Rénovations et valeur de votre maison

Faut-il rénover avant d’inscrire ? La réponse dépend moins du goût que de deux choses : le plafond de prix du secteur, et les règles qui encadrent les travaux au Québec. Voici les deux, avec ce qu’il faudra déclarer une fois le chantier terminé.

Le prix se fixe par comparaison, et la comparaison a un plafond

Une propriété ne se vend pas à la somme de ce qu’elle a coûté. Elle se compare à ce qui s’est vendu récemment à proximité, pour un type d’immeuble, une superficie et une année de construction semblables. Ces comparables fixent la fourchette dans laquelle les acheteurs raisonnent, et ils imposent un plafond.

Une propriété suréquipée par rapport à sa rue s’y heurte. L’acheteur voit la qualité, mais il la compare à des maisons du même secteur qui se vendent moins cher, et il calcule l’écart. Le financement pousse dans le même sens : un prêteur qui demande une évaluation la fera reposer sur des comparables, pas sur vos factures.

La rénovation qui se défend le mieux est donc celle qui ramène la propriété au niveau de son secteur, pas celle qui la pousse au-dessus. Dans son guide du vendeur, l’OACIQ précise que les travaux de mise en valeur ne peuvent garantir un prix de vente qui compense leur coût.

Les travaux qui lèvent une objection

Avant une vente, le travail utile n’est pas celui qui ajoute du luxe. C’est celui qui retire une raison d’hésiter ou de déduire.

Le nettoyage en profondeur et le désencombrement. Du temps plus que de l’argent, pour agir sur le volume perçu des pièces, la circulation et la capacité de rangement, que l’acheteur juge en ouvrant les portes.

La peinture neutre et l’éclairage. Ampoules manquantes, températures de couleur dépareillées, luminaires morts : une pièce mal éclairée se lit comme une pièce plus petite et moins entretenue.

Les réparations mineures visibles. Une porte qui frotte, un calfeutrage fendu, un robinet qui goutte. Aucune n’est grave, et c’est pour cela qu’elles pèsent : l’acheteur les additionne et en tire une conclusion sur ce qu’il ne voit pas.

Ce que l’inspecteur va noter. Corriger d’avance évite une renégociation plus coûteuse que la réparation : la liste de l’inspection préachat dit ce qui sera regardé. Réparer ne dispense jamais de déclarer, et préparer une propriété détaille la limite.

Les travaux qui se récupèrent rarement avant une vente

Une cuisine haut de gamme, une piscine creusée, un sous-sol fini de haute spécification, l’ajout d’un garage : ce sont les projets qui poussent le plus vite la propriété au-dessus de sa rue.

Ils ont un autre point commun : ce sont eux qui déclenchent le permis, les plans et souvent le sceau d’un professionnel. Pour une rénovation intérieure touchant l’aménagement ou la structure, Laval exige un plan d’architecture signé et scellé par un architecte en vertu de l’article 16 de la Loi sur les architectes, un plan de structure scellé par un ingénieur, et annonce un délai de 30 jours. Un projet lourd entrepris pour vendre au printemps se termine souvent après le printemps.

Ce que vous devrez déclarer, travaux finis ou non

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV 00001, version 06/2022) pose la question. Section D14.4 : des travaux importants ont-ils été effectués sur l’immeuble, par exemple une modification de la division des pièces ou un changement du recouvrement du plancher ? Si oui, il faut les décrire, puis dire si des plans et devis ont été préparés, et si les permis requis ont été émis pour chacun de ces travaux.

La section D2.11 vise l’extérieur : ajout, remplacement ou modification de fenêtres, de piscine, de cabanon, d’entrée pavée, de clôtures, de galerie, de terrasse, de haies ou de murets. Une réponse positive peut exiger un nouveau certificat de localisation, soit environ 1 630 $ plus taxes selon le tarif suggéré 2026 de l’Ordre des arpenteurs géomètres du Québec. La section D2.12 vise les avis de non-conformité reçus d’un assureur ou de la municipalité, et la section D15 sert aux précisions : l’endroit, l’année, comment la situation a été réglée, et si le problème est résolu.

Le permis municipal : ce qui en exige un

À Montréal, un permis est requis pour les travaux qui touchent les murs ou les fondations d’un logement, et pour ceux qui modifient les dimensions, la division ou l’usage des pièces. Aucun permis n’est exigé pour des travaux esthétiques mineurs : revêtement de sol, peinture, armoires, comptoirs, évier ou bain. Les règlements d’arrondissement s’ajoutent.

