Immobilier 101

Le notaire au Québec, étape par étape

Par Georges Matar · 4 août 2026 · 7 min de lecture

Beaucoup d’acheteurs venus d’une autre province ou d’un autre pays s’attendent à conclure leur achat chez un avocat. Au Québec, c’est chez le notaire. Et son travail commence le jour où votre promesse d’achat est acceptée, pas le jour de la signature. Voici ce qu’il fait, dans quel ordre, et ce qui peut tout retarder.

Pourquoi un notaire est incontournable

Pour l’hypothèque, c’est la loi. L’article 2693 du Code civil du Québec exige que l’hypothèque immobilière soit constituée par acte notarié en minute, sous peine de nullité absolue. Si vous financez votre achat, vous passez chez le notaire, sans exception.

Pour la vente, c’est le contrat et la pratique. La promesse d’achat obligatoire de l’OACIQ, celle que votre courtier utilise, prévoit la signature de l’acte de vente devant notaire. C’est un acte authentique, difficile à contester, dont le notaire conserve l’original.

Un officier public, pas votre avocat

La Loi sur le notariat fait du notaire un officier public. Il doit vérifier l’identité et la capacité des parties, s’assurer de leur consentement libre et éclairé, les conseiller et agir envers elles avec impartialité.

Il conseille donc l’acheteur, le prêteur et le vendeur, sans prendre parti. Il ne négocie pas pour vous : c’est le rôle de votre courtier. Et depuis le 10 juin 2022, un même courtier ne peut plus représenter à la fois l’acheteur et le vendeur dans une transaction résidentielle.

Qui choisit le notaire, et qui paie quoi

Ce n’est pas une règle de loi, c’est l’entente entre les parties et l’usage. La promesse d’achat de l’OACIQ prévoit que l’acheteur choisit le notaire et paie l’acte de vente, sa publication et l’acte d’hypothèque. Il y a des exceptions, comme une construction neuve où le promoteur impose son notaire.

Le vendeur paie ses propres frais : la radiation de son hypothèque, les vérifications pour livrer des titres clairs, et le certificat de localisation, qu’il doit fournir.

Les honoraires ne suivent aucun tarif fixe et varient selon le dossier : condo, plex, plusieurs acheteurs, actes en anglais. Demandez une soumission écrite, puis placez ce montant dans le calculateur de frais de clôture.

Mon conseil : choisissez votre notaire avant de signer la promesse d’achat, pour y inscrire son nom dès le départ.

De la promesse acceptée à la signature

1. Les conditions. L’inspection et le financement se règlent dans les délais de la promesse. Si vous ne prouvez pas votre financement à temps, le vendeur peut exiger une nouvelle demande de prêt ou rendre la promesse nulle. Pour l’inspection, voyez combien elle coûte et quand la faire.

2. Les instructions du prêteur. Une fois le prêt approuvé, votre institution financière envoie ses instructions au notaire : montant, conditions, documents exigés, dont la preuve d’assurance habitation.

3. L’examen des titres. Au Registre foncier du Québec, le notaire remonte la chaîne des ventes pour confirmer que le vendeur est propriétaire et qu’il a le droit de vendre. Il cherche aussi ce qui pourrait limiter votre droit : hypothèque, saisie, jugement, servitude, taxes impayées.

4. Le certificat de localisation. Préparé par un arpenteur-géomètre, il décrit l’état actuel, physique et légal, de la propriété. Le notaire y vérifie les dimensions du terrain, l’implantation des bâtiments, le respect du zonage, les empiètements, les servitudes et les zones inondables. La Chambre des notaires tient un certificat de moins de 10 ans pour un critère essentiel, mais même un certificat récent peut être dépassé : une piscine ou un agrandissement ajouté depuis peut justifier d’en exiger un nouveau.

5. Les répartitions. Le notaire répartit au jour près ce que le vendeur a payé d’avance : taxes municipales (du 1er janvier au 31 décembre), taxe scolaire (du 1er juillet au 30 juin), frais de copropriété, mazout, loyers d’un plex. Exemple de l’OACIQ : signature le 1er juin, taxes de l’année payées, vous remboursez au vendeur les taxes municipales de juin à décembre et la taxe scolaire de juin.

