Guide de l'acheteur

Propriétés hors marché au Québec

Par Georges Matar · 4 juillet 2026 · 7 min de lecture

Le hors marché est l’expression la plus mal utilisée de l’immobilier québécois. Elle évoque une porte dérobée et un prix d’initié. La réalité est plus banale et, pour un acheteur, plus exigeante. Voici ce que c’est vraiment, ce que la loi impose au courtier, et ce que vous perdez en achetant une propriété que personne d’autre n’a vue.

Ce qu’est vraiment une propriété hors marché

Une propriété hors marché est simplement une propriété disponible qui n’est pas diffusée sur Centris ni sur une autre plateforme publique. Ce n’est ni un statut légal, ni une catégorie de vente. C’est une décision de mise en marché.

Le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage le dit en creux : à son article 44, le courtier doit inscrire l’immeuble au service de diffusion d’information lorsque la partie qu’il représente désire y avoir recours, et ce dès le début de la mise en marché. L’article 111 ajoute qu’il ne peut diffuser aucune information sur un immeuble sans y avoir été expressément autorisé par écrit. Autrement dit, le hors marché existe parce qu’un vendeur a choisi de ne pas diffuser, pas parce qu’un réseau parallèle existerait.

En pratique, ces propriétés circulent par trois canaux seulement : un contrat de courtage sans diffusion publique, une vente par un propriétaire qui n’a pas de courtier, et le bouche à oreille entre courtiers, seulement lorsque le vendeur a choisi par écrit de ne pas diffuser, ou de retarder l’inscription pour une raison exceptionnelle écrite au contrat. Il n’y a pas de base de données secrète.

Pourquoi ce n’est pas un rabais garanti

Un vendeur qui ne diffuse pas n’est pas un vendeur pressé. Il a souvent exactement la raison inverse : il ne veut ni visites, ni photos de son intérieur en ligne, ni questions du voisinage. Sa motivation est la discrétion, et la discrétion ne fait pas baisser un prix.

Le problème est ailleurs, et il est sérieux : le prix n’a pas été testé. Dans une mise en marché publique, le marché répond. Ici, personne ne répond, et la seule opinion disponible est celle du vendeur. Le règlement interdit d’ailleurs au courtier d’émettre une opinion sur la valeur d’un immeuble à moins qu’elle ne soit fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l’art (article 76). Un courtier sérieux ne vous dira donc jamais qu’une propriété est une aubaine parce qu’elle est hors Centris.

Ce que l’acheteur perd exactement

Des comparables. L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec regroupe plus de 14 000 courtiers immobiliers et agences, et diffuse les statistiques du marché résidentiel québécois à partir de la base de données provinciale Centris des courtiers. Une propriété qui n’entre jamais dans Centris n’alimente ni ces statistiques ni les comparables de personne, y compris les vôtres.

La mise en concurrence. Elle joue dans les deux sens, soyons honnêtes : personne ne surenchérit contre vous, mais personne ne révèle non plus le vrai plafond. Vous négociez seul contre une attente.

Un prix validé. La vente finira par être publique : l’article 2938 du Code civil soumet à la publicité l’acquisition d’un droit réel immobilier, et l’inscription au registre foncier suivra. Mais elle suivra après votre signature, pas avant votre décision.

Souvent, les Déclarations du vendeur. Quand aucun formulaire obligatoire ne s’applique, notamment si le vendeur n’a pas de courtier, l’article 82 du règlement oblige le courtier à recommander au propriétaire de fournir ses déclarations sur l’immeuble à toute personne qui se propose d’acquérir. Recommander, pas imposer. Demandez-les explicitement.

