Guide de l'acheteur
Inspection préachat : la liste complète
Le jour de l’inspection, la plupart des acheteurs suivent l’inspecteur d’une pièce à …
La brochure montre les finitions, rarement ce qui vous protège si le constructeur livre en retard, livre mal ou ne livre pas. Ces protections existent, avec des limites et des délais. Voici ce que je vérifie avant qu’un acheteur signe.
La garantie GCR : obligatoire, mais pas partout
Le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est obligatoire et administré par Garantie de construction résidentielle (GCR), organisme autorisé par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Il couvre les maisons unifamiliales, les duplex à quintuplex hors copropriété et les copropriétés d’au plus quatre unités superposées. Un condo dans un immeuble plus haut n’est pas couvert : demandez par écrit quelle protection existe.
| Ce qui est couvert | Condition |
|---|---|
| Acomptes, jusqu’à 50 000 $, ou parachèvement | Manquement du constructeur avant la réception |
| Travaux à parachever, vices et malfaçons apparents | Notés par écrit à la réception, ou dans les 3 jours si vous n’avez pas emménagé |
| Malfaçons non apparentes | Découvertes dans l’année suivant la réception |
| Vices cachés | Découverts dans les 3 ans suivant la réception |
| Vices de conception, de construction ou du sol | Apparus dans les 5 ans suivant la fin des travaux |
| Relogement, déménagement, entreposage, jusqu’à 6 000 $ | Livraison en retard, ou logement inhabitable pendant des correctifs |
Pour une maison, les réparations sont couvertes jusqu’au prix du contrat, sans dépasser 300 000 $.
Les limites. Sont notamment exclus : le comportement normal des matériaux (fissures, rétrécissement), l’usure normale, le manque d’entretien, vos propres modifications, la force majeure, les sols contaminés et ce qui est hors du bâtiment, comme le terrassement et la piscine extérieure.
Chaque problème se dénonce par écrit au constructeur, avec copie à GCR, dans un délai raisonnable après sa découverte. GCR tient six mois pour raisonnable dans un cas non urgent. Trop tard, la réclamation peut être refusée.
Vérifier le constructeur
Vérifiez sa licence dans le registre de la RBQ : il faut la sous-catégorie 1.1.1 pour les maisons et les plex, ou 1.1.2 pour les copropriétés. Vérifiez ensuite son accréditation dans le répertoire de GCR, qui montre son historique d’inspections, de réclamations et d’arbitrages.
Exigez le contrat de garantie signé. Selon le règlement, vous n’êtes tenu à vos obligations du contrat qu’une fois ce document en main.
Le contrat préliminaire et vos 10 jours
Quand un constructeur ou un promoteur vend une habitation à une personne qui l’achète pour l’habiter, le Code civil impose un contrat préliminaire, avec le droit de vous dédire dans les 10 jours (article 1785). L’indemnité de dédit, si elle est prévue, ne peut dépasser 0,5 % du prix convenu (article 1786). Pour un condo, si la note d’information ne vous est pas remise à la signature, vous pouvez vous dédire jusqu’à 10 jours après l’avoir reçue. Si vous achetez pour louer, ce droit ne s’applique pas.
Utilisez ces 10 jours : faites lire le contrat, comparez inclusions et options, vérifiez la date de délivrance et, en condo, la superficie brute ou nette.
L’inspection préréception
Avant la réception, vous inspectez le bâtiment avec le constructeur, à partir de la liste de GCR. Faites-vous accompagner : GCR recommande un professionnel du bâtiment. Notez tout ce qui reste à finir ou à corriger, cochez « avec réserve », prenez des photos et surveillez les extras commandés. À vérifier notamment :
- Extérieur : pente du terrain, fondations, toiture, parement, calfeutrage.
- Intérieur : planchers, murs et plafonds, portes, prises, robinetterie, ventilateurs, armoires.
- Sous-sol et garage : drain de plancher, panneau électrique, chauffe-eau, échangeur d’air, porte de garage.
Vous convenez d’une date pour ces travaux, au plus six mois plus tard. Un défaut apparent non noté à la réception, ou dans les trois jours si vous n’avez pas emménagé, n’est pas couvert. En condo, un professionnel choisi par le syndicat inspecte les parties communes. Pour choisir un inspecteur, voyez combien coûte une inspection et quand la faire.
