une cuisine sans demander la permission.

Au recensement de 2021, Statistique Canada mesurait un taux de propriété de 59,9 % au Québec, en recul par rapport à 61,2 % en 2016. Louer n’est pas jeter son argent par les fenêtres, et acheter n’est pas automatiquement un bon placement.

Faites le calcul avec vos chiffres, pas avec ceux d’un article. Vérifiez ce que votre budget permet réellement avec le calculateur de capacité d’emprunt, et lisez les coûts cachés de la propriété avant de conclure quoi que ce soit.

Vous voulez faire ce calcul avec vos vrais chiffres, votre loyer actuel et une propriété précise ? Écrivez-moi, on le fait ensemble, sans engagement.