Les obligations du courtier ne disparaissent pas hors Centris

Le devoir de vérification et de conseil ne dépend d’aucune plateforme. Le règlement est précis et il s’applique intégralement :

Article 83. Le courtier doit conseiller et informer avec objectivité la partie qu’il représente et toutes les autres parties, sur l’ensemble des faits pertinents et sur l’objet même de la transaction, sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration.
Article 84. Il doit entreprendre les démarches pour découvrir, selon les usages et les règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement les parties ou l’objet de la transaction.
Article 85. Il doit informer de tout facteur qu’il connaît et qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet de la transaction.
Article 5. Il doit vérifier les renseignements qu’il fournit et toujours être en mesure d’en démontrer l’exactitude.
Article 87. Avant de faire visiter un immeuble sans contrat de courtage exclusif, il doit obtenir le consentement du propriétaire.
Articles 15 et 16. Il protège les intérêts de la partie qu’il représente tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties, et il doit informer dans les meilleurs délais toute partie non représentée de cette position.

Un courtier qui vous ouvre une porte hors marché vous doit donc exactement les mêmes vérifications que sur une inscription publique. Avant de le choisir, voyez les questions à poser.

La déclaration d’intérêt, la règle que le hors marché rend critique

C’est ici que le risque se concentre. Quand une propriété circule dans un réseau restreint, la personne qui vous l’apporte peut avoir un intérêt dedans.

L’article 2 du règlement oblige le titulaire de permis à éviter les situations de conflit d’intérêts et, s’il ne peut l’éviter, à le dénoncer sans délai et par écrit. La Loi sur le courtage immobilier va plus loin : son article 21 impose de divulguer tout conflit d’intérêts, et son article 98 prévoit que le défaut de le faire entraîne au minimum une amende, dont la fourchette va de 2 500 $ à 62 500 $ par chef, portée au double en cas de récidive.

L’avis de divulgation lui-même est encadré par l’article 18 du règlement. Le courtier qui possède ou se propose d’acquérir un intérêt dans l’immeuble doit, avant la rédaction ou l’acceptation de la proposition, transmettre un avis écrit précisant notamment la nature de son intérêt, par un moyen prouvant la date et l’heure de réception. À défaut, celui à qui l’information était due peut se dédire sans pénalité de toute offre ou promesse tant que le contrat n’a pas été signé. L’avis est consigné au registre des avis de divulgation.

Le reste de la mécanique suit : le courtier qui détient un intérêt dans un immeuble ne peut représenter l’acheteur (article 20), celui qui veut acquérir un immeuble qu’il est chargé de vendre doit mettre fin au contrat de courtage avant de déposer sa proposition (article 22) et ne peut réclamer aucune rétribution (article 23). Le Code civil verrouille le principe à son article 1709 : celui qui est chargé de vendre le bien d’autrui ne peut, même par partie interposée, s’en rendre acquéreur.

La double représentation, interdite depuis 2022

Si le courtier qui vous fait visiter détient aussi le mandat de vente, la question est réglée. L’article 29.1 de la Loi sur le courtage immobilier l’oblige à résilier votre contrat de courtage achat dès qu’il apprend que vous comptez faire une offre sur un immeuble qu’il détient à la vente, à vous recommander un autre titulaire de permis, et il ne peut exiger aucune rétribution pour cette résiliation.

Deux exceptions seulement, à l’article 16.1 du règlement : aucun autre titulaire de permis n’a d’établissement dans un rayon de 50 km, ou l’agence agit par l’entremise de deux courtiers différents. Dans ces cas, l’article 17 exige qu’il vous informe par écrit et obtienne votre consentement écrit avant que vous formuliez votre offre. Sur les rôles, courtier, agent, REALTOR éclaire la suite.

Se positionner sans acheter le mythe

Signez un contrat de courtage achat écrit : depuis le 10 juin 2022, tout contrat verbal est nul, et vous disposez de trois jours pour le résilier à votre discrétion après en avoir reçu un double signé. Donnez des critères précis, car l’article 46 du règlement oblige le courtier à ne vous présenter que des immeubles qui y correspondent et à vous expliquer les motifs de sa sélection. Exigez les déclarations du vendeur, faites inspecter comme ailleurs, et préparez la visite avec la liste de vérification complète. Pour un plex, ajoutez les baux et les états financiers : le guide pour débutants détaille lesquels.

Le hors marché est un canal de plus, jamais une stratégie complète.

Vous cherchez discrètement, ou on vous propose une propriété hors Centris ? Écrivez-moi avec vos critères, on vérifie avant de s’emballer.