Test de radon dans une maison au Québec : le calendrier

Votre inspecteur préachat ne mesurera pas le radon. Ce n’est pas un oubli : la seule mesure que Santé Canada juge valable exige un appareil laissé en place au moins trois mois, alors qu’une inspection dure quelques heures. Voici comment le radon se mesure vraiment au Québec, et le mécanisme prévu aux formulaires pour un test qui se termine longtemps après la signature chez le notaire.

Ce que le radon est, et pourquoi il se concentre au sous-sol

Un gaz qui sort du sol. Santé Canada le décrit comme « un gaz radioactif qui provient de la dégradation naturelle de l’uranium présent dans le sol et la roche ». Il est invisible, inodore et sans goût. À l’air libre, il se dilue et ne présente pas de risque. Le problème naît de l’enfermement : il entre par les fissures des murs de fondation et des dalles, les joints de construction et les espaces autour des tuyaux. C’est pourquoi la mesure se prend au plus bas niveau habité, jamais au deuxième étage.

Pour le risque, citons les autorités de santé mot pour mot. Santé Canada écrit que « une exposition prolongée à des niveaux élevés de radon est la première cause de cancer du poumon chez les non-fumeurs ». La Régie du bâtiment du Québec rapporte qu’au Québec, de 10 à 16 pour cent des décès par cancer du poumon sont associés au radon, soit plus de 600 décès par année.

La ligne directrice de 200 becquerels par mètre cube

La concentration de radon se mesure en becquerels par mètre cube d’air, écrit Bq/m³. La ligne directrice canadienne recommande des mesures correctives lorsque la concentration moyenne annuelle dépasse 200 Bq/m³ dans les aires normalement occupées d’un bâtiment. Trois mots méritent votre attention.

Moyenne annuelle. Ce n’est pas un pic, ni la valeur d’un après-midi, mais une moyenne sur l’année, estimée à partir d’un test long.

Ligne directrice. Pour une maison existante, aucune loi ne vous force à corriger. Le gouvernement du Québec recommande de le faire d’ici un an.

Aires normalement occupées. Un vide sanitaire ne compte pas. Un sous-sol aménagé où dort un adolescent, oui.

Le gouvernement du Québec indique que la concentration moyenne dans les sous-sols québécois tourne autour de 37 Bq/m³, mais qu’elle peut dépasser 1 000 Bq/m³. La moyenne rassure. Elle ne dit rien de votre adresse.

Le radon au Québec, région par région : ce que les tests publics montrent

L’enquête pancanadienne de Santé Canada publie ses résultats par région sociosanitaire. Voici celles du Grand Montréal, plus un point de comparaison.

Ce sont des pourcentages bruts, sur de petits échantillons de maisons volontaires. Pour l’ensemble du Québec, l’enquête donne 10,1 pour cent des habitations testées au-dessus de la ligne directrice, et Santé Canada ajoute une phrase qui vaut tout le tableau : « Il n’existe pas de région sans radon au Canada. »

Le Québec a d’ailleurs renoncé à découper son territoire. La RBQ rapporte que la cartographie du ministère de la Santé et des Services sociaux montre que l’ensemble des régions du Québec présente, à des degrés divers, des secteurs à potentialité élevée d’émission de radon, sans pouvoir en délimiter l’étendue à l’échelle municipale. Dans les Laurentides, un dépistage de l’INSPQ dans les écoles primaires a trouvé 4 écoles sur 22 au-dessus de la ligne directrice fédérale ; en Outaouais, 2 écoles seulement.

L’OACIQ est net là-dessus : personne ne doit extrapoler la concentration d’un immeuble à partir de résultats obtenus dans un autre, à cause des différences de terrain et de construction. Que vous magasiniez à Laval ou ailleurs, le radon ne se déduit pas d’un code postal. Il se mesure, maison par maison.

Tester le radon dans une maison au Québec : trois mois, en saison de chauffage

Le guide de mesure de Santé Canada exige que le test soit fait de manière à ce qu’un minimum de 91 jours se déroulent durant la saison de chauffage. Le gouvernement du Québec traduit cela en pratique : un dosimètre passif pendant au moins trois mois, idéalement d’octobre à avril. Un dosimètre électronique peut fonctionner sur un mois minimum, mais si le résultat dépasse 100 Bq/m³ après ce mois, il faut prolonger la mesure sur au moins trois mois ou la valider avec un dosimètre passif. L’appareil se place dans la zone normalement occupée la plus basse, à au moins 30 centimètres des murs et des plafonds.

Et le test de 48 heures vendu en quincaillerie ? Santé Canada tranche : « les mesures à court terme ne sont pas appropriées pour éclairer les décisions en matière de mesures correctives ». Deux jours en juillet, fenêtres ouvertes, ne vous apprennent rien d’utilisable. Un dosimètre s’achète auprès de l’Association pulmonaire du Québec, de CAA-Québec ou en quincaillerie ; sinon, un professionnel certifié par le Programme national de compétence sur le radon au Canada, le PNCR-C, mesure pour vous.

Un test de radon de trois mois contre le délai d’une promesse d’achat

L’OACIQ nomme le problème directement : « Le principal enjeu avec le radon dans le cadre d’une transaction immobilière est la période de l’année et le délai requis pour effectuer le test. » Votre condition d’inspection se compte en jours, le test se compte en mois. Les deux ne se rejoignent jamais.