Les retards de livraison
Si vous ne pouvez prendre possession à la date convenue, GCR peut rembourser, sur pièces justificatives, vos frais de relogement, de déménagement et d’entreposage, avec des plafonds quotidiens. Réclamez par écrit au constructeur, copie à GCR, au plus tard six mois après la réception. La force majeure est exclue.
En condo, depuis le 14 août 2025, vos acomptes doivent être entièrement protégés, par exemple en fidéicommis chez un notaire ou un avocat, et remboursés si l’unité n’est pas livrée à la date convenue.
Locataire avec un bail de 12 mois ? L’avis de non-reconduction se donne de trois à six mois avant la fin du bail (articles 1942 et 1946 du Code civil), souvent avant d’avoir une date ferme. Prévoyez un plan B.
TPS et TVQ : le neuf est taxable
La revente est exonérée, pas le neuf. Demandez si le prix annoncé inclut les taxes et si les remboursements sont cédés au constructeur. Au Québec, c’est Revenu Québec qui les traite, TPS comprise.
| Remboursement | Montant | Selon le prix |
|---|---|---|
| TPS, habitation neuve | 36 % de la TPS, au plus 6 300 $ | Réduit au-delà de 350 000 $, nul à 450 000 $ |
| TVQ, habitation neuve | 50 % de la TVQ, au plus 9 975 $ | Réduit au-delà de 200 000 $, nul à 300 000 $ |
| TPS, premiers acheteurs | Jusqu’à 100 % de la TPS, au plus 50 000 $ | Réduit au-delà de 1 000 000 $, nul à 1 500 000 $ |
L’habitation doit devenir votre résidence habituelle et vous devez en être le premier occupant (un proche peut suffire pour les remboursements habituels).
Le remboursement pour premiers acheteurs est en vigueur : la loi fédérale C-4 a été sanctionnée le 12 mars 2026. Il vise une convention signée avec le constructeur depuis le 20 mars 2025 et avant 2031, pour une construction commencée avant 2031, terminée en grande partie et transférée avant 2036. Il faut avoir 18 ans, être citoyen ou résident permanent, et ni vous ni votre conjoint ne devez l’avoir déjà reçu ni avoir habité une maison dont l’un de vous était propriétaire, au Canada ou à l’étranger, pendant l’année en cours ou les quatre précédentes. Québec n’a pas harmonisé la TVQ.
La taxe de bienvenue s’applique aussi au neuf. Estimez-la avec le calculateur de taxe de bienvenue.
Condo neuf : des frais fixés par le promoteur
La note d’information contient le budget prévisionnel et une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété. La part du fonds de prévoyance doit égaler 0,5 % de la valeur de reconstruction ou suivre une étude du fonds de prévoyance (article 1791).
Le piège des frais provisoires. Tant que le promoteur contrôle le syndicat, son budget fixe vos frais. S’il sous-estime de plus de 10 % les dépenses du premier exercice complet suivant la perte de contrôle, il rembourse la différence, mais au syndicat, et rien sous 10 %. Comparez avec des immeubles semblables et demandez ce qui est inclus.
Le notaire du promoteur
Le promoteur confie souvent toutes les ventes d’un projet au même notaire, nommé au contrat préliminaire. Ce notaire reste tenu à l’impartialité : il doit vous conseiller aussi, mais il ne négocie pas pour vous. Rien ne vous empêche de faire relire le contrat par votre propre notaire ou avocat pendant vos 10 jours.
Pour les honoraires, demandez une soumission écrite et placez-la dans le calculateur de frais de clôture. Voyez aussi le notaire au Québec, étape par étape.
Pourquoi votre propre courtier
Le bureau des ventes travaille pour le constructeur, qu’il s’agisse de ses employés ou d’un courtier sous contrat avec lui. Depuis le 10 juin 2022, un même courtier ne peut plus représenter l’acheteur et le vendeur dans une transaction résidentielle : le courtier du projet ne peut pas être le vôtre.
Mon rôle : vérifier le constructeur, lire le contrat pendant vos 10 jours, comparer avec la revente du secteur, préparer l’inspection préréception et suivre les dates. Mentionnez votre courtier dès votre première visite, et réglez sa rétribution par écrit avant de signer.
Vous avez repéré un projet neuf ? Écrivez-moi avant de signer le contrat préliminaire, et on le lit ensemble, clause par clause.
Georges Matar
Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.
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