Comment se préparer à l'achat d'une première propriété?

Un premier achat se prépare tôt, parce que plusieurs règles officielles comptent le temps à votre place. Les droits du CELIAPP ne naissent qu’à l’ouverture du compte, une cotisation au REER versée dans les 89 jours qui précèdent un retrait du RAP peut perdre sa déduction, et un taux préapprouvé ne tient que de 60 à 130 jours. Voici le calendrier à rebours, avec la règle qui fixe chaque délai.

Se préparer à l’achat d’une première propriété: le calendrier

Aucune source officielle ne fixe la durée d’une recherche. L’APCIQ publie le temps de vente: au 3e trimestre 2026, une copropriété vendue à Laval était restée en moyenne 58 jours sur le marché, une unifamiliale 37.

12 mois avant: le CELIAPP et le dossier de crédit

Les droits du CELIAPP partent de l’ouverture. Selon l’ARC, l’année où vous ouvrez votre premier CELIAPP, vos droits sont de 8 000 $ et vos droits reportés, de 0 $. Chaque année suivante ajoute 8 000 $, plus au plus 8 000 $ de droits inutilisés, jusqu’au plafond à vie de 40 000 $.

Pour un achat visé à l’automne 2027, un compte ouvert au plus tard le 31 décembre 2026 crée 8 000 $ de droits pour 2026; s’ils restent inutilisés, le titulaire peut verser jusqu’à 16 000 $ en 2027. Ouvert en janvier 2027, le compte n’en permet que 8 000 $ cette année-là. L’ARC exige l’annexe 15 avec la déclaration de l’année d’ouverture, même sans cotisation. Le montant à verser et l’année où le déduire relèvent du comptable.

L’ouverture suppose d’être résident du Canada, d’avoir au moins 18 ans, et de ne pas avoir habité, dans l’année en cours ou les quatre années civiles précédentes, une habitation dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire.

Le dossier de crédit est gratuit. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) rappelle que votre dossier s’obtient sans frais chez Equifax et chez TransUnion, et que le consulter n’a aucune incidence sur votre cote. Une erreur se conteste, et le bureau la corrige gratuitement si le prêteur la reconnaît; sinon, l’information reste. Aucun délai de correction n’est publié: d’où les 12 mois. Un gel de sécurité doit être retiré avant de demander du crédit, ajoute l’ACFC.

9 mois avant: l’argent comptant, et la date où il sort

Dans l’ordre des paiements:

1. L’acompte, s’il y en a un: avec la promesse d’achat ou dans les 72 heures suivant la réalisation des conditions (clause 4.3 du formulaire Promesse d’achat de l’OACIQ).
2. Chez le notaire: les frais de l’acte de vente (clause 7.3), les répartitions de taxes foncières (clause 11.3) et, sous 20 % de mise de fonds, la taxe provinciale sur la prime d’assurance prêt hypothécaire, que le prêteur ne peut pas ajouter à l’hypothèque, selon l’ACFC.
3. Le droit de mutation (clause 7.4), exigible à compter du 31e jour suivant l’envoi du compte par la municipalité, selon l’article 11 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières.

Aucune source officielle consultée ne fixe le prix d’une inspection ou d’un acte notarié: demandez une soumission écrite. Le budget poste par poste est dans le vrai coût d’achat d’une première maison.

Le barème applicable sera celui de 2027. Qui commence ce calendrier en octobre 2026 signera en 2027, année où les seuils du droit de mutation passent à 64 400 $ et 322 600 $, selon le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation. Sur les copropriétés médianes du 3e trimestre 2026:

Prix: baromètre de l’APCIQ. Calcul: 0,5 %, 1 % et 1,5 % par tranche (article 2 de la loi), sur le plus élevé du prix et de la valeur marchande. Au-delà de 500 000 $, une municipalité peut appliquer un taux plus élevé, jusqu’à 3 %, plafond qui ne vise pas Montréal. Pour votre prix, le calculateur des droits de mutation donne une estimation, que le notaire confirme.

6 mois avant: la mise de fonds et la règle des 89 jours

Le minimum. Selon l’ACFC, la mise de fonds minimale est de 5 % jusqu’à 500 000 $, puis de 10 % sur la portion suivante jusqu’à 1,5 million, et de 20 % du prix à partir de 1,5 million. Le prêteur demandera la preuve des fonds, parfois vos relevés bancaires récents. Depuis le 15 décembre 2024, selon le ministère des Finances du Canada, l’amortissement sur 30 ans est autorisé pour un premier acheteur. Le choix se fait avec le prêteur ou le courtier hypothécaire; le guide hypothécaire du premier acheteur explique le test de résistance.

Le RAP et ses 89 jours. Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER, mais l’ARC limite la déduction des cotisations versées dans les 89 jours qui précèdent le retrait. Une somme destinée au RAP se verse donc maintenant. L’effet fiscal se valide avec le comptable.

