Processus de vente d'une maison au Québec: les étapes

Entre le premier rendez-vous avec un courtier et la signature chez le notaire, une vente résidentielle traverse une dizaine d’étapes. Chacune est attachée à un document précis, et c’est ce document, pas l’habitude des parties, qui décide de ce que vous devez faire et dans quel délai. Voici la séquence réelle, formulaire par formulaire.

Le processus de vente d’une maison au Québec commence par deux formulaires

Le premier rendez-vous ne vous engage à rien. La journée où vous signez, vous remplissez deux documents.

Le premier est le contrat de courtage vente, un formulaire obligatoire de l’OACIQ. Sa durée n’est pas imposée: c’est vous qui inscrivez la date de fin, et si la case reste vide, le contrat prend fin 30 jours après sa conclusion. Lisez le contrat de courtage vente clause par clause avant de signer.

Le second est le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, le DV. La ligne directrice de l’OACIQ est explicite: le courtier le remplit avec vous au moment de la prise du contrat de courtage, puis l’annexe à la fiche descriptive et à toute promesse d’achat reçue. Il doit vous questionner quand une réponse est vague, obtenir les factures et permis qui appuient vos déclarations, et le mettre à jour dès qu’un élément nouveau apparaît. Ce que vous écrivez là suivra le dossier jusque chez le notaire: le formulaire DV en détail.

Le certificat de localisation, la pièce qui retarde le plus de dossiers

Dès la signature du contrat de courtage, le courtier doit vérifier si vous possédez un certificat de localisation, quel âge il a, quels ajouts ont été faits depuis son émission, et en examiner le contenu. S’il n’y en a pas, s’il n’est plus valide ou s’il ne reflète pas l’état actuel des lieux, il doit vous recommander d’en faire produire un nouveau.

Pourquoi si tôt. Parce que la clause 10.3 du formulaire Promesse d’achat vous oblige à fournir à l’acheteur une copie authentique de votre acte d’acquisition et de votre certificat de localisation, et ce certificat doit refléter toute opération ou rénovation cadastrale, l’état physique actuel des lieux, les limitations de droit privé comme une servitude, et celles de droit public. Le formulaire donne les exemples: thermopompe, terrasse, clôture, cabanon, piscine. L’acheteur qui souhaite un autre certificat en assume les frais.

Un certificat de plus de dix ans pose un problème distinct: le délai de prescription acquisitive de l’article 2917 du Code civil est de 10 ans, et l’OACIQ range le certificat périmé parmi les situations à soulever dès la prise du contrat. La production d’un nouveau certificat par un arpenteur-géomètre prend du temps, et ce temps varie. C’est pour cela qu’on s’en occupe à la signature du contrat de courtage, pas le jour où une promesse arrive.

Fiche descriptive, diffusion et visites: la mise en vente réelle

La fiche descriptive est la première source d’information consultée par le public. L’OACIQ est clair: les renseignements diffusés doivent être exacts, vérifiés et à jour, et le courtier doit être en mesure d’en démontrer l’exactitude. Il les vérifie avant la diffusion, pas après.

La fiche n’est pas figée. Dès qu’un élément pertinent est porté à la connaissance du courtier, un rapport d’inspection, une expertise, une cotisation spéciale, il doit corriger la fiche et les Déclarations du vendeur au moyen d’un formulaire Modifications.

Viennent ensuite la diffusion aux services entre courtiers, les visites et la rétroaction. Le nombre de visites et le temps avant une première promesse varient d’un secteur à l’autre et d’un mois à l’autre; aucune moyenne ne s’applique à votre propriété. Avant de fixer le prix demandé, situez votre point de départ avec une estimation de la valeur de votre propriété. Sur le délai, lisez ce qui fait varier le temps de vente.

La promesse d’achat: accepter, refuser, ou contre-proposer

L’acheteur s’oblige irrévocablement jusqu’à une heure et une date qu’il écrit lui-même à la clause 14.1. Si vous n’acceptez pas dans ce délai, la promesse devient nulle. Le formulaire ajoute deux phrases que beaucoup de vendeurs découvrent trop tard: tout refus de votre part rend la promesse nulle et non avenue, et toute contre-proposition a le même effet qu’un refus.

Concrètement, vous ne pouvez pas contre-proposer puis revenir à l’offre initiale. Chaque contre-proposition annule les précédentes, et la dernière doit énumérer tous les éléments inclus et exclus absents de la promesse initiale. L’entente qui vous lie sera la promesse telle que modifiée par cette dernière contre-proposition.

L’OACIQ recommande de donner suite à toutes les promesses reçues, même pour les refuser. Le courtier, lui, doit vous les présenter toutes.

Les conditions de l’acheteur, et le délai écrit derrière chacune

Une promesse acceptée n’est pas une vente. Elle ouvre une période où l’acheteur réalise ses conditions, chacune avec son compteur. Les délais laissés en blanc se négocient et varient d’une transaction à l’autre; ceux qui sont imprimés au formulaire ne se négocient pas.

