Pourquoi ma maison ne se vend pas à Laval?

Une maison qui ne se vend pas à Laval se diagnostique en comparant votre inscription aux ventes de votre quartier: délai, gamme de prix, visites. Premier repère: au 3e trimestre 2026, une unifamiliale vendue à Laval était restée 36 jours en moyenne sur le marché, contre 51 sur l’île de Montréal, selon Centris. Cinq causes se vérifient ensuite.

Pourquoi ma maison ne se vend pas à Laval: le diagnostic en quatre étapes

Dans l’ordre, avec des chiffres publics et ceux de votre dossier:

1. Comptez vos jours depuis la signature du contrat de courtage. L’APCIQ définit la moyenne de jours sur le marché comme le nombre moyen de jours entre cette signature et la date de vente. Comparez-vous à votre quartier et à votre catégorie de propriété.
2. Situez votre prix demandé dans sa gamme. Le baromètre de l’APCIQ classe chaque gamme de prix en marché de vendeur, équilibré ou d’acheteur.
3. Comptez les visites et lisez les retours. Chaque profil désigne une cause différente: voyez le diagnostic d’une propriété qui ne se vend pas au Québec.
4. Vérifiez les cinq causes: prix, présentation, accès aux visites, défaut connu, financement des acheteurs.

Ce que le repère ne compte pas. Pour l’APCIQ, la date de vente est celle où la promesse d’achat prend effet, à la levée des conditions. Une inscription retirée ou expirée n’en a pas: la moyenne ne décrit que les maisons vendues.

Vos jours sur le marché face à votre quartier de Laval

Pour l’unifamiliale, trois mesures de Centris au 3e trimestre 2026: les ventes, les inscriptions en vigueur, soit en moyenne les maisons à vendre à la fin de chaque mois, et le délai moyen. Si Centris ne publie pas le délai du trimestre, faute de ventes suffisantes, la colonne donne celui des quatre derniers trimestres.

Source: statistiques immobilières de Centris pour Laval, Auteuil, Chomedey, Duvernay, Fabreville, Laval-des-Rapides, Laval-Ouest, Laval-sur-le-Lac, Pont-Viau, Saint-François, Saint-Vincent-de-Paul, Sainte-Dorothée, Sainte-Rose et Vimont, 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre. Variations sur un an, en jours pour les délais. Sans parenthèse: Centris ne publie pas la variation du trimestre. « n. p. »: non publié, faute de transactions suffisantes.

Le même délai ne pèse pas pareil partout. Quarante jours en ligne, c’est encore sous la moyenne à Sainte-Dorothée (48 jours), mais 13 jours au-dessus à Duvernay (27). Là où l’offre grossit plus vite que les ventes, votre maison côtoie plus d’inscriptions: à Sainte-Dorothée, 112 unifamiliales en vigueur (+23 %) pour 54 ventes (-3 %); à Sainte-Rose, des ventes en hausse de 31 %, mais une offre en hausse de 72 %.

Deux exceptions. Parmi les dix quartiers où Centris publie la variation des inscriptions en vigueur, seuls Duvernay (-8 %) et Vimont (-10 %) voient l’offre d’unifamiliales reculer. Le détail est dans les analyses de Sainte-Dorothée et Laval-Ouest, de Duvernay et de l’est de Laval, de Vimont et Auteuil et de Sainte-Rose et Fabreville.

Copropriété: un autre repère. Il est de 57 jours à Laval, et de 59 à Chomedey, seul quartier où Centris publie ce délai au trimestre.

Dans votre ville: l’offre de maisons et le délai de vente

Même mesure pour Montréal et les couronnes. Centris ne publie pas de total pour Longueuil, Terrebonne ou Repentigny: chaque ligne est alors un arrondissement ou un secteur.

Source: statistiques immobilières de Centris pour l’île de Montréal, Le Vieux-Longueuil, Saint-Hubert, Greenfield Park, Brossard, Terrebonne, Lachenaie, La Plaine, Mascouche, Repentigny, Le Gardeur, Blainville, Mirabel, Saint-Jérôme et Saint-Eustache, 3e trimestre 2026. La ligne de Montréal couvre toute l’île.

