Guide de l'acheteur

Se retirer d'une propriété : sept signaux

Par Georges Matar · 24 juillet 2026 · 7 min de lecture

Un vrai signal d’alarme ne se ressent pas, il se vérifie. Et il n’est presque jamais dans la cuisine : il est dans un formulaire, un plan d’arpenteur, un procès-verbal d’assemblée ou une carte gouvernementale. Pour l’état du bâtiment lui-même, voyez la liste de ce qu’on vérifie poste par poste. Ici, sept signaux qui reposent chacun sur une règle écrite, et l’endroit exact où on les vérifie.

1. Une Déclaration du vendeur vide, ou absente

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, la DS, et sa version DSD en copropriété divise, est obligatoire dès qu’un courtier participe à la vente d’un immeuble de moins de cinq logements appartenant à une personne physique. Il est annexé à la promesse d’achat et remis à l’inspecteur.

La règle tient en une phrase : le vendeur déclare ce qu’il sait, il ne garantit pas ce qu’il ignore. L’OACIQ ajoute qu’il doit divulguer les facteurs portés à sa connaissance par les anciens propriétaires, pas seulement ceux qu’il a constatés. Une succession remplit le formulaire au meilleur de sa connaissance et explique à la clause D15 pourquoi elle ne peut pas répondre.

Deux situations changent la donne. Si le vendeur refuse de remplir et de signer la DS, le courtier ne peut tout simplement pas conclure de contrat de courtage avec lui. Et si le vendeur est une personne morale, une banque ou un promoteur, la DS n’est pas obligatoire : son absence est alors, en elle-même, un renseignement. Demandez aussi si un formulaire Modifications est venu l’amender, puisque le courtier doit la mettre à jour dès qu’une inspection révèle un vice.

2. La vente sans garantie légale, aux risques et périls

L’article 1726 du Code civil oblige le vendeur à garantir que l’immeuble est exempt de vices cachés. Il ne garantit ni le vice connu de l’acheteur, ni le vice apparent, que le texte définit : celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans recourir à un expert.

Les parties peuvent réduire cette garantie ou l’exclure entièrement, sous la forme consacrée : sans aucune garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. L’OACIQ a publié une mise en garde après l’arrêt Tremblay c. Immeubles Perron ltée, qui confirme Blais c. Laforce, 2022 QCCA 858. Le silence du vendeur sur un vice qu’il connaît ne constitue plus un dol dans une vente aux risques et périls : l’acheteur doit désormais prouver un mensonge, une demi-vérité ou une manoeuvre destinée à le tromper. Cela n’autorise pas à mentir : le vendeur doit répondre avec exactitude aux Déclarations du vendeur, et une fausse réponse est un mensonge, pas un silence. Le courtier inscripteur, lui, doit toujours informer les parties de tout facteur défavorable dont il a connaissance. La clause vous impute aussi la connaissance présumée des vices et vous ferme tout recours contre les anciens propriétaires.

L’OACIQ réserve l’exclusion totale à des cas exceptionnels : succession, reprise de finance, bâtiment à démolir, changement d’usage. Sur une maison ordinaire vendue par son occupant, exigez l’explication.

3. Un certificat de localisation qui ne dit plus la vérité

Le vendeur doit remettre le certificat de localisation qu’il possède, encore faut-il qu’il vaille quelque chose. Éducaloi fixe la règle : il cesse d’être à jour au premier des deux événements suivants, un changement à la propriété, aux règlements municipaux ou au numéro de lot au Cadastre du Québec, ou dix ans d’âge.

Il répond à des questions qu’aucune visite ne règle : la propriété respecte-t-elle les règlements municipaux, où passe la ligne de lot, qui détient un droit de passage, le terrain est-il en zone inondable ou en zone de glissement. Le Code civil ajoute que le vendeur se porte garant de tout empiétement qu’il a commis, et de celui qu’un tiers avait, à sa connaissance, commencé d’exercer avant la vente.

L’assurance titres n’est pas un substitut : Éducaloi rappelle que les problèmes de clôtures, de murets et de haies, comme le non-respect des règlements environnementaux, en sont exclus.

