Ma maison ne se vend pas au Québec: le vrai diagnostic

Votre propriété est en ligne depuis huit semaines. Le téléphone ne sonne presque plus, et la seule suggestion que vous recevez est de baisser le prix. Avant de décider quoi que ce soit, il faut nommer le problème. Ce que votre inscription a fait depuis un mois vous dit déjà lequel des trois problèmes possibles vous avez, et ils ne se règlent pas de la même façon.

Votre propriété ne se vend pas: le symptôme désigne la cause

Il y a trois familles de blocages, et elles laissent des traces différentes.

Peu de visites. Si en quatre semaines vous comptez moins de visites que de semaines écoulées, le problème n’est pas dans la propriété. Personne n’est encore entré. C’est donc un problème de prix ou d’exposition: soit vous n’apparaissez pas dans les recherches des bons acheteurs, soit vous y apparaissez et vous perdez la comparaison contre les autres inscriptions du même prix.

Beaucoup de visites, aucune promesse. Les acheteurs entrent, puis repartent. Là, l’annonce fonctionne et la propriété ne suit pas. La cause est dans l’écart entre ce que les photos promettent et ce que la visite livre: une pièce plus petite qu’elle ne paraît, une odeur, un sous-sol humide, un voisinage bruyant, des travaux évidents que le prix ne reflète pas.

Des promesses d’achat qui tombent. Vous avez accepté, puis la transaction meurt. Ce n’est plus un problème de marché du tout. C’est un problème de financement, d’inspection ou de titre, et il se répétera avec le prochain acheteur tant qu’il ne sera pas réglé.

Le tableau de diagnostic à remplir cette semaine

Sortez les chiffres réels des quatre dernières semaines. Pas l’impression, les chiffres.

Ce tableau ne remplace pas une analyse. Il vous empêche de traiter un problème d’état avec une baisse de prix, l’erreur la plus coûteuse des vendeurs.

Comparer votre inscription aux chiffres de l’APCIQ, pas à une impression

« Ça ne bouge pas » n’est pas une donnée. L’APCIQ publie chaque mois, à partir du système Centris, le prix médian et la moyenne de jours sur le marché par catégorie de propriété et par secteur. C’est contre ça que votre inscription doit se mesurer.

Pour la région métropolitaine de Montréal, en août 2026, l’APCIQ a compilé 2 853 ventes résidentielles, en baisse de 13 % sur un an, et 20 128 inscriptions en vigueur, en hausse de 18 %. Plus d’offre, moins de ventes: la comparaison s’est durcie pour tous les vendeurs, pas seulement pour vous.

Les repères du même mois, pour la RMR de Montréal:

À Laval, toujours en août 2026, l’unifamiliale affichait un prix médian de 642 750 $ et 40 jours de moyenne, la copropriété 449 000 $ et 63 jours, avec 1 514 inscriptions en vigueur, en hausse de 10 % sur un an.

Deux précisions comptent plus que les chiffres eux-mêmes. D’abord, la moyenne de jours sur le marché se calcule sur les propriétés qui se sont vendues. Celles qui n’ont pas trouvé preneur n’y sont pas. La vraie moyenne d’attente d’un vendeur est donc plus longue que le nombre publié. Ensuite, une copropriété de la RMR est passée de 50 à 62 jours de moyenne en un an. Si votre condo est en ligne depuis 55 jours, vous êtes dans la normale du moment, pas en situation d’échec.

Avant de trancher, situez votre propriété avec l’estimateur de valeur, puis validez le résultat contre des ventes réelles comparables, pas contre des inscriptions actives qui, elles aussi, ne se vendent peut-être pas.

Ce que la moyenne de jours sur le marché dit à un courtier d’acheteur

Le service de diffusion d’informations entre agences et courtiers n’est pas la version publique de votre annonce. L’OACIQ le décrit explicitement comme un service auquel les courtiers s’abonnent, distinct de la publicité destinée au grand public. Le courtier qui accompagne un acheteur voit donc une fiche plus complète que la vôtre.

Demandez à votre courtier de vous montrer cette fiche à l’écran, avec les dates. Aucun document public de l’OACIQ ne détaille champ par champ ce que chaque service affiche, alors ne vous fiez pas à une rumeur: faites-vous le montrer.

Le reste relève du jugement, et il faut le dire comme tel. Un acheteur qui voit une propriété affichée depuis 90 jours ne se demande plus si elle lui convient. Il se demande pourquoi personne n’en a voulu, et il construit son offre autour de cette question.

Retirer et remettre en marché: ce que ça change vraiment

L’idée revient à chaque automne: retirer l’inscription, attendre, revenir « comme neuf ». Ça donne un nouveau numéro d’inscription. Ça ne donne pas une nouvelle mémoire aux courtiers du secteur, qui reconnaîtront l’adresse et les photos.

Il y a aussi une conséquence contractuelle que beaucoup de vendeurs découvrent trop tard. L’article 2125 du Code civil permet au client de résilier un contrat de service en tout temps, et la clause 2.1 du contrat de courtage obligatoire le prévoit. Mais l’article 2129 oblige le client à payer les frais engagés et la valeur du travail déjà fait. Et l’OACIQ rappelle que le courtier ou l’agence peut avoir droit à une rétribution si l’immeuble est vendu dans les 180 jours suivant l’expiration du contrat exclusif à une personne qui s’y est intéressée pendant qu’il était en vigueur.

