Huit mythes immobiliers, et la règle qui les contredit

Un mythe immobilier survit parce que personne ne va lire le texte. Voici huit croyances tenaces du marché montréalais, et la règle écrite qui les corrige, chacune vérifiable à sa source.

Mythe 1 : il faut 20 pour cent de mise de fonds

La règle fédérale est graduée, et elle n’a rien à voir avec 20 pour cent. La mise de fonds minimale est de 5 pour cent jusqu’à 500 000 dollars. Au dessus, c’est 5 pour cent sur la première tranche de 500 000 dollars et 10 pour cent sur la portion excédentaire. À 1,5 million et plus, 20 pour cent deviennent obligatoires, parce que la SCHL plafonne à 1 500 000 dollars la valeur de prêt qu’elle assure.

Ce qui est vrai, c’est qu’une mise de fonds inférieure à 20 pour cent oblige à souscrire une assurance prêt hypothécaire, dont la prime se situe, selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada, entre 0,6 et 4,5 pour cent du montant du prêt. La SCHL exige aussi que les frais de logement ne dépassent pas 39 pour cent du revenu brut du ménage, et l’ensemble des dettes 44 pour cent. Le calcul, chiffres en main, est dans le mythe de la mise de fonds.

Mythe 2 : c’est l’acheteur qui paie la rétribution du courtier

La rétribution n’est fixée ni par la Loi sur le courtage immobilier ni par l’OACIQ : elle se négocie. Quand le vendeur est représenté, son courtier offre une part de sa rétribution au courtier de l’acheteur. La somme prévue au contrat de courtage achat est alors déduite de ce partage, et l’OACIQ le dit clairement, l’acheteur peut n’avoir aucune rétribution à verser directement à son propre courtier.

Trois précisions utiles. Le courtier de l’acheteur doit informer son client du partage offert avant même la rédaction de la promesse d’achat. Le paiement survient à la signature de l’acte de vente, une fois le financement obtenu : le notaire distribue les sommes. Et lorsqu’un contrat de courtage achat prévoit bel et bien une rétribution à payer, la clause R2.5 du formulaire obligatoire Annexe R permet de l’inclure au prix d’achat pour la financer. Le détail des formes possibles, pourcentage, forfait ou taux horaire, est dans la commission expliquée.

Mythe 3 : la construction neuve est toujours plus sûre

Le plan de garantie obligatoire administré par Garantie de construction résidentielle couvre les maisons unifamiliales isolées, jumelées ou en rangée, les bâtiments de deux à cinq logements non détenus en copropriété divise, et les copropriétés comprenant quatre parties privatives superposées ou moins. Les immeubles de copropriété de plus de quatre unités superposées, autrement dit les tours à condos, sont exclus. Le sont aussi la transformation de bâtiments, les rénovations comme un agrandissement ou une construction sur des fondations existantes, et l’autoconstruction.

Là où elle s’applique, la garantie est réelle : un an pour les malfaçons existantes et non apparentes, trois ans pour les vices cachés, cinq ans pour les vices de conception, de construction ou de sol, et elle se transfère au prochain acheteur pour la durée restante. Elle protège aussi l’acompte versé à l’entrepreneur jusqu’à 50 000 dollars, et couvre jusqu’à 6 000 dollars les frais de relogement, de déménagement et d’entreposage en cas de retard de livraison. Vérifiez d’abord que l’entrepreneur est accrédité et que le projet est enregistré, dans le guide de la construction neuve.

Mythe 4 : une préapprobation garantit le prêt

Non. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada est explicite : une préapprobation ne garantit pas que vous obtiendrez une hypothèque de ce montant, et un prêteur peut refuser même une personne préapprouvée. Avant d’approuver, il vérifie que la propriété visée respecte certaines normes, et le montant final dépend de la valeur de l’immeuble autant que de votre mise de fonds.

Autrement dit, la préapprobation qualifie l’emprunteur, pas la maison. Les erreurs qui font tomber un dossier entre la préapprobation et le notaire sont réunies dans les pièges de la préapprobation.

