Prix demandé et prix vendu à Montréal: lire l'écart

Une pancarte VENDU ne dit jamais à combien. Au Québec, le prix de vente ne s’affiche pas: il se publie plus tard, ailleurs, et l’écart avec le prix demandé n’apparaît sur aucune fiche. Voici qui voit ce chiffre, quand il devient consultable, et ce que l’écart mesure vraiment.

Pourquoi le prix vendu n’est pas affiché au Québec

La règle est dans la ligne directrice de l’OACIQ sur la protection des renseignements personnels, section 7.2.4. Tant que l’acte de vente n’a pas été publié au Registre foncier, le prix qui y est inscrit constitue un renseignement confidentiel concernant l’acheteur et le vendeur. Le régulateur précise de quel chiffre il parle: le prix de vente obtenu, « qu’il corresponde ou non au prix initial d’inscription ». L’écart est tenu pour acquis; c’est sa diffusion qui est encadrée.

La ligne directrice sur la publicité va plus loin. Dans sa section sur la publicité des transactions conclues, mise à jour le 17 juin 2026, l’OACIQ qualifie de pratique interdite le fait de publiciser le prix de vente d’un immeuble ou tout pourcentage permettant d’en déduire le montant. Un courtier ne peut pas non plus afficher le prix initialement demandé inscrit au contrat de courtage. Les articles 111 et 112 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité encadrent ces mentions. Le motif est concret: si la transaction ne se concrétise pas, un vendeur dont le prix accepté est déjà public négocie en position de faiblesse.

Ce n’est pas un secret perpétuel, c’est un secret daté. Le raisonnement de l’OACIQ s’arrête à la publication de l’acte. Après, le document se consulte comme n’importe quel autre: selon la tarification du registre foncier et du cadastre en vigueur depuis le 1er avril 2026, la consultation d’un document, index des immeubles ou acte, coûte 1,50 $. Le prix de vente n’est donc pas invisible. Il est différé, et il n’arrive jamais accompagné du prix qui était demandé au départ.

Entre courtiers, le chemin est autre. Avec l’autorisation donnée par le vendeur à la clause 6.1 du contrat de courtage vente, le prix obtenu est transmis au service de diffusion d’information, ce qui permet d’établir des comparables fiables. Mais cette banque ne peut pas être diffusée au grand public, et les fiches remises à un client doivent être masquées de tout élément identifiant le vendeur: photos, adresse, nom du propriétaire. On peut donc vous présenter des ventes comparables et les défendre une par une. On ne peut pas vous réciter le prix du voisin avant sa publication.

À Montréal, il existe aussi une porte gratuite et officielle: le propriétaire d’un immeuble résidentiel de cinq logements ou moins peut consulter les ventes de son secteur, 2024 étant l’année de référence des rôles 2026-2027-2028. La Ville y joint son avertissement: ces ventes « peuvent, ou non, être comparables à votre propriété ».

Ce que le prix demandé est, et ce qu’il n’est pas

Le prix demandé est une décision, pas une mesure. Il s’inscrit au contrat de courtage, et l’article 112 du règlement impose que le prix publicisé soit celui prévu à ce contrat. Personne ne l’a encore validé en payant.

L’opinion de valeur, elle, est encadrée. Quand un courtier conseille un vendeur sur la valeur de son immeuble, il doit émettre une opinion fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l’art, en vertu de l’article 76 du même règlement. En résidentiel, cela passe par une analyse comparative avec des propriétés semblables récemment vendues dans le même secteur.

D’où une conséquence que peu de vendeurs anticipent: l’écart entre les deux chiffres mesure d’abord la qualité de la décision de départ, et seulement ensuite l’état du marché. La méthode pour auditer ces ventes est détaillée dans l’article sur les comparables.

Le prix d’appel sous la valeur marchande est interdit

C’est la phrase la plus utile de la page de l’OACIQ sur l’établissement du prix de vente, mise à jour le 17 décembre 2025: un prix nettement inférieur à la valeur marchande et aux comparables utilisés, dans le but de créer une surenchère, n’est pas permis. Afficher bas pour provoquer une compétition n’est donc pas une stratégie discutable, c’est un manquement.

Les règles encadrant les promesses multiples poussent dans le même sens. Le courtier du vendeur doit informer sans délai les autres courtiers ou acheteurs potentiels de l’existence de toute promesse d’achat, sans en dévoiler le contenu, et présenter toutes les propositions dans les meilleurs délais suivant leur réception, sans tenir compte de l’ordre chronologique ni de l’identité des acheteurs. Au vendeur tenté de fixer une heure de tombée pour tout recevoir ensemble, l’OACIQ répond que cette stratégie est contraire à cette obligation.

Un prix vendu très au-dessus du prix demandé ne prouve donc rien sur le talent de qui que ce soit. Il dit surtout que le chiffre de départ était bas. Le mécanisme complet est dans l’article sur la surenchère au Québec.

Le prix trop haut se paie d’abord en jours

L’autre bout de l’erreur ne produit pas un écart spectaculaire, il produit du temps. Selon le communiqué de l’APCIQ du 6 août 2026, la région métropolitaine de recensement de Montréal comptait 19 790 inscriptions en vigueur en juillet 2026, une hausse de 17 % sur un an, pour 3 338 ventes conclues dans le mois. Les délais de vente moyens s’étiraient: 38 jours pour l’unifamiliale, 3 de plus qu’un an avant, et 55 jours pour la copropriété, 9 de plus. Le plex faisait exception, à 46 jours.

