Immobilier 101

Rénover son condo en copropriété au Québec: la vraie limite

Par Georges Matar · 23 septembre 2026 · 9 min de lecture

Vous voulez remplacer le tapis par du bois franc, changer la fenêtre du salon, fermer le balcon. Dans une maison, vous appelez un entrepreneur et vous vérifiez le permis municipal. En copropriété divise, une question passe avant le budget: à qui appartient ce que vous vous apprêtez à toucher. La réponse change d’un immeuble à l’autre, et elle est dans votre déclaration de copropriété.

Partie privative et partie commune: la frontière n’est pas où vous croyez

Le Code civil pose deux définitions. L’article 1042: sont privatives les parties dont un copropriétaire déterminé est propriétaire et a l’usage exclusif. L’article 1043: sont communes celles qui appartiennent à tous et servent à l’usage commun.

Entre les deux existe une troisième catégorie, celle que les acheteurs découvrent trop tard. Le second alinéa de l’article 1043 prévoit que certaines parties communes peuvent ne servir qu’à l’usage de certains copropriétaires ou d’un seul, et que les règles relatives aux parties communes s’appliquent à ces parties communes à usage restreint. Votre balcon, votre case de rangement, votre place de stationnement peuvent donc être à vous d’usage et à tous de propriété. L’article 1064 en tire la conséquence financière: ceux qui ont l’usage d’une partie commune à usage restreint contribuent seuls à son entretien et à ses réparations courantes.

L’article 1044 dresse ensuite une liste de présomptions. Sont présumés parties communes le sol, les cours, les balcons, les escaliers, les locaux de stationnement et d’entreposage, le gros oeuvre des bâtiments et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives.

Une présomption se renverse. C’est l’état descriptif des fractions, qui contient la désignation cadastrale des parties privatives et communes (article 1055), qui tranche chez vous. Le principe est celui décrit dans ce que vous achetez vraiment en copropriété: vous achetez une fraction, pas quatre murs.

Le plancher, la fenêtre et le balcon

Le revêtement de sol. Le plancher fini est en général privatif, mais la dalle qui le porte relève du gros oeuvre, présumé commun. Beaucoup de déclarations imposent un indice d’isolation acoustique minimal ou un pourcentage de surface à garder couverte. Ces clauses tiennent: l’article 1056 autorise les restrictions justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. L’insonorisation en est une.

La fenêtre. Elle n’apparaît nulle part dans la liste de l’article 1044. Aucune présomption ne la range d’un côté ou de l’autre: c’est votre déclaration qui décide, et les deux solutions existent au Québec. Tant que vous n’avez pas lu l’état descriptif, personne ne peut vous dire qui paie votre fenêtre.

Le balcon. Celui-là est nommé à l’article 1044 et présumé commun, le plus souvent à usage restreint. Un garde-corps changé, un plancher recouvert, une structure de verre ajoutée touchent une partie commune, même si vous êtes seul à y mettre les pieds.

Élément	Statut présumé au Code civil
Balcon	Partie commune (art. 1044)
Stationnement, rangement	Partie commune (art. 1044)
Gros oeuvre, dalle, charpente	Partie commune (art. 1044)
Canalisations, même chez vous	Partie commune (art. 1044)
Cloison entre deux unités	Présumée mitoyenne (art. 1045)
Fenêtre	Aucune mention: la déclaration tranche
Revêtement de sol fini	Privatif, sous réserve du règlement

Ce que la déclaration de copropriété impose avant les travaux

Selon l’article 1052, la déclaration comprend trois pièces: l’acte constitutif, qui définit la destination de l’immeuble et de ses parties (article 1053), le règlement de l’immeuble, qui fixe les règles de jouissance, d’usage et d’entretien des parties privatives et communes (article 1054), et l’état descriptif des fractions. Les clauses sur les planchers, les fenêtres, les heures de chantier et l’accord écrit préalable vivent dans le règlement.

L’article 1063 ferme la boucle: chaque copropriétaire use et jouit librement de sa partie privative, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. L’article 1062 ajoute que la déclaration lie les copropriétaires et leurs ayants cause dès son inscription. Vous n’avez pas signé la vôtre. Elle s’applique quand même.

Demander l’autorisation du syndicat, par écrit

Aucun article du Code n’exige une autorisation pour toute rénovation. C’est le règlement de l’immeuble qui crée cette obligation, et la plupart le font dès que les travaux touchent une partie commune, la structure, l’acoustique, la plomberie ou la façade.

Une demande qui se traite vite contient six éléments: la description exacte des travaux, les plans, le nom et le numéro de licence de l’entrepreneur, les dates de chantier, la preuve d’assurance et la liste des parties communes touchées. Envoyez-la par écrit et gardez la réponse écrite. Le conseil doit de toute façon transmettre le procès-verbal de ses décisions aux copropriétaires dans les 30 jours (article 1086.1).

Si les travaux constituent une transformation, un agrandissement ou une amélioration des parties communes, le conseil ne décide plus seul: l’article 1097 exige les trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés. Pour réunir deux unités contiguës, l’article 1100 est explicite: possible sans l’assemblée, mais avec le consentement de votre créancier hypothécaire et du syndicat, puis modification de la déclaration et du plan cadastral, à vos frais.

Un refus n’est pas toujours définitif. L’article 1086.2 permet de faire annuler par le tribunal une décision du conseil partiale ou prise au mépris des droits des copropriétaires, dans les 90 jours. Le même délai vaut pour une décision d’assemblée (article 1103), sous peine de déchéance. Question d’avocat, pas de courtier.

