Le pouvoir d'achat des premiers acheteurs a-t-il diminué?

En 2016, le versement hypothécaire sur une unifamiliale au prix médian de la RMR de Montréal représentait 30 % du revenu médian d’un ménage. En 2021, 40,5 %. En 2026, le même calcul donne 47,7 %, avec un revenu estimé. Voici d’où viennent ces chiffres, ce que les règles fédérales ont retiré et rendu, et ce que la comparaison ne permet pas de conclure.

Le pouvoir d’achat des premiers acheteurs, mesuré trois fois

Quatre données, prises aux mêmes dates: le prix médian du 3e trimestre (juillet à septembre) publié par l’APCIQ, le revenu total médian des ménages du recensement de Statistique Canada, le taux affiché de 5 ans de la Banque du Canada, et le versement qui en découle.

Deux territoires. Le découpage de la RMR de Montréal a changé: cinq grands secteurs dans le baromètre de 2016, six en 2021 et en 2026, avec Saint-Jean-sur-Richelieu. Laval garde les mêmes limites d’un bout à l’autre. Les deux sont présentées.

Un revenu décalé d’un an. Le recensement de 2016 mesure les revenus de 2015, celui de 2021 ceux de 2020. Aucun revenu de recensement plus récent n’a pu être consulté, et le baromètre de l’APCIQ du 3e trimestre 2026 s’appuie encore sur le Recensement de 2021. Le revenu de 2026 est donc estimé.

Prix, revenus et taux: 2016, 2021 et 2026

Sources: baromètres du 3e trimestre 2016, 2021 et 2026 (APCIQ, FCIQ en 2016), recensements de 2016 et 2021, série V80691335 de la Banque du Canada (moyenne de juillet à septembre).

Les prix ont plus que doublé, les revenus non. De 2016 à 2026, le prix médian de l’unifamiliale a augmenté de 112 % dans la RMR et de 107 % à Laval; celui de la copropriété, de 74 % et de 95 %. Entre les deux recensements, le revenu médian a progressé de 23 % dans la RMR et de 21 % à Laval, pendant que l’unifamiliale prenait 65 % et 62 %. Le détail par quartier est dans le marché immobilier de Laval par secteur.

Le taux affiché n’est pas le taux payé. La Banque du Canada retient le mode des taux appliqués par les six grandes banques à charte. Il sert ici parce qu’il est publié de la même façon chaque semaine depuis 2016. Le versement calculé avec lui est une référence, pas celui d’un dossier réel.

Le versement hypothécaire en part du revenu

Hypothèses identiques pour les trois années: mise de fonds de 10 %, amortissement de 25 ans, taux affiché du trimestre, capitalisation semestrielle, revenu médian avant impôt divisé par 12. La prime d’assurance prêt hypothécaire, les taxes et le chauffage sont exclus.

L’estimation de 2026. Le revenu de 2020 est indexé à l’indice des prix à la consommation du Canada publié par la Banque du Canada: 136,96 en moyenne en 2020, 170,0 en septembre 2026, soit un facteur de 1,241. On obtient 94 334 $ pour la RMR et 105 505 $ pour Laval. Cela suppose un revenu réel constant, ce que l’Enquête canadienne sur le revenu appuie pour le Québec: en dollars constants de 2024, le revenu médian après impôt des familles et des personnes seules y était de 69 500 $ en 2020 et de 68 800 $ en 2024.

* Revenu de 2026 estimé.

Deux périodes, deux causes. De 2016 à 2021, la hausse vient presque toute du prix: au taux de 2016, le prêt de 2021 aurait coûté 2 545 $ par mois au lieu de 2 565 $. De 2021 à 2026, le prix explique une hausse de 29 % du versement et le taux une hausse supplémentaire de 13 %.

Le revenu qu’il faudrait. Pour que le versement de 2026 pèse autant qu’en 2021 dans la RMR, le revenu médian devrait atteindre environ 111 000 $, 46 % de plus qu’en 2020. Pour refaire l’exercice avec vos propres chiffres, utilisez le calculateur de capacité d’emprunt.

Ce que les règles ont retiré, et ce qu’elles ont rendu

Ce qui a été retiré: le test de résistance. À compter du 17 octobre 2016, selon le ministère des Finances, tout acheteur assuré à ratio élevé doit se qualifier au plus élevé de son taux contractuel et du taux affiché de 5 ans de la Banque du Canada, avec un coefficient d’amortissement brut de la dette (ABD) d’au plus 39 % et total (ATD) d’au plus 44 %. Depuis le 1er juin 2021, le BSIF exige pour les prêts non assurés le plus élevé du taux contractuel majoré de 2 points et de 5,25 %; le ministère des Finances maintient la même formule pour les prêts assurés. La page du BSIF, modifiée le 29 janvier 2026, donne toujours cette règle. Exemple: à un taux négocié de 4 %, le prêteur vérifie la capacité à 6 %. Sur le prêt médian de 580 950 $, c’est 3 717 $ par mois au lieu de 3 056 $.

