Profil des acheteurs à Montréal et à Laval: les données

Vous préparez votre propriété pour « l’acheteur ». Cet acheteur générique n’existe pas. Le ménage qui a acheté une copropriété dans l’île de Montréal en août 2026 et celui qui a acheté un bungalow à Laval le même mois n’ont ni la même taille, ni le même budget, ni les mêmes contraintes de financement. Voici ce que les données publiques permettent de dire sur les acheteurs de chaque segment, et ce qu’elles ne permettent pas.

Qui a acheté quoi en août 2026, par territoire

L’APCIQ publie chaque mois les ventes conclues par le système Centris, découpées par catégorie de propriété et par territoire. Les chiffres d’août 2026, diffusés le 4 septembre 2026, donnent le portrait suivant.

Lisez la première colonne avant les prix. Dans l’île de Montréal, la copropriété a représenté 562 des 1 047 ventes résidentielles du mois. À Laval, l’unifamiliale en a représenté 160 sur 255. Ce ne sont pas deux marchés qui se ressemblent avec des prix différents: ce sont deux publics différents.

Pour Laval, l’APCIQ a inscrit deux astérisques au prix médian des plex d’août: le nombre de transactions du mois était insuffisant pour produire une statistique fiable. Sur les huit premiers mois de 2026, ces plex lavallois affichent 209 ventes et un prix médian de 890 000 $. Un chiffre mensuel absent est une information, pas un oubli.

Le contexte général compte aussi. Dans la région métropolitaine, 20 128 inscriptions étaient en vigueur en août, soit 18 % de plus qu’un an plus tôt, pour 2 853 ventes conclues, en recul de 13 %. L’acheteur de votre segment a plus de choix qu’en août 2025. Pour suivre ces séries mois après mois, voyez la lecture des données du marché de Montréal et de Laval.

Le profil des acheteurs commence par la composition du ménage

Les ventes disent ce qui s’est transigé. Le recensement dit qui habite le territoire. Les deux ensembles expliquent beaucoup.

Montréal est une ville de locataires et de petits ménages. Au recensement de 2021, Statistique Canada comptait 816 340 logements privés occupés dans la ville de Montréal. Les ménages propriétaires en occupaient 36,4 %, les locataires 63,6 %. Les ménages d’une seule personne représentaient 41,8 % du total, et la taille moyenne des ménages était de 2,1 personnes. La maison individuelle non attenante ne comptait que pour 7,1 % des logements occupés, contre 56,9 % pour les appartements situés dans un immeuble de moins de cinq étages.

Laval est l’inverse presque point par point. Toujours au recensement de 2021, Laval comptait 169 785 logements privés occupés, dont 66,6 % occupés par des propriétaires. Les ménages d’une personne y formaient 27,9 % du total, mais les ménages de quatre personnes 16,2 % et ceux de cinq personnes ou plus 9,5 %. La taille moyenne atteignait 2,5 personnes. Côté logement, 36,8 % des unités comptaient trois chambres et 20,5 % en comptaient quatre ou plus.

Ces données décrivent l’ensemble des ménages, pas seulement ceux qui ont acheté. Elles expliquent cependant pourquoi 63 % des ventes lavalloises d’août 2026 sont des unifamiliales: le bassin local est fait de ménages plus grands, déjà propriétaires dans deux cas sur trois.

Ce qu’un premier acheteur peut réellement atteindre

La capacité d’acheter ne se devine pas: elle est encadrée. La SCHL exige une mise de fonds minimale de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix, puis de 10 % sur la portion au-delà. Le prix d’achat doit rester sous 1 500 000 $ pour qu’un prêt assuré soit possible. Les ratios maximaux sont de 39 % pour l’amortissement brut de la dette et de 44 % pour l’amortissement total.

Appliquez ces règles aux prix médians d’août 2026 et l’écart devient concret.

Entre la copropriété lavalloise et l’unifamiliale montréalaise, le comptant exigé passe de 22 450 $ à 57 000 $. Ce n’est pas le même acheteur qui franchit les deux seuils. Le ménage qui vend déjà une propriété arrive avec un avoir net accumulé; le premier acheteur arrive avec ce qu’il a épargné. Le calculateur de capacité d’emprunt permet de voir quel revenu correspond à votre tranche de prix, avant de fixer ce prix.

Le palier de 500 000 $ n’est pas cosmétique non plus. Passer de 499 000 $ à 520 000 $ fait grimper la mise de fonds exigée de 24 950 $ à 27 000 $, une somme qui s’additionne aux droits de mutation et aux frais de notaire.

Où les investisseurs sont actifs, selon les données disponibles

Le segment du plex est celui que visent les acheteurs qui comptent des loyers. Dans l’île de Montréal, 179 plex de 2 à 5 logements se sont vendus en août 2026, à un prix médian de 870 000 $, en baisse de 1 % sur un an. Dans toute la région métropolitaine, 307 plex se sont vendus, à 856 000 $ de prix médian. À Laval, 21 plex ont changé de mains dans le mois.