4. Le refus de l’inspection, et ce qui est permis

Personne n’oblige un vendeur à ouvrir sa porte à un inspecteur. Un jugement de la Cour supérieure du 18 décembre 2025, commenté par l’OACIQ le 25 février 2026, va plus loin : le vendeur peut proposer, dans une contre-proposition, une clause lui permettant de refuser l’inspecteur choisi par l’acheteur. Le Tribunal y voit la liberté contractuelle.

La limite est nette. Cette clause doit prévoir que le délai d’inspection recommence à courir après un refus, sans quoi elle place l’acheteur dans une situation précaire et contrevient aux obligations de bonne foi. Un vendeur qui refuse toute inspection et tout délai supplémentaire ne demande pas un compromis : il vous demande d’acheter à l’aveugle.

5. En copropriété, les papiers passent avant les murs

Le vendeur d’une fraction doit remettre en temps utile une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, et le syndicat la fournit dans les 15 jours de la demande. Le règlement qui en fixe la forme et le contenu est en vigueur depuis le 14 août 2025.

Vérifiez ensuite trois choses dans le registre de la copropriété, qui contient les procès-verbaux, les états financiers, le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance. Les cotisations spéciales d’abord : le conseil doit consulter l’assemblée avant d’en décider une, donc celle qui se prépare apparaît dans un procès-verbal avant d’apparaître dans votre compte. L’écart ensuite entre ce que l’étude recommande de verser et ce que la copropriété verse, puisque la loi exige que les sommes soient fixées sur ces recommandations. Les charges impayées enfin : l’acquéreur est tenu de toutes les charges communes dues au moment de l’acquisition, avec les intérêts, sauf s’il a demandé l’état des charges et l’a reçu dans les 15 jours.

Le carnet et l’étude sont obligatoires, avec une conformité exigée trois ans et un jour après le 14 août 2025. Une copropriété qui n’a rien entrepris vous renseigne.

6. Un logement qui n’est pas conforme au zonage

Le vendeur garantit l’acheteur contre toute violation aux limitations de droit public, sauf s’il les a dénoncées, si un acheteur prudent et diligent pouvait les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux, ou si elles ont été inscrites au Bureau de la publicité foncière. La garantie tombe donc vite.

Le guide gouvernemental La prise de décision en urbanisme est catégorique : un permis accordé illégalement ne crée aucun droit acquis, et même en cas de tolérance des autorités municipales, aucun droit acquis ne procède d’une construction ou d’une utilisation du sol effectuées illégalement. Le droit acquis, quand il existe, se limite à la superficie réellement utilisée, et une municipalité peut exiger que cesse un usage dérogatoire interrompu pendant une période qu’elle définit, jamais inférieure à six mois.

Un sous-sol loué sans permis n’est pas un revenu, c’est une dette éventuelle. Le certificat de zonage et l’historique des permis répondent vite.

7. Les indices environnementaux, et où chacun se vérifie

Pyrite et pyrrhotite. L’OACIQ recense 91 villes du Grand Montréal touchées et impose au courtier d’informer l’acheteur même si l’immeuble ne semble pas atteint. Seule une expertise tranche, et l’acheteur ne peut pas la faire faire sans l’autorisation du propriétaire. L’OACIQ interdit la clause qui fixerait un pourcentage de retrait : la condition passe par le formulaire Annexe Expertise.

Ocre ferreuse. Aucun registre ne la signale. Elle se cherche dans la DS, les factures d’entretien du drain et une inspection par caméra.

Réservoir de mazout enfoui. Le Répertoire des terrains contaminés du ministère de l’Environnement et son outil cartographique Repère GTC se consultent gratuitement.

Zone inondable. La carte interactive des zones inondables et de mobilité des cours d’eau est publiée à zonesinondables.mrnf.gouv.qc.ca. Le cadre réglementaire modernisé remplace le régime transitoire depuis le 1er mars 2026, et ce que vous pourrez reconstruire après un sinistre dépend de la classe d’intensité du terrain.

Ce que ces sept signaux ont en commun

Aucun ne demande d’intuition. Chacun se règle par un document qu’on obtient, une question posée par écrit ou une case cochée dans une promesse d’achat. Quand le vendeur refuse les trois, le dossier a répondu. Et si c’est un mythe tenace qui vous pousse à signer vite, relisez ceux qui coûtent le plus cher.

Un doute sur une propriété précise, un document que vous n’arrivez pas à obtenir ? Envoyez-moi le dossier et je vous dirai franchement ce qui se négocie.