L’offre monte presque partout. Elle ne recule qu’à Saint-Hubert (-10 %) et à Brossard (-2 %); ailleurs, elle augmente, de 1 % à Saint-Eustache jusqu’à 94 % à La Plaine. Le délai va de 23 jours à Saint-Eustache à 51 sur l’île de Montréal. Une maison en ligne depuis 45 jours reste sous la moyenne de l’île de Montréal; à Mascouche (25 jours), le même délai la dépasse de 20 jours.

Votre gamme de prix est-elle en surplus?

Pas pour l’unifamiliale, selon le baromètre de l’APCIQ du 3e trimestre 2026. Ce baromètre divise l’inventaire moyen des 12 derniers mois par la moyenne mensuelle des ventes: sous 8 mois, le marché favorise les vendeurs; de 8 à 10, il est équilibré; au-delà, il favorise les acheteurs. Aucune gamme du tableau n’est en marché d’acheteur.

Source: baromètre résidentiel de l’APCIQ, 3e trimestre 2026, région métropolitaine de Montréal, tableau 3, unifamiliale, 12 derniers mois, pages 27, 8, 34 et 50; définitions page 65; secteurs page 6. Sauf mention, chaque gamme est classée « Vendeur ». Dans ce baromètre, la Rive-Nord comprend notamment Terrebonne, Mascouche, Repentigny, Blainville, Mirabel, Saint-Jérôme et Saint-Eustache; la Rive-Sud, notamment Longueuil et Brossard.

Ce que ça change. À Laval, les mois d’inventaire montent avec le prix, de 1,7 sous 320 000 $ à 7,2 à 950 000 $ et plus: le haut de gamme compte plus d’inscriptions par vente, sans être en surplus. La condition de marché n’explique donc pas seule une unifamiliale invendue. L’estimateur de valeur de propriété donne un ordre de grandeur pour voir dans quelle gamme tombe votre maison; ce n’est pas une analyse comparative de marché.

La copropriété se lit autrement. Selon le communiqué de l’APCIQ du 14 octobre 2026, celle de l’île de Montréal est « à la frontière entre le marché équilibré et l’avantage des acheteurs », Laval se rapproche « des seuils d’équilibre », et le centre-ville de Montréal et le secteur sud-ouest sont « déjà en surplus ».

Maison qui ne se vend pas: les cinq causes, dans l’ordre

1. Le prix. L’OACIQ demande au courtier une analyse comparative avec des propriétés semblables récemment vendues dans le même secteur: le prix « doit refléter la réalité du marché ». Comparez-vous aux ventes conclues, pas aux maisons affichées. Selon l’APCIQ, dans Centris, la recherche pour un acheteur peut se faire par prix, par quartier ou par caractéristiques: votre prix détermine dans quelles recherches votre maison apparaît. Méthode: auditer les comparables du voisin.

2. La présentation. Selon l’OACIQ, la fiche descriptive est souvent la première information consultée, et ses renseignements doivent être « exacts, vérifiés et à jour ». Relisez la superficie, les rénovations, les inclusions et la saison des photos.

3. L’accès aux visites. Le contrat exclusif permet de faire visiter « à toute heure raisonnable », les rendez-vous étant fixés avec l’occupant (clause 8.8). Logement loué, plages étroites, annulations: comptez les demandes refusées autant que les visites faites.

4. Un défaut connu. Le vendeur garantit l’acheteur contre les vices cachés (article 1726 du Code civil) et ne peut exclure sa responsabilité pour un vice qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer sans le révéler (article 1733), sauf vente aux risques et périls de l’acheteur par un vendeur non professionnel. Si une inspection relève des facteurs significatifs, l’OACIQ demande au courtier du vendeur de mettre à jour la fiche et les Déclarations du vendeur par formulaire Modifications: il « ne peut continuer à diffuser une information devenue incomplète ou inexacte ». Des soumissions ou une expertise au dossier chiffrent alors l’inconnu. Voyez la déclaration du vendeur.

5. Le financement des acheteurs. Pour un prêt assuré SCHL Achat, sur une maison d’un ou deux logements occupée par l’acheteur, la mise de fonds minimale est de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur le reste, pour un prix inférieur à 1 500 000 $. Au prix médian de l’unifamiliale à Laval au trimestre, 630 000 $, cela fait 38 000 $ comptant; à 950 000 $, 70 000 $. Les ratios d’endettement se calculent au plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 % et 5,25 %. Un courtier hypothécaire explique ces règles pour votre gamme.

