Krach immobilier à Montréal : les données

La question revient dès qu’une manchette parle de ralentissement : est-ce que le marché va s’effondrer ? Je ne vais pas y répondre, parce que personne ne peut y répondre. Ce que je peux faire, c’est montrer quels chiffres existent, ce qu’ils mesurent, et où s’arrête ce qu’ils autorisent à conclure.

Tout ce qui suit vient de sources publiques, datées et nommées. Vous n’y trouverez aucune prédiction de prix, aucun conseil de moment d’achat, et aucun scénario.

Un mot qui ne veut rien dire statistiquement

« Krach » n’a pas de définition officielle. L’APCIQ ne publie pas de seuil de krach, la Société canadienne d’hypothèques et de logement non plus, Statistique Canada non plus. Le mot circule dans les médias, pas dans les tableaux.

Ce qui existe dans les tableaux, ce sont quatre mesures distinctes : le nombre de ventes, le nombre d’inscriptions en vigueur, le prix médian par catégorie, et le délai de vente moyen. Aucune n’est le marché à elle seule, et elles ne bougent pas ensemble.

Ralentissement des ventes et baisse des prix sont deux choses

C’est la confusion la plus fréquente, et les données du mois d’août 2026 la défont d’un coup.

Dans la région métropolitaine de Montréal, l’APCIQ a relevé 2 853 ventes en août 2026, soit 13 % de moins qu’en août 2025. Le même mois, le nombre d’inscriptions en vigueur atteignait 20 128, en hausse de 18 % sur un an.

Et les prix médians, dans ce même mois, étaient tous plus élevés qu’un an plus tôt : 650 000 $ pour l’unifamiliale, soit 3 % de plus, 437 250 $ pour la copropriété, 4 % de plus, et 856 000 $ pour le plex, 2 % de plus. Ces chiffres proviennent des statistiques mensuelles publiées par l’APCIQ à partir du système Centris, diffusées le 4 septembre 2026.

Moins de transactions, beaucoup plus de choix, et des prix médians qui ne reculent pas. Les ventes et les prix sont deux séries différentes. Une baisse de l’une ne se traduit pas mécaniquement dans l’autre, ni dans le même mois, ni dans le même sens.

Les indicateurs que vous pouvez vérifier vous-même

Vous n’avez pas besoin de moi pour suivre un marché, seulement des bons chiffres au bon niveau géographique.

Le délai de vente moyen. En août 2026, dans la RMR de Montréal, il s’établissait à 42 jours pour l’unifamiliale, 62 jours pour la copropriété et 52 jours pour le plex. La variation sur un an est plus parlante que le niveau : plus 1 jour pour l’unifamiliale, plus 12 jours pour la copropriété, moins 4 jours pour le plex. Trois catégories, trois directions. Je détaille cette mesure dans combien de temps faut-il pour vendre à Montréal.

Le nombre d’inscriptions en vigueur. C’est l’offre disponible. Les 20 128 inscriptions d’août 2026 se répartissaient en hausses de 17 % pour l’unifamiliale, 19 % pour la copropriété et 15 % pour le plex. À surveiller avec les nouvelles inscriptions du mois, 5 874, en hausse de 7 %.

Le prix médian par catégorie et par secteur. Le prix médian est le point milieu des transactions conclues, pas la valeur de votre propriété. Il bouge aussi quand la composition des ventes change.

Le rapport entre prix demandé et prix vendu. C’est l’indicateur que les acheteurs réclament le plus, et il ne figure pas dans le communiqué mensuel de l’APCIQ. Il se calcule secteur par secteur à partir des transactions conclues dans Centris. Demandez-le à votre courtier pour votre secteur et votre catégorie, et demandez sur combien de transactions il est calculé. Un ratio sans taille d’échantillon ne vaut rien, même quand il arrange mon propos. Même logique que pour les guerres d’offres.

Pourquoi une manchette nationale décrit mal votre marché

Prenez le même mois d’août 2026 et comparez deux niveaux géographiques, tous deux publiés par l’APCIQ.

