Propriétés locatives à Montréal et Laval

Acheter un immeuble à revenus est une décision. Le gérer est une pratique encadrée par la loi, article par article. Au Québec, la plupart des règles du bail résidentiel sont d’ordre public : ni votre bail ni une entente verbale ne peuvent y déroger au détriment du locataire.

Cet article suppose l’immeuble acheté. Le guide du premier immeuble à revenus couvre l’achat, et bâtir un portefeuille le financement du suivant. Information générale : validez votre cas avec un juriste et un comptable.

Le bail du Tribunal et la fameuse section G

Tout bail de logement se conclut sur le formulaire obligatoire du Tribunal administratif du logement (TAL). Sa section G n’est pas une formalité : le locateur doit y déclarer le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail, ou le loyer fixé par le Tribunal pendant cette période. Si aucun loyer n’a été payé, il indique le dernier et sa date.

Les recours du nouveau locataire :

• Avis absent ou incomplet : fixation du loyer dans les 2 mois du début du bail.
• Loyer supérieur au montant déclaré : fixation dans les 10 jours de la conclusion du bail.
• Fausse déclaration : 2 mois à compter du moment où il en prend connaissance.

Le TAL peut aussi accorder des dommages-intérêts punitifs quand l’avis a été sciemment omis ou faussé. Donc : exigez les baux et les sections G avant votre promesse d’achat. Un loyer gonflé peut être ramené des mois plus tard.

Choisir un locataire sans enfreindre la Charte

La Charte des droits et libertés de la personne interdit de refuser un logement pour l’un de ces motifs : race, couleur, sexe, identité ou expression de genre, grossesse, orientation sexuelle, état civil, âge sauf dans la mesure prévue par la loi, religion, convictions politiques, langue, origine ethnique ou nationale, condition sociale, handicap ou utilisation d’un moyen pour pallier ce handicap.

La Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse admet la vérification de la capacité de payer : preuve de paiement régulier d’un loyer antérieur, enquête de crédit avec consentement.

Vous ne pouvez pas exiger le numéro d’assurance sociale, d’assurance maladie, de passeport ou de permis de conduire, ni les relevés bancaires, les T4, les talons de paie ou les coordonnées de l’employeur. Ni le nombre d’occupants, ni l’âge et le sexe des enfants. La règle du revenu égal à trois fois le loyer ne repose sur aucun texte.

Le dépôt de garantie est interdit

Le Code civil est sans ambiguïté : le locateur ne peut exiger d’avance que le premier terme de loyer, jamais plus d’un mois. Aucune autre somme, sous forme de dépôt ou autrement, ni chèques postdatés. Un « dépôt de dommages » ou un « dernier mois » réclamé à la signature est illégal. Votre protection, c’est la sélection, l’état des lieux écrit et photographié, et le Tribunal.

Modifier le bail et augmenter le loyer

Pour changer une condition du bail, le loyer compris, l’avis écrit suit une fenêtre précise.

Le locataire a un mois depuis la réception pour répondre. Son silence vaut acceptation. S’il refuse, c’est au locateur de saisir le TAL dans le mois suivant le refus, faute de quoi le bail se reconduit au loyer actuel.

Depuis le 1er janvier 2026, une méthode de fixation simplifiée s’applique aux avis donnés à compter de cette date. La base est la moyenne de l’indice des prix à la consommation du Québec sur trois ans, soit 3,1 % pour les loyers débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027. S’y ajoutent la part des hausses de taxes et d’assurance qui dépasse cette base, et les travaux majeurs, récupérés à 5 % par année. Le TAL publie son outil de calcul. Vos taxes foncières comptent donc, mais pour leur excédent seulement.

Vous ne pouvez pas refuser de renouveler un bail

Le locataire a droit au maintien dans les lieux et le bail se reconduit de plein droit, aux mêmes conditions, s’il n’y a pas d’avis de modification. Le locateur n’a pas de droit de non-reconduction. Il a trois portes de sortie.

La reprise de logement. Pour vous, vos parents, vos enfants ou un proche que vous soutenez, avec un avis d’au moins 6 mois avant la fin d’un bail de 12 mois. Le locataire répond dans le mois; son silence vaut refus et vous devez saisir le TAL dans le mois suivant. Le Tribunal peut imposer une indemnité couvrant les frais de déménagement. Un locataire de 65 ans ou plus, sur place depuis 10 ans et dont le revenu ne dépasse pas 125 % du seuil d’un logement à loyer modique, est protégé, sauf exceptions.

L’éviction. Trois travaux seulement : subdivision, agrandissement substantiel, changement d’affectation. Avis de 6 mois avant la fin d’un bail de plus de 6 mois. L’indemnité a beaucoup augmenté : frais de déménagement raisonnables, plus un mois de loyer par année de bail ininterrompu, sans dépasser 24 mois ni descendre sous 3 mois.

Le moratoire. Jusqu’au 6 juin 2027, aucun locataire ne peut être évincé pour ces trois motifs, sauf exceptions. La reprise demeure possible. Un plan fondé sur la transformation d’un triplex en grandes unités est gelé.

Le non-paiement du loyer

Un retard de plus de trois semaines ouvre la porte à une demande de résiliation du bail et d’expulsion devant le TAL, avec le loyer dû, les intérêts et les frais. Des retards fréquents peuvent aussi suffire, si vous démontrez un préjudice sérieux. Mais si le locataire paie le tout avant que la décision soit rendue, l’expulsion ne peut plus être exécutée.

Réparations, accès et travaux

Vous devez maintenir le logement habitable. Pour une réparation urgente et nécessaire, fuite importante, panne de chauffage en hiver, escalier qui cède, serrure brisée, vous pouvez entrer sans préavis. Mais si le locataire ne vous joint pas malgré des tentatives documentées, il peut faire exécuter les travaux et en retenir le coût sur les loyers à venir, pièces à l’appui.

Hors urgence : préavis de 24 heures pour vérifier l’état du logement ou le faire visiter, entre 9 h et 21 h. Pour des travaux majeurs, avis écrit d’au moins 10 jours, exécution entre 7 h et 19 h.

Cession de bail et sous-location : vous avez 15 jours pour répondre, et votre silence vaut consentement. Une sous-location ne se refuse que pour un motif sérieux; une cession peut l’être sans motif, mais le bail est alors résilié à la date prévue dans l’avis.

Vos dossiers et vos déclarations

Les loyers se déclarent au fédéral sur le T776 et au Québec sur le TP-128, un formulaire par immeuble. Distinguez les dépenses courantes, déductibles l’année même, des dépenses en capital, qui s’ajoutent au coût du bâtiment. Revenu Québec exige les pièces originales : sans elles, une déduction peut être refusée.

Confier la gestion à un tiers

L’inverse se dit souvent, à tort. Le contrat par lequel un propriétaire charge quelqu’un d’être son intermédiaire pour louer son immeuble est bien un contrat de courtage au sens de la Loi sur le courtage immobilier, dès qu’il y a rétribution. Mais la loi ajoute que cet intermédiaire n’est pas tenu de détenir un permis de courtier ou d’agence, même si un permis peut lui être délivré à sa demande.

Le gestionnaire qui vous trouve un locataire n’est donc pas forcément encadré. Un titulaire de permis, lui, relève de l’OACIQ, des formulaires obligatoires et du Fonds d’indemnisation.

Vous héritez de baux, pas seulement de murs. Écrivez-moi : on lit les baux, les sections G et les avis en cours avant votre offre.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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