Mythe 5 : le prix demandé reflète la valeur

Le prix demandé est une décision de mise en marché. Deux repères le rappellent. D’abord l’évaluation municipale, qu’on confond souvent avec la valeur : la Loi sur la fiscalité municipale fixe sa date de référence au 1er juillet du deuxième exercice financier précédant l’entrée en vigueur du rôle, soit dix-huit mois avant. La même loi définit la valeur réelle comme la valeur d’échange sur un marché libre et concurrentiel, le prix le plus probable lors d’une vente de gré à gré où ni le vendeur ni l’acheteur n’y sont obligés. Un rôle décrit donc un marché passé, correctement mesuré.

Ensuite le prêteur. Puisque le montant accordé dépend de la valeur de l’immeuble, un prix payé au dessus de cette valeur ne se finance pas : l’écart se comble comptant. C’est exactement ce qui se joue dans la vérité sur les offres multiples.

Mythe 6 : on peut annuler une promesse d’achat en changeant d’avis

En principe, non. Éducaloi le formule sans détour : l’offre d’achat présentée au vendeur est en soi un contrat. Pendant le délai d’acceptation, elle est irrévocable, et vous ne pouvez la retirer que si l’avis vous parvient au vendeur avant l’offre elle-même. Le Code civil ajoute qu’une fois la promesse acceptée, les deux parties s’obligent à conclure la vente.

Restent les portes de sortie prévues au contrat, comme la condition d’inspection, qui suppose une problématique importante et non un simple changement d’avis, ou une entente avec le vendeur, sachant que les courtiers ayant fait leur travail peuvent réclamer leur rétribution.

Une seule véritable faculté de dédit existe, et elle est propre au neuf. Quand un constructeur ou un promoteur vend un immeuble d’habitation, bâti ou à bâtir, à une personne physique qui l’acquiert pour l’occuper, la vente doit être précédée d’un contrat préliminaire, et ce contrat doit prévoir que le promettant acheteur peut se dédire dans les 10 jours. L’indemnité, si le contrat en prévoit une, ne peut dépasser 0,5 pour cent du prix de vente convenu.

Mythe 7 : le vendeur doit accepter la plus haute offre

Aucune règle ne l’y oblige. L’OACIQ écrit que le vendeur a le droit de refuser une promesse d’achat même si le prix et les conditions offerts correspondent à ses attentes, et que c’est ultimement à lui de retenir une offre plutôt qu’une autre. Une date d’occupation, un financement déjà ficelé ou l’absence de conditions pèsent parfois plus qu’un montant.

Ce qui est encadré, c’est la procédure. Le courtier doit présenter toutes les promesses dès leur réception, sans tenir compte de l’ordre d’arrivée, de l’identité des acheteurs ou des circonstances. Il ne peut pas réduire sa part de rétribution pour favoriser un acheteur. Et l’OACIQ met en garde contre la stratégie qui consiste à recevoir toutes les offres à une date et une heure fixées, contraire à l’obligation de présenter chaque proposition sans délai.

Mythe 8 : une inspection garantit l’absence de problème

Elle ne garantit rien, et elle fait davantage. Éducaloi rappelle que la garantie légale ne s’applique pas à ce que pourrait révéler une inspection préachat, un certificat de localisation à jour ou une recherche au registre foncier par un notaire. Le Code civil va dans le même sens : le vendeur ne garantit pas le vice apparent, celui qu’un acheteur prudent et diligent peut constater sans expert.

Une inspection reste indispensable, mais comme outil de décision, pas comme police d’assurance. Ce qu’elle couvre vraiment est détaillé dans la liste poste par poste.

Ce qui reste quand les mythes tombent

Chacune de ces huit corrections vient d’un texte que vous pouvez lire vous-même, et aucune ne dépend d’une opinion. Le réflexe utile est toujours le même : demander la source avant d’ajuster une offre, et se méfier du conseil qui commence par il faut toujours. Le même réflexe sert à repérer les signaux qui justifient de partir.

Une de ces croyances est en train d’orienter votre décision ? Écrivez-moi, on vérifiera ensemble ce que dit la règle dans votre cas précis.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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