Rien ne sort encore. Le RAP comme le retrait admissible du CELIAPP exigent une entente écrite d’achat, et l’ARC précise qu’un prêt hypothécaire préapprouvé n’en est pas une. Les deux peuvent servir à la même maison: voyez les avantages fiscaux du premier acheteur.

3 mois avant: la préapprobation et le contrat de courtage achat

Pourquoi pas plus tôt. La préapprobation donne le montant que vous pourriez emprunter et garantit un taux de 60 à 130 jours selon le prêteur, indique l’ACFC; elle ne garantit pas l’approbation. Obtenue un an d’avance, cette garantie expire bien avant l’achat.

Le contrat de courtage achat. Le formulaire obligatoire de l’OACIQ (CCA, ou CCADI en copropriété) prend fin à 23 h 59 à la date inscrite, ou 30 jours après sa conclusion sans date. Sauf stipulation contraire, l’acheteur peut le résilier sans motif, quitte à payer les frais engagés; stipulé non résiliable, il reste résiliable trois jours après la réception du double signé (article 28 de la Loi sur le courtage immobilier). Sans contrat, l’avis de l’OACIQ est net: le courtier « ne représente pas et ne défend pas les intérêts de l’ACHETEUR ». Le détail est dans le contrat de courtage achat au Québec.

La promesse d’achat: trois délais à surveiller

L’offre vous lie d’abord. Par la clause 14.1, l’acheteur s’oblige irrévocablement jusqu’à l’heure inscrite; pendant ce délai, écrit l’OACIQ, vous ne pouvez pas retirer votre promesse. Une contre-proposition vaut refus.

L’inspection (clause 8.1) se fait dans le nombre de jours écrit après l’acceptation. Un problème qui diminue sensiblement la valeur ou augmente les dépenses se dénonce par écrit, rapport joint, au plus tard la 4e journée suivant ce délai, avant 20 h; sinon, l’acheteur est réputé avoir renoncé.

Le financement (clauses 6.2 et 6.3). L’acheteur remet l’engagement d’un prêteur dans le délai écrit. Une préapprobation ne vaut pas cet engagement, précise l’OACIQ, qui recommande généralement au moins 14 jours, comptés en jours civils consécutifs à partir du lendemain de l’acceptation. Sans engagement, le vendeur a cinq jours pour désigner un prêteur ou rendre la promesse nulle.

De l’acceptation aux clés, puis l’année qui suit

Les retraits se demandent maintenant. Pour l’ARC, une entente écrite indique sa date de signature, l’adresse de l’habitation et la date de clôture, mentions que porte la promesse acceptée. Le CELIAPP se retire avec le formulaire RC725, si la maison est acquise avant le 1er octobre de l’année suivante et au plus 30 jours avant le retrait. Le RAP exige un formulaire T1036 par retrait, dans l’année civile du premier retrait ou en janvier suivant, et une acquisition avant le 1er octobre de l’année suivant le premier retrait.

Chez le notaire. L’acheteur devient propriétaire à la signature de l’acte de vente (clause 11.1). L’hypothèque doit être constituée par acte notarié en minute, à peine de nullité absolue (article 2693 du Code civil).

Après les clés. Revenu Québec offre, depuis l’année d’imposition 2026, un crédit d’impôt remboursable pour accès à la propriété: 100 % des premiers 5 000 $ de droit de mutation payé et 25 % des 3 500 $ suivants, jusqu’à 5 875 $. L’année qui compte est celle où votre droit est publié au registre foncier et où le logement est habitable. Le versement anticipé se demande dans Mon dossier au plus tard le 1er décembre de cette année, si le crédit dépasse 1 000 $; sinon, il se réclame dans la déclaration de revenus. Pour la copropriété lavalloise du tableau, les 4 665 $ restent sous la tranche de 5 000 $: si les conditions sont remplies, le crédit les couvre, après le paiement. Le comptable confirme l’admissibilité.

Le CELIAPP doit être fermé au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le premier retrait admissible; le solde peut généralement passer à un REER. Pour un premier retrait du RAP fait de 2026 à 2028, le remboursement sur 15 ans commence la cinquième année suivante, selon l’ARC.

Questions fréquentes

Quand ouvrir un CELIAPP si j’achète dans trois ans? Dès que vous y êtes admissible. Ouvrir sans cotiser crée déjà 8 000 $ de droits pour l’année, et le compte peut durer jusqu’à 15 ans.

Combien de temps faut-il pour préparer un achat de maison? Aucune règle n’impose de durée. Les 12 mois découlent des délais officiels: l’année civile du CELIAPP, les 89 jours du RAP, les 60 à 130 jours d’un taux préapprouvé.

Peut-on retirer du CELIAPP ou du RAP dès la préapprobation? Non. Les deux exigent une entente écrite d’achat, et l’ARC précise qu’un prêt préapprouvé n’en est pas une.

Pour compléter, lisez l’inventaire des mesures pour accéder à la propriété et les avantages fiscaux du premier acheteur.

Vous visez un premier achat d’ici 12 mois? Je peux revoir ce calendrier avec vous, du contrat de courtage à la promesse d’achat. Écrivez-moi. Service en français, en anglais et en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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