Guide de l'acheteur

Visite libre : le courtier et le vendeur

Par Georges Matar · 30 juin 2026 · 7 min de lecture

Une visite libre a l’air d’un espace neutre. La porte est ouverte, les fiches sont sur le comptoir, quelqu’un vous accueille et vous laisse circuler. Ce n’est pas neutre. La personne qui vous accueille est là parce qu’un vendeur l’a engagée, et ce que vous dites ce jour-là est de l’information que vous donnez à la partie d’en face. Ce n’est pas un piège : c’est le cadre du courtage immobilier au Québec.

Qui est la personne à la porte

L’OACIQ rappelle qu’un courtier ou une agence peut annoncer une visite libre seulement si le courtier du vendeur est présent lors de cette visite, ou s’il est en mesure de se faire remplacer par un autre courtier. La raison est simple : c’est son devoir de protéger et de promouvoir les intérêts de son client vendeur, et d’être là pour donner des informations pertinentes et exactes sur la propriété.

L’Organisme ajoute que, pour des raisons de sécurité et de protection de la propriété, le courtier devrait vérifier l’identité des visiteurs et inscrire leur nom dans un registre des visites. Vous identifier à l’entrée est donc la pratique attendue.

Et dès la première occasion, ce courtier a deux devoirs envers vous : vous demander si vous êtes déjà représenté par un courtier, et vous informer au même moment qu’il représente les intérêts du vendeur et non les vôtres.

Représenté, ou traité équitablement

L’OACIQ résume les options d’un acheteur en trois lignes.

Courtier de l’acheteur : il représente l’acheteur, un contrat de courtage achat est signé, il défend ses intérêts et le conseille.
Courtier du vendeur : il représente le vendeur, et offre un traitement équitable à l’acheteur.
Courtier collaborateur sans contrat de courtage achat : il ne représente pas l’acheteur, et lui offre un traitement équitable.

Autrement dit, selon l’OACIQ : traitement équitable égale pas de contrat de courtage écrit, donc pas de représentation, donc pas de conseil selon vos besoins et vos critères. Pour qu’un courtier vous représente, il faut un contrat de courtage écrit. Un courtier qui vous fait visiter, qui répond à vos questions et qui vous trouve sympathique ne vous représente pas pour autant.

Le dépliant de l’OACIQ le dit en deux formules. Traitement équitable : information objective et pertinente à la réalisation d’une transaction, dans le respect des droits et obligations de toutes les parties. Représentation : information stratégique, rôle conseil, et capacité de négocier dans votre intérêt.

Ce que le traitement équitable vous donne quand même

Ce n’est pas rien. Le courtier du vendeur qui vous accorde un traitement équitable doit notamment vous informer et vous conseiller avec objectivité, démontrer l’exactitude des informations qu’il vous fournit, vous aviser de tout élément défavorable affectant la propriété, et remplir pour vous les formulaires selon votre volonté puis les présenter au vendeur sans délai.

Et il ne peut exiger de vous aucune rétribution ni frais : sa rétribution est établie par le contrat de courtage signé par le vendeur.

Ce qu’il ne fera pas, et ce n’est pas un défaut

Les limites sont tout aussi claires. Sans contrat de courtage achat, le courtier ne peut pas vous conseiller sur le prix, sur les comparables des maisons vendues, sur les conditions ni sur la rédaction des clauses de la promesse d’achat, sauf pour les clauses usuelles d’inspection et de financement. Il ne peut pas négocier en votre nom pour obtenir un prix à la baisse ou de meilleures conditions selon vos critères. Il peut toutefois vous faire visiter l’immeuble.

Si vous faites quand même une offre par son entremise, l’OACIQ décrit son rôle : remplir avec vous la promesse d’achat sans vous transmettre son opinion ni vous conseiller sur les différents éléments, en vous informant objectivement des clauses usuelles à utiliser, puis la présenter au vendeur en demeurant neutre et objectif.

Il reste par ailleurs lié à son client par une obligation de loyauté. Sauf instructions contraires du vendeur, il gardera confidentielles certaines informations : le prix souhaité, la marge de négociation, les raisons de la vente. Et il ne peut en aucun cas vous divulguer le contenu d’autres promesses d’achat, ni favoriser la vôtre.