Les murs porteurs, la structure et le permis municipal

Le gros oeuvre est présumé commun. Les cloisons et les murs qui n’en font pas partie et qui séparent une partie privative d’une partie commune ou d’une autre partie privative sont présumés mitoyens (article 1045). Même le mur intérieur que vous croyez à vous est rarement à vous seul.

La municipalité applique ensuite sa propre grille, indépendante de la copropriété. À Montréal, un permis est requis si les travaux touchent les fondations, modifient la structure du logement, modifient un mur, qu’il soit porteur ou non, ou augmentent la surface de plancher: 9,80 $ par tranche de 1 000 $ de travaux, minimum 167,40 $ en résidentiel. À Laval, le permis intérieur est exigé dès qu’il y a modification des dimensions des pièces, du nombre de pièces ou de la structure: 92 $ pour la première tranche de 20 000 $, plus 2,50 $ par tranche de 1 000 $.

La Loi sur le bâtiment est nette. Son article 46 interdit d’exercer les fonctions d’entrepreneur de construction sans détenir la licence requise, et la Régie du bâtiment du Québec publie le Registre des détenteurs de licence. Éducaloi le résume ainsi: sans licence, l’entrepreneur exerce ses activités illégalement. Vérifiez le numéro avant l’acompte, pas après.

Le fonds de prévoyance et le carnet d’entretien

Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (CCQ, r. 8.01) est en vigueur depuis le 14 août 2025. Tous les syndicats doivent faire établir un carnet d’entretien et obtenir une étude du fonds de prévoyance, avec un délai de trois ans et un jour pour la première fois.

Le carnet décrit les parties communes, les matériaux et les équipements, estime leur durée de vie utile restante, puis liste les réparations majeures et les remplacements à prévoir sur au moins 25 ans. Il se révise tous les 5 ans, ou tous les 10 ans pour un immeuble de 8 parties privatives ou moins, de 3 étages ou moins hors sol, ou dont aucune partie commune n’est dans un bâtiment. L’étude du fonds de prévoyance s’appuie sur ce carnet, recommande le montant à avoir au début de chaque année, et s’obtient aussi tous les 5 ans.

Pourquoi cela concerne votre cuisine: c’est ce document qui annonce la toiture, l’ascenseur ou la façade, donc la cotisation spéciale possible. Les chiffres à réclamer sont détaillés dans frais de condo et fonds de prévoyance. Si les travaux visent une vente, partez de la valeur actuelle de l’unité: l’estimateur de valeur donne un point de départ, pas un prix.

Rénover sans autorisation: la facture arrive à la revente

Trois mécanismes rattrapent les travaux non déclarés.

L’assurance. L’article 1073 oblige le syndicat à assurer la totalité de l’immeuble, parties privatives comprises, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu’elles peuvent être identifiées. Et l’article 1070 exige que le registre du syndicat contienne une description des parties privatives assez précise pour que ces améliorations le soient. Votre rénovation devient votre risque d’assurance dès qu’elle se distingue de la description de base.

Les documents de vente. L’article 1068.1 oblige le vendeur à remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, fournie dans les 15 jours d’une demande. Le règlement en fixe le contenu minimal: fonds de prévoyance, contributions et états financiers des 3 dernières années, assurances, sinistres des 5 dernières années touchant l’unité vendue, travaux prévus sur 10 ans, litiges en cours et modifications de la déclaration depuis 3 ans.

Le formulaire. La Promesse d’achat de copropriété divise de l’OACIQ prévoit à sa clause 9.1 une condition d’examen de la déclaration, du règlement, des procès-verbaux, de la police d’assurance, des états financiers et du descriptif de la partie privative. C’est là que des travaux non autorisés apparaissent: le descriptif ne correspond plus à ce que l’acheteur visite.

L’article 1080 permet enfin au syndicat ou à un copropriétaire de demander une injonction et, en cas de refus d’y obéir, le tribunal peut ordonner la vente de la fraction. L’acte constitutif peut aussi prévoir une clause pénale (article 1053).

Questions fréquentes

Puis-je enlever le tapis et poser du bois franc? Cela dépend du règlement de l’immeuble, pas du Code civil. Beaucoup de déclarations exigent une sous-couche acoustique d’un indice minimal ou un pourcentage de surface couverte. Lisez le règlement avant d’acheter le matériau: l’article 1063 vous oblige à le respecter.

Le syndicat peut-il m’obliger à tout défaire? Il peut demander au tribunal de vous enjoindre de vous conformer à la déclaration lorsque le refus cause un préjudice sérieux et irréparable (article 1080). La remise en état est une conclusion possible. Faites évaluer votre dossier par un avocat: le résultat dépend des faits et du texte exact de votre déclaration.

Qui paie le remplacement de ma fenêtre? Il n’y a pas de réponse générale. La fenêtre n’est pas dans la liste de l’article 1044, et le partage dépend de l’état descriptif et du règlement de votre immeuble. Demandez la déclaration complète et faites lire la clause par votre notaire.

J’ai fermé mon balcon sans rien demander. Est-ce un problème à la vente? Probablement, puisque le balcon est présumé partie commune par l’article 1044. L’attestation du syndicat, les procès-verbaux et le descriptif de la partie privative examinés par l’acheteur risquent de le révéler. Mieux vaut régulariser avant l’inscription que négocier sous pression pendant l’examen des documents.

Pour compléter, lisez ce que vos rénovations ajoutent vraiment à la valeur et les sept signaux qui se vérifient sur papier avant d’acheter.

Vous hésitez entre rénover votre condo et le vendre tel quel? Écrivez-moi: on lit ensemble la déclaration de copropriété, le dernier procès-verbal et l’attestation du syndicat avant de décider.