Il existe pourtant un mécanisme prévu aux formulaires. La clause type 3.21, Test de mesure du radon, charge le notaire instrumentant de retenir une somme à même le produit de la vente. Elle est remise à l’acheteur si un rapport produit par un professionnel certifié en mesure du radon établit que la concentration moyenne annuelle dans l’espace habité est égale ou supérieure à 200 Bq/m³, et si une copie du rapport est remise au vendeur dans le nombre de jours inscrit suivant la signature de l’acte de vente. Passé ce délai, la somme va au vendeur.

Deux détails changent tout, et ils se discutent avec votre notaire avant la signature. Le montant retenu et le délai sont des blancs à remplir : 90 jours signés en mai ne couvrent aucune saison de chauffage. Et la clause précise que sur réception de cette somme, l’acheteur renonce à toute réclamation et à tout autre recours à cet égard. Vous échangez un recours contre un montant fixé avant de connaître le résultat.

Le résultat dépasse 200 Bq/m³ : ce que les correctifs impliquent

Les gestes les moins coûteux viennent d’abord, et l’OACIQ les énumère : colmater les fissures de la fondation, sceller les ouvertures en contact avec le sol, couvrir les puisards et les ventiler vers l’extérieur, améliorer la ventilation du sous-sol. Si la concentration est très élevée, ils ne suffiront pas.

La vraie solution porte un nom : la dépressurisation active sous la dalle. Un tuyau traverse la fondation, un ventilateur aspire le gaz sous la maison et le rejette dehors avant qu’il entre. Santé Canada écrit qu’un tel système diminuera les concentrations de plus de 80 pour cent, qu’il s’installe en une journée seulement, et pour le même prix que d’autres réparations résidentielles courantes. Le travail se confie à un professionnel en atténuation certifié par le PNCR-C.

Ce que je ne peux pas vous donner, c’est une facture : aucune source gouvernementale consultée ne publie de fourchette de prix québécoise. Traitez ce poste comme une réserve à prévoir, au même titre que les autres montants de la liste des frais de clôture, et exigez deux soumissions écrites.

Construction neuve, déclaration du vendeur, et ce que personne ne peut chiffrer

Le Code de construction. Depuis un règlement entré en vigueur le 2 juin 2022, avec une période transitoire terminée le 8 juillet 2023, la protection contre les gaz souterrains s’applique à tout le territoire québécois : la notion de « zones reconnues à risques » a été retirée. Une canalisation de base, un tuyau de 100 millimètres traversant verticalement la dalle sur sol, est obligatoire partout, et la RBQ la chiffre à 300 dollars pour une résidence de 90 mètres carrés. C’est une amorce, pas un système : le propriétaire la complète par une extraction passive ou active si des concentrations supérieures à 200 Bq/m³ sont observées. Une maison neuve doit donc être testée elle aussi, et la RBQ le rappelle : la concentration de radon dans un bâtiment ne peut être connue avant que sa construction soit achevée.

Ce que le vendeur doit dire. Les résultats d’expertises antérieures, dont les analyses de dosimètre, doivent être rendus disponibles à l’acheteur par les réponses aux clauses D12.1, D12.2 et D13.9 du formulaire Déclarations du vendeur. Le courtier inscripteur doit interroger le vendeur pour savoir si des tests ou des travaux correctifs ont déjà été faits, et divulguer l’information à toute personne se proposant d’acquérir l’immeuble. Un résultat élevé passé sous silence, c’est le terrain de la déclaration du vendeur et du vice caché.

Et le prix ? Aucune source publique ne permet de chiffrer l’effet d’un résultat de radon sur la valeur d’une propriété au Québec. Le seul chiffre officiel qui touche le sujet est une phrase de la RBQ sur sa propre exigence de canalisation de base : « Cette mesure n’a pas d’influence sur le prix de revente des propriétés. » Quiconque vous annonce un pourcentage invente.

Questions fréquentes

Mon inspecteur préachat peut-il mesurer le radon pendant sa visite ? Non. L’inspection est un examen visuel fait en quelques heures ; la mesure valable demande 91 jours en saison de chauffage. L’inspecteur peut recommander le test, c’est tout.

Le vendeur refuse un délai de trois mois. Que faire ? C’est le cas normal, pas de la mauvaise foi. La voie prévue est la retenue d’une somme chez le notaire selon la clause type 3.21, avec un montant et un délai que vous négociez. Faites relire le libellé avant de signer.

Est-ce que des rénovations peuvent augmenter le radon ? Selon l’OACIQ, des recherches menées à l’étranger montrent que les rénovations énergétiques, fenêtres, portes, isolation, peuvent réduire le renouvellement de l’air et augmenter les concentrations intérieures. Un résultat n’est donc pas un permis permanent : après des travaux majeurs, on remesure.

Pour compléter, lisez ce qu’une inspection préachat vérifie et les signaux qui justifient de se retirer.

Un dosimètre affiche un chiffre au-dessus de 200 Bq/m³, ou vous cherchez comment formuler la clause dans votre promesse d’achat ? Écrivez-moi. Je vous dirai ce qui se négocie et ce qui se règle chez le notaire.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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