L’inspection. La clause 8.1 rend la promesse conditionnelle à ce que l’acheteur fasse inspecter l’immeuble dans un nombre de jours convenu. Si l’inspection révèle un facteur susceptible, de façon significative, de diminuer la valeur ou les revenus de l’immeuble ou d’en augmenter les dépenses, l’acheteur doit vous en aviser par écrit et vous remettre une copie du rapport au plus tard la quatrième journée suivant l’expiration de ce délai, avant 20 h. La promesse devient alors nulle dès que vous recevez cet avis accompagné du rapport. S’il n’avise pas dans le délai prévu, il est réputé avoir renoncé à la condition. Un rapport négatif ouvre donc une porte de sortie, pas une baisse de prix automatique: un ajustement passe par un nouveau document signé.

Le financement. L’acheteur s’engage à entreprendre de bonne foi les démarches pour obtenir son emprunt, et doit vous fournir dans le délai convenu une copie de l’engagement d’un prêteur. Cet engagement dépend souvent de l’évaluation que le prêteur fait faire de la propriété, qui est la sienne et pas celle du marché. En l’absence d’engagement, vous avez cinq jours après l’expiration du délai pour réagir par écrit: soit exiger une nouvelle demande auprès d’un prêteur que vous désignez, soit rendre la promesse nulle. Si vous ne faites rien dans ces cinq jours, elle devient nulle de toute façon.

Les documents. À la clause 9.1, vous remettez les documents énumérés dans le délai convenu. L’acheteur insatisfait, ou qui ne les a pas reçus, doit vous aviser par écrit dans les sept jours suivant l’expiration de ce délai. Ces avis se consignent sur le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions, pour qu’aucune des parties ne puisse prétendre plus tard n’avoir rien reçu.

La dernière étape du processus de vente: chez le notaire

Les conditions réalisées, l’acte de vente se signe devant le notaire identifié à la clause 11.1, à la date ou avant la date inscrite. Le notaire examine d’abord les titres. Il vérifie que le titre est incontestable, que vous êtes le véritable propriétaire, que vous avez le droit et la capacité de vendre, si votre conjoint doit consentir, et quelles charges hypothécaires grèvent l’immeuble. Avec le certificat de localisation, il vérifie les dimensions du terrain, que le bâtiment est bien érigé sur le lot vendu, la conformité au zonage, les empiétements et les droits de passage.

Deux articles du Code civil commandent cette étape. L’article 1719 vous oblige à remettre les titres que vous possédez, une copie de votre acte d’acquisition, des titres antérieurs et du certificat de localisation. L’article 1723 vous oblige à garantir que l’immeuble est libre de tous droits sauf ceux que vous avez déclarés, et à le purger des hypothèques qui le grèvent. De là vient la quittance: votre prêteur doit consentir à la radiation de son hypothèque.

Il calcule ensuite les répartitions prévues à la clause 11.3: taxes foncières générales et spéciales, réserves de combustibles, revenus et dépenses, à la date de la signature ou à celle de l’occupation. La clause 11.4 lui donne l’instruction irrévocable de payer la rétribution du courtier à même les sommes qui vous reviennent, après les créances prioritaires et hypothécaires. Et il retient les fonds tant que l’acte n’est pas inscrit au Bureau de la publicité des droits.

Ce que le vendeur apporte. Pièces d’identité, acte d’acquisition, certificat de localisation, dernier compte de taxes municipales et scolaires, relevé de solde hypothécaire, contrats de location repris par l’acheteur selon la clause 11.7, factures des inclusions, coordonnées bancaires, et le consentement du conjoint si l’immeuble est la résidence familiale. Jusqu’à l’occupation, vous demeurez responsable de maintenir les lieux dans l’état où ils se trouvaient lors des visites: le déroulement chez le notaire.

Questions fréquentes

Puis-je refuser une promesse d’achat sans conséquence? Le refus rend la promesse nulle et non avenue, et vous n’avez pas à le motiver. Mais si elle était conforme aux conditions inscrites à votre contrat de courtage, le refus rend la rétribution du courtier exigible. Faites vérifier la conformité avant de répondre.

L’inspection a révélé un problème. L’acheteur peut-il exiger une baisse de prix? Non, pas sur la base de la clause 8.1, qui lui permet seulement de rendre la promesse nulle en vous avisant par écrit avec une copie du rapport dans le délai prévu. Un ajustement de prix est une entente distincte, que vous êtes libre de refuser.

Un vice découvert après la levée des conditions annule-t-il la vente? Pas automatiquement. La clause 10.5 vous accorde 21 jours à compter de la dénonciation écrite pour remédier à vos frais ou aviser que vous n’y remédierez pas. L’acheteur a ensuite cinq jours pour acheter quand même, avec les déclarations diminuées d’autant, ou rendre la promesse nulle. Faites lire la dénonciation par un notaire avant de répondre.

Pour compléter, lisez comment préparer votre maison avant la mise en marché et le contrat de courtage vente clause par clause.

Vous hésitez sur l’ordre des étapes ou sur un délai qui court déjà? Écrivez-moi. Je vous dis où vous en êtes dans la séquence, même si votre propriété est inscrite avec un autre courtier.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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