Ce qui a été rendu. Depuis le 15 décembre 2024, l’amortissement de 30 ans est permis aux premiers acheteurs et aux acheteurs d’une maison neuve, et le plafond des prêts assurés, fixé à 1 million en 2012, est passé à 1,5 million. Le RAP a été relevé au budget de 2019, puis en 2024. Le CELIAPP est offert depuis le 1er avril 2023, à 8 000 $ par année. Le remboursement de TPS pour premiers acheteurs vise une maison neuve achetée d’un constructeur selon une convention conclue à compter du 20 mars 2025.

Qui achète encore: le taux de propriété des jeunes ménages

Part des ménages propriétaires selon l’âge du principal soutien, données de Statistique Canada adaptées par l’Institut de la statistique du Québec (ISQ) pour le Québec, et profils du recensement pour la RMR et Laval:

Une baisse à chaque ligne. Pour l’ensemble du Québec, l’ISQ note que la baisse de 2016 à 2021 est la première depuis 1971. Chez les ménages de 25 à 34 ans, le recul atteint 1,9 point.

Ce que ce tableau ne couvre pas. Il s’arrête au recensement de 2021, avant le passage du taux affiché de 4,79 % à 6,09 %. Il ne dit pas non plus si les jeunes ménages locataires ont reporté leur achat ou y ont renoncé.

Ce qui compense en 2026: CELIAPP, RAP, amortissement de 30 ans

L’amortissement de 30 ans. Sur le prêt médian de la RMR à 6,09 %, le versement passe de 3 748 $ à 3 488 $, soit 260 $ de moins par mois, et la part du revenu estimé de 47,7 % à 44,4 %. À taux constant sur toute la durée, ce qui n’arrive pas avec des termes de 5 ans, la somme des versements augmenterait de 131 386 $.

Le CELIAPP et le RAP agissent sur la mise de fonds. Une personne peut y puiser jusqu’à 100 000 $ (40 000 $ et 60 000 $), si l’épargne existe. Passer de 10 % à 20 % de mise de fonds sur l’unifamiliale médiane de la RMR ramène le versement de 3 748 $ à 3 332 $. Au rythme de 8 000 $ de droits par année, le plafond du CELIAPP demande cinq ans.

Les règles fiscales de ces comptes et les aides du Québec sont détaillées dans les avantages fiscaux du premier acheteur. Le choix entre ces leviers se valide avec votre comptable et votre courtier hypothécaire.

Ce que les chiffres disent, et ce qu’ils ne disent pas

Ce qu’ils disent. À hypothèses égales, le versement sur l’unifamiliale médiane de la RMR a été multiplié par 2,4 en dix ans, celui de la copropriété par 2,0. La copropriété reste l’entrée la moins lourde. À Laval, où le revenu médian est plus élevé, les parts sont de 3 à 6 points plus basses que dans la RMR.

Ce qu’ils ne disent pas. Le revenu d’un premier acheteur n’est pas le revenu médian de tous les ménages. L’écart entre taux affiché et taux négocié n’est pas mesuré ici. La prime d’assurance, les taxes et le chauffage, que le prêteur compte, sont exclus. Une médiane mélange des quartiers très différents. Et rien ici ne dit où iront les prix ou les taux.

Questions fréquentes

Le pouvoir d’achat des premiers acheteurs a-t-il diminué depuis 2016? Mesuré par le versement sur l’unifamiliale médiane de la RMR de Montréal, oui: 30,0 % du revenu médian en 2016, 40,5 % en 2021 et 47,7 % en 2026 avec un revenu estimé. Pour la copropriété: 24,7 %, 29,5 % et 32,1 %.

Acheter sa première maison est-il plus difficile qu’en 2021? Le prix médian de l’unifamiliale a monté de 29 % dans la RMR et le taux affiché est passé de 4,79 % à 6,09 %. En contrepartie, le RAP est passé de 35 000 $ à 60 000 $, le CELIAPP existe et l’amortissement de 30 ans est permis. Le résultat dépend de votre épargne et de votre revenu, pas de la médiane.

Le test de résistance s’applique-t-il encore en 2026? Oui, aux prêts assurés et non assurés, selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada. Le BSIF ne l’attend plus pour le simple transfert d’un prêt non assuré chez un autre prêteur au renouvellement, sans hausse du montant ni de l’amortissement. Un achat n’est pas un renouvellement.

Qui est un premier acheteur pour l’amortissement de 30 ans? Selon le ministère des Finances, une personne qui n’a jamais acheté de propriété, qui n’a pas occupé depuis quatre ans un logement dont elle ou son conjoint était propriétaire, ou qui a récemment vécu la fin d’un mariage ou d’une union de fait. Votre prêteur ou votre courtier hypothécaire confirme l’admissibilité.

Pour compléter, lisez quel salaire il faut pour acheter à Montréal ou à Laval et comment le taux directeur se rend au marché de Montréal.

Vous voulez refaire ce calcul avec votre revenu, votre épargne et le secteur qui vous intéresse? Écrivez-moi. Le financement se confirme ensuite avec votre prêteur ou votre courtier hypothécaire. Service en français, en anglais et en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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