Guide du vendeur
Le coût réel de vendre une maison au Québec
La plupart des vendeurs calculent leur produit net comme ceci: prix de vente, moins le solde hypothécaire, moins la …
Les vendeurs qui préparent bien leur propriété vendent systématiquement plus vite et à un meilleur prix que ceux qui ne le font pas. Ce n’est pas une théorie; c’est visible dans les données chaque mois.
Mais bien se préparer ne signifie pas dépenser 50 000 dollars en rénovations. Cela signifie être stratégique sur ce à quoi les acheteurs répondent vraiment. Voici ce qu’il faut savoir avant la mise en marché.
Le prix est la décision la plus importante
Avant toute préparation, il faut parler du prix, car il influence tout le reste.
Une propriété bien positionnée attire des acheteurs dans les 7 à 14 premiers jours sur le marché. Cette fenêtre initiale est celle où l’intérêt est le plus fort. Les acheteurs reçoivent des alertes automatiques pour les nouvelles inscriptions correspondant à leurs critères; votre propriété obtient sa visibilité maximale précisément quand elle apparaît pour la première fois sur Centris.
Si vous affichez trop haut, vous ratez cette fenêtre. Après 30 jours sans offre, les acheteurs commencent à se demander pourquoi personne n’en veut. Après 60 jours, la valeur perçue a chuté et vous finissez souvent par accepter un prix inférieur à ce que vous auriez obtenu dès le départ.
Le bon prix n’est pas le prix le plus élevé que vous pouvez imaginer. C’est le prix le plus élevé que le marché paiera réellement aujourd’hui, pour votre propriété spécifique, basé sur les ventes comparables des 90 derniers jours.
Ce qu’il faut réparer avant la mise en marché
Vous n’avez pas besoin de tout rénover. Vous devez éliminer chaque raison qu’un acheteur pourrait avoir d’hésiter.
Réparez ce qui est brisé. Toute infiltration d’eau active doit être résolue avant la mise en marché; c’est le principal signal d’alarme pour tout inspecteur et tout acheteur. Les prises qui ne fonctionnent pas, les poignées manquantes, les portes qui frottent, les bardeaux manquants visibles de la rue: ces détails signalent un manque d’entretien et invitent les acheteurs à négocier plus agressivement.
Nettoyez tout en profondeur. Cela ne coûte presque rien et génère l’un des meilleurs retours de tout investissement prévente. Nettoyez le sous-sol, le grenier, le garage, les fenêtres. Nettoyez tout ce que votre nettoyeur habituel ne fait pas normalement.
Neutralisez l’espace. Le mur mauve que vous adorez, le papier peint à motifs dans la chambre principale: ces éléments rendent difficile pour les acheteurs de se projeter dans les lieux. Une nouvelle couche de peinture dans des tons neutres (blanc chaud, gris clair, beige doux) coûte de 2 000 à 4 000 dollars et génère l’un des meilleurs retours sur investissement de toute amélioration prévente.
Désencombrez sans pitié. Retirez au moins 30% de ce qui se trouve dans chaque pièce. Les acheteurs ont besoin de voir l’espace, pas vos effets personnels.
La réalité du home staging
Le home staging ne consiste pas à décorer selon vos goûts; il s’agit de présenter un espace de manière à ce que le maximum d’acheteurs puisse se projeter.
Statistiquement, les maisons mises en valeur se vendent 50% plus vite que leurs équivalents non mis en scène, et elles se vendent souvent au prix demandé ou au-dessus. L’investissement est typiquement de 1 500 à 3 000 dollars pour une consultation professionnelle de mise en scène et la location de pièces clés.
Le retour est presque toujours positif.
La photographie professionnelle n’est pas optionnelle
Plus de 90% des acheteurs commencent leur recherche immobilière en ligne. Votre première visite, c’est vos photos.
Des photos sombres, floues ou mal cadrées font passer les acheteurs à l’inscription suivante en deux secondes. Un photographe immobilier professionnel coûte de 200 à 500 dollars. Pour une propriété de 600 000 dollars, c’est moins de 0,1% du prix de vente.
Exigez-le. Si votre agent veut utiliser son téléphone, c’est le mauvais agent.
Ce qu’il ne faut PAS rénover avant de vendre
Voici ce qui surprend la plupart des vendeurs: les rénovations avec le rendement le plus faible sont généralement les plus coûteuses.
Une cuisine complète à 40 000 ou 60 000 dollars ajoute rarement cette même valeur au prix de vente, parce que les acheteurs vont la refaire selon leurs goûts de toute façon. Une salle de bain de luxe a le même problème.
Le marché paie pour l’emplacement, l’état et la superficie. Il paie une prime modeste pour la fraîcheur cosmétique. Il ne paie pas au prix coûtant des rénovations réalisées selon les goûts du vendeur.
Réparez ce qui est brisé. Rafraîchissez ce qui est daté. Évitez la rénovation complète.
La déclaration du vendeur
La déclaration du vendeur est l’un des documents les plus importants de la transaction, et l’un des plus mal remplis.
La tentation est de minimiser les problèmes pour ne pas effrayer les acheteurs. C’est une erreur grave. Une déclaration fausse ou incomplète peut entraîner des poursuites des années après la vente si des problèmes cachés sont découverts.
S’il y a eu une infiltration d’eau passée, même correctement réparée, déclarez-la avec la documentation à l’appui. La transparence avec documentation renforce en réalité la confiance de l’acheteur. Cela dit: il y a eu un problème, voici comment il a été résolu, voici la preuve.
Les vendeurs qui divulguent proactivement ont tendance à vendre plus vite et avec moins de complications que ceux qui cachent et espèrent.
Vous pensez à vendre? L’évaluation de marché est gratuite et sans engagement. Demandez-la ici pour savoir ce que vaut votre propriété dans le marché actuel.
Georges Matar
Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.
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