Quel salaire faut-il pour acheter à Montréal ou à Laval?

C’est l’une des questions les plus fréquentes chez les premiers acheteurs, et aucun chiffre unique ne peut y répondre honnêtement.

Deux personnes qui gagnent exactement le même salaire peuvent se faire approuver pour des montants qui diffèrent de 150 000 dollars. Voici pourquoi, et comment calculer le vôtre.

Le prêteur ne regarde pas votre salaire, il regarde deux ratios

Les institutions financières canadiennes utilisent deux ratios d’endettement.

L’ABD, amortissement brut de la dette. C’est la portion de votre revenu brut mensuel consacrée au logement: paiement hypothécaire, taxes municipales et scolaires, chauffage, et la moitié des frais de copropriété s’il y a lieu. La limite habituelle se situe autour de 32 %, parfois un peu plus selon le dossier.

L’ATD, amortissement total de la dette. C’est la même chose, plus toutes vos autres dettes: prêt auto, marge de crédit, cartes de crédit, prêt étudiant, pension alimentaire. La limite habituelle tourne autour de 40 à 44 %.

C’est l’ATD qui bloque la majorité des dossiers, pas le salaire.

Pourquoi votre voisin au même salaire est approuvé pour plus

Prenez deux ménages avec un revenu combiné identique de 110 000 dollars.

Le premier n’a aucune dette. Le second a un paiement auto de 650 dollars par mois et un solde de marge de crédit. Ce paiement auto retranche à lui seul plusieurs dizaines de milliers de dollars de capacité d’emprunt, parce qu’il consomme une part de l’ATD qui aurait autrement servi au logement.

C’est la raison pour laquelle la même règle s’applique à tout achat prévu dans les douze prochains mois: ne financez pas de véhicule, ne prenez pas de nouveau prêt personnel, et remboursez les soldes de cartes de crédit avant de faire votre demande. L’effet sur votre capacité d’emprunt est plus important que celui d’une hausse de salaire de 5 000 dollars.

Le test de résistance

Autre élément que beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard: vous n’êtes pas qualifié au taux qu’on vous offre.

Les prêteurs sous réglementation fédérale doivent vous qualifier à un taux plus élevé que votre taux réel, afin de vérifier que vous pourriez continuer à payer si les taux montaient. Concrètement, votre paiement est calculé à un taux supérieur au vôtre pour les fins de l’approbation.

Résultat: le montant que vous pouvez emprunter est inférieur à ce que votre paiement réel laisserait croire. C’est frustrant, mais c’est aussi ce qui protège les acheteurs contre un renouvellement impossible dans cinq ans.

La mise de fonds change tout le calcul

Les règles canadiennes de mise de fonds minimale sont progressives:

• 5 % sur la première tranche de 500 000 dollars du prix
• 10 % sur la portion entre 500 000 et 1 500 000 dollars
• 20 % au-delà de 1 500 000 dollars

Sous 20 % de mise de fonds, l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire. Cette prime s’ajoute au montant emprunté et augmente donc votre paiement mensuel, ce qui réduit à son tour votre capacité d’achat.

Passer de 15 % à 20 % de mise de fonds a souvent un effet plus grand sur votre budget mensuel que les acheteurs ne l’anticipent, parce que la prime d’assurance disparaît en même temps.

Et les coûts que le calcul du prêteur ignore

Votre approbation vous dit ce que la banque accepte de prêter. Elle ne vous dit pas ce que vous pouvez vivre confortablement.

Les postes que les nouveaux propriétaires sous-estiment le plus:

• Les droits de mutation, communément appelés taxe de bienvenue, payables quelques mois après l’achat
• Les frais de notaire, l’inspection et le déménagement
• Les taxes municipales et scolaires, si vous veniez de la location
• L’entretien, qu’on estime souvent autour de 1 % de la valeur de la propriété par année
• Les frais de copropriété, s’il s’agit d’un condo

Un ménage approuvé pour 550 000 dollars qui achète à 550 000 dollars se retrouve souvent serré la première année. Acheter légèrement sous votre maximum d’approbation n’est pas un manque d’ambition, c’est de la marge de manoeuvre.

Comment obtenir votre chiffre à vous

Il n’existe pas de salaire minimum universel pour acheter à Montréal ou à Laval. Ce qui existe, c’est votre chiffre, calculé à partir de votre revenu, de vos dettes, de votre mise de fonds et du taux du moment.

Deux étapes concrètes:

1. Faites une première estimation avec le calculateur de capacité d’emprunt et le calculateur hypothécaire pour voir l’effet du prix et de la mise de fonds sur votre paiement.

2. Obtenez une véritable préapprobation auprès d’un prêteur ou d’un courtier hypothécaire. C’est gratuit, ça bloque un taux pour une période donnée, et c’est ce qui vous donne du poids au moment de faire une offre. Une préapprobation vaut infiniment plus qu’une simulation en ligne.

Ensuite seulement, on cherche des propriétés. Chercher avant de connaître son chiffre est le meilleur moyen de tomber en amour avec quelque chose qu’on ne peut pas financer.

Pour compléter, lisez le vrai coût d’achat d’une première maison au Québec et les erreurs de préapprobation à éviter.

Vous voulez savoir ce que votre situation permet réellement? Écrivez-moi. Je peux vous référer à des courtiers hypothécaires qui font ce calcul correctement, sans frais pour vous.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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