Le marché locatif explique cette demande. Selon l’enquête de la SCHL menée en octobre 2025, le taux d’inoccupation des appartements d’initiative privée atteignait 2,9 % à Montréal, contre 3,1 % pour l’ensemble du Canada, et le loyer moyen d’un logement de deux chambres s’établissait à 1 346 $, en hausse de 7,2 %. Dans sa mise à jour de mi-année publiée le 9 juin 2026, la SCHL note que les loyers demandés sont demeurés relativement stables à Montréal et que la détente observée se concentre dans les segments les plus chers.

Attention toutefois à ce que les données ne couvrent pas. La diffusion de Statistique Canada sur les investisseurs en immobilier résidentiel, parue le 18 octobre 2023 à partir du Programme de la statistique du logement canadien, porte sur six provinces, et le Québec n’en fait pas partie. Aucune source officielle ne me permet donc de chiffrer la proportion d’acheteurs investisseurs dans votre secteur. Ce qui se vérifie, c’est le volume de ventes de plex et les conditions du marché locatif. Les règles de financement propres à ce segment sont détaillées dans le guide des plex à revenus à Montréal et à Laval.

Ce que ce profil des acheteurs change dans votre préparation

Un bungalow ou un cottage à Laval. Le public probable est un ménage de trois personnes ou plus, souvent déjà propriétaire. Le nombre de chambres, le stationnement et l’état du sous-sol sont des critères que l’acheteur peut compter et vérifier. Le délai de vente moyen y était de 40 jours en août, le plus court des segments observés. Une propriété affichée trop haut dans un marché où les inscriptions montent perd sa fenêtre initiale, comme l’explique le guide sur la préparation d’une maison avant la vente.

Une copropriété dans l’île de Montréal. Le public probable est un ménage d’une ou deux personnes. Le délai de vente moyen a atteint 72 jours en août, contre 55 un an plus tôt, et le prix médian de 475 000 $ est resté stable sur un an. Dans ce segment, ce qui fait reculer un acheteur est documentaire avant d’être esthétique: charges de copropriété, état du fonds de prévoyance, carnet d’entretien, procès-verbaux. Préparez ce dossier avant la première visite, en vous appuyant sur les obligations décrites dans l’article sur les frais de condo et le fonds de prévoyance.

Un plex. Le public probable calcule. Baux, revenus déclarés, comptes de taxes, factures d’énergie, travaux à venir: ces pièces valent plus qu’une cuisine repeinte. Un acheteur qui doit reconstituer lui-même les loyers d’un immeuble ajuste son offre à la baisse pour couvrir son incertitude.

Dans les trois cas, la même logique s’applique aux rénovations. Une dépense qui vous force à afficher au-dessus de la tranche où se trouvent les acheteurs de votre segment réduit le bassin au lieu de l’élargir. Aucune source officielle québécoise ne permet d’affirmer qu’une rénovation donnée ajoute un pourcentage précis au prix de vente.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Ils décrivent des transactions passées. Les ventes d’août 2026 ont été négociées en juillet et en août, et le recensement de Statistique Canada date de 2021. Rien dans ces séries ne prévoit qui achètera votre propriété, ni à quel prix, ni dans quel délai.

Un prix médian n’est pas non plus une estimation de votre propriété. C’est le point milieu des ventes d’un mois, dans un territoire entier. La valeur de votre propriété s’établit par une analyse comparative fondée sur des ventes conclues et ajustées, une méthode détaillée dans l’article sur l’audit des comparables immobiliers.

Questions fréquentes

Mon courtier peut-il me dire qui va acheter ma maison? Non. Il peut vous montrer qui a acheté, dans votre catégorie et dans votre secteur, selon les ventes conclues des derniers mois. La différence entre les deux phrases est toute la différence entre une donnée et une promesse.

Les milléniaux achètent-ils encore des maisons unifamiliales? Les statistiques de l’APCIQ classent les ventes par catégorie de propriété et par territoire, pas par âge d’acheteur. Je ne peux donc pas vous donner de répartition par génération à partir d’une source officielle. Ce qui se vérifie, c’est que l’unifamiliale a représenté 160 des 255 ventes lavalloises d’août 2026.

Ma copropriété est en vente depuis 60 jours. Est-ce anormal? En août 2026, le délai de vente moyen d’une copropriété dans l’île de Montréal était de 72 jours, et de 63 jours à Laval. Un délai se compare à la moyenne de votre catégorie et de votre territoire, jamais à celle de l’unifamiliale voisine.

Dois-je viser les investisseurs pour mon duplex? Vous préparez le dossier que tout acheteur de plex demandera, investisseur ou propriétaire occupant. Baux, revenus, taxes, travaux. Le reste appartient à l’acheteur qui se présentera.

Pour compléter, lisez le guide de préparation d’une propriété avant la mise en marché et la méthode pour auditer les comparables qu’on vous présente.

Vous voulez savoir qui a acheté dans votre catégorie et votre secteur au cours des derniers mois? Écrivez-moi. Vous recevrez les ventes conclues, par catégorie et par territoire, avec la date des données.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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