Autrement dit: retirer pour revenir avec quelqu’un d’autre n’est pas gratuit, et ce n’est pas une stratégie de prix. Si le prix est le problème, changez le prix.

Ma maison ne se vend pas au Québec: quand le prix est la réponse, et de combien

Le prix est la réponse quand le trafic est faible et que les comparables vendus se situent sous votre prix demandé. Il n’est pas la réponse quand les visites sont nombreuses, parce que le marché vous dit alors qu’il vient voir, pas qu’il vous trouve cher.

Sur l’ampleur de l’ajustement, soyons honnête: aucune source officielle ne fixe un pourcentage minimal. Ce qui est vérifiable, c’est la mécanique. Les acheteurs et leurs courtiers cherchent par tranches de prix. Une baisse qui vous laisse dans la même tranche et devant les mêmes concurrents ne vous fait voir par personne de nouveau. Une baisse qui vous fait franchir un seuil vous place devant un bassin d’acheteurs qui ne vous voyaient pas du tout.

La bonne question n’est donc pas « combien de pour cent », c’est « quel prix me fait apparaître dans une recherche où je n’apparais pas aujourd’hui, et est-ce que je gagne la comparaison à ce prix ». Trois baisses successives de faible amplitude coûtent plus cher qu’un seul ajustement bien calibré, parce que chacune allonge l’historique sans changer l’audience.

Le geste a une forme obligatoire. Pour modifier le prix demandé après la signature, l’OACIQ prévoit que le courtier remplit un formulaire Modifications, que vous devez signer tous les deux. Le prix inscrit à la clause 4.1 du contrat de courtage est d’ailleurs le seul prix qui peut être annoncé pour votre propriété.

Ce que vous pouvez exiger de votre courtier

Le courtier a l’obligation de vérifier et d’informer, et il doit pouvoir démontrer l’exactitude de ce qu’il avance par des documents pertinents. Vous pouvez donc demander, par écrit, et obtenir:

1. L’analyse de comparables mise à jour. L’OACIQ décrit la méthode de parité comme celle qui convient généralement au résidentiel: on compare avec des propriétés semblables réellement vendues, en tenant compte de l’écoulement du temps entre la vente comparable et aujourd’hui.
2. Le nombre de visites, semaine par semaine, depuis la mise en marché. Pas une impression, une liste.
3. Les commentaires des courtiers d’acheteurs après visite. C’est la seule source directe sur le blocage numéro deux.
4. La fiche telle que la voient les courtiers, à l’écran, avec les dates.
5. Le plan de promotion prévu au contrat, et ce qui a réellement été fait. L’OACIQ invite le vendeur à discuter de ces moyens avant de signer: publicité, pancarte, visites libres, diffusion interagences.

Si ces cinq éléments n’existent pas, le problème n’est ni le marché ni la propriété. Il est dans le dossier.

Questions fréquentes

Ma propriété est en ligne depuis 70 jours, est-ce anormal? Pas nécessairement. En août 2026, la moyenne de jours sur le marché dans la RMR de Montréal était de 42 jours pour l’unifamiliale, 52 pour le plex et 62 pour la copropriété. Ce sont des moyennes calculées sur les propriétés vendues, et elles varient par secteur. Comparez votre catégorie et votre secteur, pas la moyenne provinciale.

Est-ce que je peux congédier mon courtier parce que ça ne se vend pas? Vous pouvez résilier en tout temps selon la clause 2.1 du contrat de courtage obligatoire et l’article 2125 du Code civil. Vous pourriez toutefois devoir payer les frais engagés et la valeur du travail accompli, et une rétribution peut rester due si l’immeuble se vend dans les 180 jours suivant l’expiration à une personne intéressée pendant le contrat. Discutez des montants avant d’envoyer l’avis.

Une deuxième promesse d’achat est tombée. Que dois-je faire avant la troisième? Traitez la cause avant de retourner en marché. Si c’est le financement, le prix accepté dépasse peut-être ce qu’un prêteur reconnaît. Si c’est l’inspection, obtenez vous-même des soumissions et des documents. Si c’est le titre ou le certificat de localisation, réglez-le avec le notaire avant, pas pendant.

Baisser de 10 000 $ sur 600 000 $, est-ce que ça sert à quelque chose? Aucune source officielle ne permet de chiffrer l’effet d’une baisse donnée. Ce qu’on peut dire: si le nouveau prix ne vous fait pas apparaître dans des recherches où vous étiez absent, vous avez donné 10 000 $ au même public.

Pour compléter, lisez combien de temps il faut vraiment pour vendre une maison à Montréal, comment préparer votre maison pour la vente et comment lire les données de marché plutôt que les prédictions.

Votre inscription stagne et vous voulez un deuxième regard sur les chiffres avant de toucher au prix? Écrivez-moi. Je vous présente l’analyse de comparables et l’historique de vos visites, et vous décidez ensuite.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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