Ce qu’il vaut mieux garder pour soi

Voilà le cœur du sujet. La confidentialité qui protège le prix souhaité et la marge de négociation, c’est celle du vendeur, parce que le vendeur est le client. Le traitement équitable engage le courtier à respecter la confidentialité des informations qui lui sont confiées et à n’utiliser vos renseignements personnels qu’aux fins pour lesquelles vous les lui transmettez. C’est une vraie protection, mais elle est étroite : elle ne fait pas de lui votre conseiller.

Donc, sur le plancher d’une visite libre, évitez de dire tout haut jusqu’où vous pouvez monter, à quelle date vous devez absolument déménager, ou que c’est exactement la maison de vos rêves. Ce sont des informations stratégiques, et elles voyagent dans le mauvais sens.

Ce que vous pouvez faire, en revanche, c’est poser des questions factuelles et écouter les réponses : année de la toiture, source de chauffage, travaux faits avec permis, éléments défavorables connus, documents disponibles. Il doit démontrer l’exactitude de ce qu’il avance. La liste de vérification de la première visite vous donne quoi regarder, pièce par pièce.

Le formulaire qui met tout cela par écrit

Il existe un formulaire recommandé de l’OACIQ, l’Avis du courtier du vendeur à l’acheteur non représenté. Il n’invente rien : il écrit noir sur blanc que l’agence ou le courtier lié par contrat de courtage avec le vendeur ne représente pas et ne défend pas vos intérêts, qu’il vous accordera un traitement équitable, et qu’il vous a avisé que vous pouviez vous faire représenter par le titulaire de permis de votre choix. Vous en accusez réception par signature.

Son équivalent du côté d’un courtier collaborateur s’appelle l’Avis du courtier sans contrat de courtage exclusif, Achat. L’OACIQ y rappelle une phrase utile à retenir : un courtier collaborateur sans contrat de courtage achat travaille de facto pour le vendeur.

Double représentation : interdite depuis 2022

Les modifications à la Loi sur le courtage immobilier sont en vigueur depuis le 10 juin 2022. Elles interdisent la double représentation et les contrats de courtage verbaux en immobilier résidentiel au Québec. Un même courtier ne peut donc pas être lié par contrat de courtage à la fois au vendeur et à vous, sauf situations exceptionnelles.

Si le cas se présente, l’OACIQ décrit la marche à suivre du côté du courtier : informer les parties, recommander à l’acheteur de faire affaire avec un autre courtier, et résilier l’un des deux contrats selon les paramètres de la réglementation, sans pouvoir réclamer de rétribution après la résiliation.

Le piège de la rétribution

Dernière raison, très concrète, d’annoncer dès l’entrée que vous avez un courtier. Déterminer quel courtier a suscité en premier votre intérêt pour une propriété est au cœur du droit à la rétribution : on appelle cela la cause efficiente de la vente. Les règles sont élaborées par l’APCIQ, et l’OACIQ n’intervient pas dans les litiges de rétribution entre courtiers ou agences.

Visiter seul avec le courtier du vendeur, puis revenir avec le vôtre, peut donc créer un litige qui ne vous concerne pas mais qui atterrit sur votre transaction. Si vous êtes déjà représenté, l’OACIQ conseille d’aviser votre courtier avant la visite libre. S’il ne peut pas vous accompagner, il peut prévenir le courtier du vendeur de votre venue. Et si vous n’avez pas pu le joindre, dites-le à votre arrivée et remettez-lui sa carte professionnelle.

En résumé

Une visite libre reste une excellente façon de voir beaucoup de propriétés. Allez-y, regardez tout, posez des questions précises. Mais entrez en sachant qui travaille pour qui, dites tout de suite si vous êtes représenté, et gardez vos chiffres et vos échéances pour la personne qui a signé pour défendre vos intérêts. Si un détail vous inquiète, relisez les signaux qui justifient de partir.

Vous prévoyez une tournée de visites libres ce week-end ? Écrivez-moi avant d’y aller : on décide ensemble lesquelles valent le déplacement, et j’y vais avec vous.