Laval publie un tableau par type de travaux. Sans permis : la peinture, la rénovation d’une salle de bain existante, la rénovation d’une cuisine. Avec permis : l’ajout d’une salle de bain, d’une chambre ou d’un logement, la modification d’un escalier intérieur, l’ajout d’un foyer. Pour une rénovation intérieure, le permis devient requis dès qu’il y a modification des dimensions des pièces, du nombre de pièces ou de la structure. Coût : 92 $ pour la première tranche de 20 000 $, plus 2,50 $ par tranche de 1 000 $.

Laval n’exige aucun permis municipal pour remplacer un panneau électrique, modifier le filage ou refaire la plomberie. Cela ne veut pas dire que vous pouvez les faire vous même : ces travaux restent encadrés au provincial.

L’entrepreneur, la licence RBQ, l’électricité et le gaz

La Régie du bâtiment est claire : la personne qui exécute ou fait exécuter des travaux de construction pour autrui, à profit, est un entrepreneur et doit détenir une licence. Et « à profit » déborde le sens comptable : des matériaux récupérés ou un loyer réduit suffisent.

L’exemption du constructeur propriétaire est étroite : rénovation, réparation ou entretien de son propre bâtiment, pour moins de 20 000 $, par bâtiment distinct, sans scinder le projet. Déplacer un mur n’y est pas inclus. Et elle ne s’applique jamais à une installation électrique, à une installation destinée à distribuer du gaz ni à un équipement pétrolier. L’électricité exige la licence de sous-catégorie 16, que la Corporation des maîtres électriciens du Québec qualifie comme mandataire du gouvernement. Métiers réglementés, pas projets de fin de semaine.

L’enjeu pour vous est le cautionnement de licence : 20 000 $ pour un entrepreneur spécialisé, 40 000 $ pour un entrepreneur général. Il indemnise le client pour les acomptes versés, les travaux non terminés, les malfaçons et les vices découverts dans l’année suivant la fin des travaux. Un ouvrier sans licence ne vous en offre aucun. Vérifiez chaque licence dans le Registre des détenteurs de licence sur rbq.gouv.qc.ca, qui affiche aussi les réclamations et les montants versés sur cinq ans.

Les garanties qui suivent les travaux

L’article 2118 du Code civil rend l’entrepreneur, l’architecte, l’ingénieur, le technologue professionnel qui ont dirigé ou surveillé les travaux et le sous entrepreneur solidairement tenus de la perte de l’ouvrage survenue dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux. L’article 2120 les tient conjointement, pendant un an, contre les malfaçons existantes à la réception ou découvertes dans l’année.

Du côté du vendeur, l’article 1726 impose la garantie contre les vices cachés, et l’article 1728 ajoute que celui qui connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer doit réparer le préjudice en plus de restituer le prix. Contrat écrit, factures, permis et rapports conservés puis remis : sans dossier, rien à prouver et rien à transmettre.

Deux règles fiscales si vous avez rénové lourdement

La règle des 365 jours. Le gain tiré d’un logement situé au Canada détenu moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition est réputé un revenu d’entreprise, pas un gain en capital. Le profit est imposé en totalité, l’exemption pour résidence principale ne s’applique pas, et une perte est réputée nulle. Les exceptions sont des événements de vie : décès, maladie grave, insolvabilité. La règle vise les immeubles résidentiels vendus à compter du 1er janvier 2023.

La TPS sur une rénovation majeure. La revente d’un immeuble d’habitation déjà occupé est normalement exonérée, mais un immeuble ayant fait l’objet de rénovations majeures est traité comme du neuf, et la vente devient taxable. Le critère est le test de 90 % : 90 % ou plus de l’intérieur du bâtiment existant doit avoir été enlevé ou remplacé, seules les aires habitables comptant.

Je suis courtier, pas fiscaliste : faites valider votre situation par un comptable. Le calcul complet est dans le retournement de propriétés à Montréal.

Les six à huit semaines avant l’inscription

L’ordre compte autant que la liste. Rassemblez les documents : factures, permis, garanties, plans, rapports. Remplissez les Déclarations du vendeur avec votre courtier. Corrigez l’entretien reporté. Désencombrez et nettoyez. Peignez en neutre là où c’est nécessaire. Photographiez. Puis inscrivez. Le détail est dans comment préparer votre maison pour la vente, et le budget dans le vrai coût de vendre.

Vous hésitez entre rénover et inscrire tel quel ? Visitons votre propriété ensemble : on regarde les comparables de votre rue avant de décider quoi toucher.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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