Propriétaire occupant d'un plex au Québec : la reprise

Vous achetez un duplex ou un triplex à Montréal ou à Laval pour y habiter. Les logements sont occupés, les baux se reconduisent d’eux-mêmes, et le Code civil ne vous laisse qu’une porte : la reprise de logement. Voici qui peut l’exercer, dans quels délais, contre qui elle est interdite, et ce qu’elle coûte quand un tribunal la juge faite de mauvaise foi. Information générale : votre cas se valide avec un juriste.

Un propriétaire occupant achète des baux en même temps que des murs

Le locataire ne perd rien parce que l’immeuble change de mains. L’article 1936 du Code civil donne à tout locataire un droit personnel au maintien dans les lieux : il ne peut être évincé que dans les cas prévus par la loi. L’article 1937 ferme la discussion sur la vente. L’aliénation d’un immeuble comportant un logement ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail : celui-ci est continué, il peut être reconduit comme tout autre bail, et le nouveau locateur a envers le locataire les droits et obligations qui en résultent. Le jour de la signature chez le notaire, vous devenez donc locateur aux conditions écrites par quelqu’un d’autre.

L’occupation n’est pas qu’un souhait : c’est souvent la condition du financement. La SCHL exige que la propriété soit destinée à être occupée par l’emprunteur ou par un proche prévu au programme, avec un avoir propre minimal de 5 % sur les premiers 500 000 $ de la valeur de prêt et de 10 % sur le reste dans un immeuble de 1 ou 2 logements, et de 10 % dès 3 ou 4 logements. C’est cette règle qui rend le plex accessible à un premier acheteur, et c’est elle aussi qui vous oblige à régler la question de l’occupation avant l’offre. Votre calcul de capacité d’emprunt et le guide du premier immeuble à revenus couvrent le reste du montage.

Qui peut reprendre un logement, et pour loger qui

L’article 1957 est limitatif. Le locateur d’un logement, s’il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l’habiter lui-même, ou pour y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après une séparation de corps, un divorce ou la dissolution d’une union civile. Un frère, une soeur, un ami, un neveu : seulement si vous êtes leur principal soutien, et vous devrez l’établir.

L’indivision bloque presque tout. L’article 1958 interdit au propriétaire d’une part indivise de reprendre un logement, à moins qu’il n’y ait qu’un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint. Éducaloi le résume sans détour : ajouter un troisième copropriétaire, même à 1 %, éteint le droit, et une société par actions au titre produit le même résultat. Acheter un triplex avec un ami et reprendre chacun un logement, cela ne tient pas.

Une dernière limite surprend souvent dans un plex. L’article 1964 empêche le locateur de se prévaloir de la reprise, sans le consentement du locataire, s’il est propriétaire d’un autre logement vacant ou offert en location à la date prévue, du même genre, situé dans les environs et d’un loyer équivalent. Le logement libre du rez-de-chaussée peut donc vous empêcher de reprendre celui du haut.

Les délais de l’avis de reprise dans un plex

Tout se joue sur un calendrier, pas sur une conversation. L’article 1960 fixe les délais, et l’article 1961 le contenu de l’avis : la date prévue pour exercer la reprise, le nom du bénéficiaire et, s’il y a lieu, son degré de parenté ou son lien avec vous. L’avis doit aussi reproduire le contenu de l’article 1959.1, celui qui protège certains locataires. Le Tribunal administratif du logement publie un modèle d’avis de reprise et un modèle de réponse du locataire, suggérés et non obligatoires.

Faites le calcul avec le cycle québécois du 1er juillet. Un bail qui se termine le 30 juin exige un avis transmis au plus tard le 31 décembre précédent. Or l’avis vient du locateur propriétaire : vous ne l’êtes qu’à compter de l’acte de vente. Une prise de possession au printemps 2026 n’ouvre donc aucune porte pour juillet 2026 ; la première fenêtre utile se ferme le 31 décembre 2026, pour une reprise au 30 juin 2027. C’est la mauvaise surprise numéro un du premier acheteur de plex, et elle se prévoit avant l’offre.

Ce que le locataire peut répondre, et ce que vous devez prouver au TAL

Le silence du locataire ne vous aide pas. Dans le mois de la réception de l’avis, il doit vous informer de son intention de s’y conformer ou non. S’il omet de le faire, l’article 1962 le répute avoir refusé de quitter le logement. Le refus est le résultat par défaut, pas l’exception.

Devant un refus, l’article 1963 vous laisse un mois pour demander l’autorisation du tribunal. À l’audience, la charge repose sur vous : vous devez démontrer que vous entendez réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l’avis, et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins. Personne ne peut vous garantir d’avance que le tribunal l’acceptera, et aucun courtier ne devrait le faire.

Si le tribunal refuse votre demande après l’expiration des délais de reconduction, l’article 1969 prévoit que le bail est reconduit, et vous pouvez demander la fixation du loyer dans le mois de la décision finale. Le même article s’applique si vous n’exercez pas la reprise à la date prévue.