Ma maison ne se vend pas: que faire

Chaque geste passe par le contrat, détaillé dans le contrat de courtage vente, clause par clause.

Baisser le prix. Selon l’OACIQ, pendant le contrat, le courtier doit vous conseiller et vous informer pour que vous puissiez ajuster le prix « en fonction de l’évolution du marché ». Il remplit alors le formulaire obligatoire Modifications, que vous signez tous les deux; l’article 112 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité impose d’annoncer le prix du contrat. Point 2 de la clause 7.1: la rétribution est due si vous refusez une promesse d’achat conforme aux conditions de vente du contrat, présentée pendant sa durée. Aucune source publique ne mesure l’effet d’une baisse donnée sur le délai.

Revoir la mise en marché. L’OACIQ invite le vendeur à demander comment le courtier fera connaître la propriété: publicité, pancartes, visites libres, service de diffusion entre agences et courtiers. Le partage de la rétribution doit rester raisonnable, « dans le but de ne pas diminuer l’intérêt des autres courtiers ».

Retirer, puis remettre en marché. Sauf stipulation contraire à la clause 11.1, vous pouvez résilier en tout temps, mais vous pourriez devoir les frais et dépenses engagés ou un dédommagement (clause 2.1). La rétribution reste due si la maison se vend dans les 180 jours suivant la fin ou la résiliation du contrat à une personne qui s’y est intéressée pendant sa durée, sauf nouveau contrat exclusif conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier (point 3 de la clause 7.1). Et selon l’APCIQ, Centris donne aux courtiers l’historique de vente d’une propriété, « de sorte qu’un courtier peut suivre l’évolution d’une propriété sur le marché sur une période de plusieurs années ».

Changer de courtier. Pendant un contrat exclusif, un autre courtier ne peut ni fixer un rendez-vous ni présenter une proposition sans passer par le vôtre, sauf autorisation: c’est l’article 99 du même règlement. Le contrat prend fin à la date de sa clause 2.1; sans date, 30 jours après sa conclusion.

Questions fréquentes

Pourquoi ma maison ne se vend pas? Cherchez parmi cinq causes, dans cet ordre: le prix face aux ventes comparables, la fiche descriptive, l’accès aux visites, un défaut connu, le financement des acheteurs. Comparez d’abord vos jours à la moyenne de votre quartier.

Ma maison ne se vend pas, que faire? Faites le diagnostic, puis choisissez: ajuster le prix par formulaire Modifications, revoir la mise en marché, ou retirer l’inscription en connaissant les frais possibles et la clause des 180 jours. Une fiche inexacte se corrige avant tout.

Notre maison ne se vend pas à Laval depuis 60 jours: est-ce normal? Pour une unifamiliale, 60 jours dépassent la moyenne de chaque quartier de Laval où Centris la publie au 3e trimestre 2026, de 27 jours à Duvernay à 48 à Sainte-Dorothée. Pour une copropriété, la moyenne de Laval est de 57 jours. Ces moyennes ne comptent que les propriétés vendues.

Une maison qui ne se vend pas à Montréal, est-ce plus long qu’à Laval? En moyenne, oui: au 3e trimestre 2026, une unifamiliale vendue sur l’île de Montréal était restée 51 jours sur le marché, contre 36 à Laval; une copropriété, 67 jours contre 57. Comparez-vous à votre propre territoire.

Divorce: que faire d’une maison qui ne se vend pas? Pour des époux, vendre la résidence familiale se décide à deux. L’article 404 du Code civil interdit à l’époux propriétaire d’un immeuble de moins de cinq logements de vendre la résidence familiale sans le consentement écrit de son conjoint, et l’OACIQ requiert alors l’intervention du conjoint au contrat de courtage. Entre copropriétaires, l’article 1030 prévoit que nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Le partage relève du notaire, de l’avocat ou du médiateur: voyez séparation, divorce et maison au Québec.

Deux questions voisines ont leur propre article: faut-il afficher sa maison plus cher pour négocier à Laval? et combien de temps pour vendre une maison à Laval?

Pour compléter, lisez le marché immobilier de Laval par secteur et la grille de symptômes d’une propriété qui ne se vend pas.

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Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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