6. Le compte en fidéicommis. Votre mise de fonds, les frais et les répartitions doivent être déposés dans le compte en fidéicommis du notaire avant la signature. Il vérifie la provenance de l’argent et s’assure que le dépôt est irrévocable. Selon Éducaloi, ce délai de compensation peut aller jusqu’à 10 jours ouvrables. Transférez tôt, et si l’argent vient de l’étranger, gardez les relevés qui en montrent l’origine.

Signer : deux rendez-vous, pas un

L’achat se signe habituellement en deux temps : l’acte d’hypothèque d’abord, puis l’acte de vente quelques jours plus tard, avec le vendeur. Le notaire lit et explique chaque acte : posez vos questions.

Vous devenez propriétaire à la signature de l’acte de vente. Les clés sont habituellement remises ce jour-là, sauf si la promesse prévoit une occupation plus tard.

À apporter : les pièces d’identité demandées par votre notaire et la preuve d’assurance habitation exigée par votre prêteur. L’argent, lui, doit déjà être en fidéicommis.

Pour les nouveaux arrivants : vous pouvez signer en anglais, mais la publication au registre foncier exige le français, et la traduction officielle ajoute du délai. La signature à distance reste exceptionnelle, à la discrétion du notaire.

Publication et remise des fonds

Après chaque signature, le notaire publie l’acte au Registre foncier, ce qui demande environ deux à trois jours selon Éducaloi. La publication rend votre droit opposable aux tiers.

Une fois la vente publiée, le notaire vérifie qu’aucun autre droit n’a été inscrit entre-temps. Seulement alors, il rembourse l’hypothèque du vendeur, paie la commission du courtier et les comptes liés à l’immeuble, puis remet le solde au vendeur. C’est tout l’intérêt du fidéicommis : le vendeur ne touche rien tant que les dettes de la propriété ne sont pas réglées.

Date de signature et date d’occupation

La promesse fixe les deux, et elles peuvent différer de quelques jours ou de quelques mois. Si le vendeur reste après la signature, il vous verse l’indemnité mensuelle prévue à la promesse, qui n’est pas un loyer, et continue de payer l’énergie et l’entretien.

La date de l’acte est inscrite « le ou avant le » : ce n’est pas un délai de rigueur, mais un retard peut créer un différend sérieux. Si vous quittez un logement, gardez une marge avant de réserver le déménagement.

Ce qui retarde une signature

Un financement qui traîne. Sans instructions du prêteur, pas d’acte d’hypothèque.
Un certificat de localisation dépassé ou qui révèle un problème. Empiètement, non-conformité : il faut corriger, négocier ou refaire le certificat, et l’arpenteur-géomètre a ses délais.
Une charge aux titres. Hypothèque légale d’un entrepreneur, jugement, taxes impayées : elle doit être réglée ou radiée.
Un syndicat de copropriété lent. L’acheteur d’un condo hérite des charges communes impayées du vendeur (article 1069 du Code civil). Le notaire demande donc au syndicat un état des charges, et tout attend sa réponse.
Des fonds pas encore libérés, ou des documents envoyés à la dernière minute. Demandez la liste complète à votre notaire dès le premier contact.

Après la signature

Le notaire vous remet des copies conformes des actes et transmet son rapport final à votre prêteur.

Quelques mois plus tard, la municipalité vous envoie le compte de la taxe de bienvenue, habituellement payable en 30 jours. Le notaire ne la perçoit pas à la signature. Calculez-la dès maintenant avec le calculateur de taxe de bienvenue, et lisez le vrai coût d’achat d’une première maison pour le budget complet.

L’assurance titres est facultative. L’Autorité des marchés financiers le précise : l’assurance titres du propriétaire n’est pas obligatoire. Payée en une prime unique, elle peut couvrir un vice de titre, une fraude ou certains empiètements inconnus, mais pas les vices cachés. Demandez à votre notaire si votre dossier la justifie.

Votre promesse d’achat vient d’être acceptée et vous voulez savoir quoi préparer pour le notaire ? Écrivez-moi, on passe votre dossier en revue, étape par étape.