Les locataires contre qui la reprise est interdite

C’est ici que la loi a changé, et qu’elle est catégorique. L’article 1959.1 interdit au locateur de reprendre un logement ou d’évincer un locataire lorsque ce locataire ou son conjoint, au moment de la reprise, est âgé de 65 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans, et a un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal permettant d’être admissible à un logement à loyer modique. Le seuil de 65 ans remplace l’ancien seuil de 70 ans depuis la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés, sanctionnée le 6 juin 2024. Les plafonds de revenu sont publiés par la Société d’habitation du Québec, qui a diffusé ceux de 2026.

Trois situations rouvrent la porte, et elles seules : vous avez vous-même 65 ans ou plus et voulez habiter le logement, le bénéficiaire de la reprise a 65 ans ou plus, ou vous êtes un propriétaire occupant de 65 ans ou plus qui souhaite loger, dans le même immeuble que vous, un bénéficiaire de moins de 65 ans.

Ne confondez pas avec l’éviction, qui vise autre chose : subdiviser un logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation. Cette éviction est interdite pour trois ans depuis le 6 juin 2024. La reprise pour vous loger demeure possible, mais un plan fondé sur la transformation des logements est gelé jusqu’en juin 2027.

L’indemnité, la mauvaise foi et l’usage du logement après la reprise

La reprise n’ouvre pas la même indemnité que l’éviction. Quand le tribunal autorise la reprise, l’article 1967 lui permet d’imposer les conditions qu’il estime justes et raisonnables, y compris le paiement au locataire d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement. Pour une éviction, l’article 1965 est bien plus lourd : frais raisonnables de déménagement, plus un mois de loyer par année de location ininterrompue, sans descendre sous 3 mois ni dépasser 24 mois, et le locataire peut demander davantage s’il établit un préjudice qui le justifie.

Le vrai risque financier est ailleurs. L’article 1968 permet au locataire de recouvrer les dommages résultant d’une reprise, qu’il y ait consenti ou non, à moins que le locateur ne prouve que celle-ci a été faite de bonne foi : la preuve vous appartient. S’il démontre la mauvaise foi, le locataire peut aussi réclamer des dommages punitifs. Et l’article 1970 interdit de louer ou d’utiliser le logement repris pour une autre fin que celle pour laquelle le droit a été exercé, sans l’autorisation du tribunal. Reprendre pour habiter, puis relouer plus cher, n’est pas une zone grise.

Avant l’offre sur un plex : les baux, le loyer inscrit, les avis déjà transmis

Trois documents décident de votre échéancier. Je les demande avant toute promesse d’achat.

• Les baux signés, tous. Durée, date de fin, nom des locataires, services inclus. La date de fin commande votre délai d’avis, donc votre date d’emménagement.
• Le loyer réellement inscrit au bail, pas celui de la fiche descriptive. Un nouveau locataire dispose de recours en fixation si le loyer déclaré à la signature ne correspond pas au loyer le moins élevé des 12 mois précédents.
• Tout avis déjà transmis : modification, reprise, éviction, et la réponse du locataire. Un avis de reprise doit nommer son bénéficiaire, et celui que le vendeur a transmis pour lui-même ne vous désigne pas.

Ajoutez l’ancienneté d’occupation, utile au regard de l’article 1959.1. Un locataire de 65 ans installé depuis 12 ans n’est pas un détail de visite, c’est possiblement la fin de votre projet d’occupation. Les autres vérifications propres à un immeuble à revenus sont dans le guide du triplex à Laval.

Questions fréquentes

Je prends possession le 1er juillet. Puis-je emménager dans le logement du haut le même jour ? Seulement s’il est libre, ou si le locataire quitte de son plein gré et que l’entente est écrite. Sinon, l’avis doit précéder de six mois la fin du bail, et vous n’êtes locateur qu’à compter de l’acte de vente.

Mon frère et moi achetons un duplex. Pouvons-nous reprendre chacun un logement ? Non. L’article 1958 réserve la reprise en indivision au cas où il n’y a qu’un seul autre propriétaire et que ce dernier est votre conjoint.

Le locataire a 68 ans. La reprise est-elle interdite d’office ? Non, les trois conditions de l’article 1959.1 sont cumulatives : 65 ans ou plus pour le locataire ou son conjoint, 10 ans d’occupation au moins, et un revenu égal ou inférieur à 125 % du seuil d’admissibilité à un logement à loyer modique. Les exceptions liées à l’âge peuvent aussi jouer.

Combien vais-je devoir payer au locataire ? Pour une reprise, le tribunal peut imposer une indemnité équivalente aux frais de déménagement, et les conditions qu’il juge justes et raisonnables. Une entente de gré à gré est fréquente, mais elle ne se présume pas : elle s’écrit.

Pour compléter, lisez Plex ou copropriété à Montréal et Gérer des propriétés locatives à Montréal et Laval.

Vous visez un plex pour y habiter ? Écrivez-moi : on lit les baux, les dates de fin et les avis déjà transmis avant de fixer votre date d’emménagement.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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