Dans ce genre de marché, un prix trop élevé ne se corrige pas tout seul. L’OACIQ impose d’ailleurs au courtier, pendant la durée du contrat de courtage, de conseiller le vendeur pour qu’il puisse ajuster le prix en fonction de l’évolution du marché. Chaque baisse successive reste visible dans l’historique auquel les courtiers ont accès, et devient un argument de négociation.

Avant de toucher au chiffre, situez-le: l’estimateur de valeur de propriété donne un ordre de grandeur à confronter aux comparables. Le diagnostic complet quand rien ne bouge est dans l’article sur une propriété qui ne se vend pas.

L’évaluation municipale ne prédit pas le prix vendu

Le rôle d’évaluation répond à une autre question, à une autre date. Le ministère des Affaires municipales le décrit comme un inventaire des immeubles d’une municipalité, évalués sur une même base et à une même date, en vigueur pour trois ans.

Dans les deux cas, cette date précède de 18 mois l’entrée en vigueur du rôle. Laval l’écrit sans détour: l’évaluation de votre propriété « ne reflète donc pas forcément sa valeur marchande actuelle ». La Ville résume l’exercice en une phrase: pour le rôle triennal 2025-2026-2027, l’évaluateur a déterminé la valeur en fonction de sa dernière visite et du prix probable que vous auriez pu obtenir si vous aviez vendu le 1er juillet 2023.

Le rôle est donc un mauvais point de départ pour un prix demandé et un mauvais point d’arrivée pour un prix vendu. Il reste le bon document pour une autre démarche, expliquée dans l’article sur comment contester son évaluation municipale.

Ce qu’un acheteur peut déduire d’une fiche, et ce qu’il invente

Deux mentions se lisent souvent de travers.

« Vendu en 6 jours ». Le calcul se fait de la signature du contrat de courtage jusqu’à la réalisation de toutes les conditions, et non de la date d’acceptation de la promesse d’achat. Ce n’est donc pas le délai entre la mise en ligne et la première offre.

La mention « vendu ». Elle n’apparaît qu’une fois toutes les conditions de la promesse réalisées. Une propriété qui affiche encore son prix peut très bien faire l’objet d’une promesse acceptée mais conditionnelle.

Il faut aussi dire ce qui manque. Les communiqués mensuels de l’APCIQ pour la RMR de Montréal publient des volumes de ventes, des inscriptions en vigueur, des variations de prix médians et des délais de vente. Ils ne publient ni ratio du prix vendu sur le prix demandé, ni proportion de ventes conclues au-dessus du prix affiché. Aucune source primaire ne me permet donc de chiffrer l’écart moyen entre les deux prix, et je me méfierais de quiconque vous donne ce pourcentage. Ce que les données publiques permettent vraiment de lire est détaillé dans l’article sur les chiffres du marché.

Fixer son prix maximal avant de déposer une promesse

Le prix maximal est un chiffre qu’on écrit avant de savoir combien de concurrents il y a, parce qu’après, il n’est plus un plafond mais un souvenir. Trois éléments le fixent, et aucun ne vient d’une fiche en ligne: les ventes comparables récentes et ajustées, votre capacité d’emprunt confirmée par votre prêteur, et le montant comptant que vous ajouterez si l’évaluation du prêteur arrive sous le prix payé.

Rappelez-vous aussi que le vendeur a le droit de refuser une promesse d’achat même si le prix et les conditions correspondent à ses attentes, comme le prévoit son contrat de courtage: la plus haute offre n’est pas forcément celle qui est acceptée. La capacité d’emprunt se confirme auprès d’un courtier hypothécaire, les effets d’une promesse signée chez le notaire.

Questions fréquentes

Mon courtier peut-il me dire à combien la maison d’à côté s’est vendue? Pas avant la publication de l’acte au Registre foncier: jusque-là, le prix est un renseignement confidentiel concernant l’acheteur et le vendeur. Il peut par contre utiliser cette vente comme comparable, à condition de masquer les éléments qui identifient le vendeur, dont l’adresse et les photos.

Combien de temps après la vente le prix devient-il consultable? Il n’y a pas de délai fixe. Le déclencheur est la publication de l’acte au Registre foncier, qui suit la signature chez le notaire. Le document se consulte ensuite pour 1,50 $ selon la tarification en vigueur depuis le 1er avril 2026.

Est-ce qu’afficher sous la valeur marchande pour créer une surenchère est une stratégie valable? Non. L’OACIQ écrit qu’un prix nettement inférieur à la valeur marchande et aux comparables utilisés, dans le but de créer une surenchère, n’est pas permis.

Mon évaluation municipale a beaucoup monté. Puis-je demander ce montant? Ce serait fonder un prix de 2026 sur les conditions du marché du 1er juillet 2024 à Montréal ou du 1er juillet 2023 à Laval, et l’écart peut jouer dans les deux sens.

Pour compléter, lisez la méthode pour auditer des comparables et ce que les données du marché de Montréal permettent de dire.

Vous voulez savoir où se situe votre propriété avant d’annoncer un prix? Écrivez-moi: on regarde ensemble les ventes comparables de votre secteur, et ce qu’elles autorisent comme prix demandé.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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