Pour l’ensemble du Québec : 6 502 ventes, en baisse de 7 %, et un prix médian de 497 501 $ pour l’unifamiliale. Pour la seule RMR de Montréal : 2 853 ventes, en baisse de 13 %, et un prix médian de 650 000 $ pour l’unifamiliale.

Même mois, même source, même définition. Six points d’écart sur la variation des ventes, et plus de 150 000 $ sur le prix médian. Une manchette qui dit « le marché ralentit de 7 % » n’est pas fausse, elle parle simplement d’autre chose que de votre quartier.

Le découpage par catégorie creuse encore l’écart dans la RMR : les ventes d’unifamiliales ont reculé de 9 % en août 2026, celles de copropriétés de 18 %. C’est le même marché dans la même phrase de journal.

Deux affirmations courantes que les données contredisent

« La population explose, la demande est garantie. » L’Institut de la statistique du Québec a publié le 13 mai 2026 son bilan de l’année 2025. La population du Québec s’établissait à 9,03 millions au 1er janvier 2026, en baisse de 9 600 personnes sur l’année, soit 0,1 %. L’accroissement naturel était négatif, 78 200 naissances contre 80 450 décès. Le solde migratoire total s’établissait à moins 7 150, avec un solde international de 450 personnes et un solde interprovincial de moins 7 600. Le nombre de résidents non permanents présents au Québec était estimé à 514 050 au 1er janvier 2026, en recul de 51 400 sur un an.

Ces données portent sur le Québec entier, pas sur la RMR de Montréal, et ne disent rien des prix. Mais elles retirent son socle à l’argument démographique.

« L’emploi s’effondre. » Selon l’Enquête sur la population active de Statistique Canada diffusée le 4 septembre 2026, le taux de chômage de la RMR de Montréal s’établissait à 6,5 % en août 2026, pratiquement inchangé par rapport au mois précédent comme à l’année précédente. Le taux québécois était de 5,6 % et le taux canadien de 6,4 %. La même diffusion note toutefois que les pertes d’emploi du mois étaient concentrées dans la RMR de Montréal, moins 21 000, soit 0,9 %. Les deux faits sont dans le même document et méritent d’être lus ensemble.

Ce que les données ne permettent pas de dire

Aucune des séries citées ici ne projette les prix des douze prochains mois. Aucune ne dit si un mois donné marque un retournement ou une respiration. Une variation sur un an dépend du mois de référence autant que du mois observé. Un prix médian de catégorie ne décrit pas une propriété précise. Et un mois est un petit échantillon dès qu’on descend au niveau d’un quartier.

Quiconque vous annonce une baisse ou une hausse chiffrée pour l’an prochain vous donne une opinion, pas une donnée. Y compris un courtier.

Ce qu’un cycle change vraiment sur un horizon de 10 ans

Si vous achetez pour habiter dix ans, le cycle déplace surtout trois choses concrètes, et aucune n’est le prix futur.

Le temps et la marge de négociation. Plus d’inscriptions et des délais plus longs dans une catégorie, cela veut dire plus de visites possibles, moins de pression à signer le soir même, et des conditions d’inspection plus faciles à maintenir.

Les frais d’entrée. Taxe de bienvenue, notaire, inspection, déménagement : ils se paient une fois et s’étalent sur la durée de détention. Sur dix ans, ils pèsent beaucoup moins que sur deux ans. C’est ce point, et non une prévision, qui justifie un horizon long. Le calculateur louer ou acheter met ces frais dans la balance.

Les renouvellements. Sur dix ans, vous renouvellerez plusieurs fois. La marge entre votre maximum approuvé et votre budget réel compte davantage que le prix payé au départ.

Et il reste des situations où acheter n’est pas la bonne décision, peu importe le cycle : j’en décris cinq dans ce texte. Pour une lecture plus large des mêmes données, voyez aussi ce que les chiffres disent du marché montréalais.

Vous voulez les chiffres de votre secteur et de votre catégorie, pas ceux du Canada ? Écrivez-moi, je vous sors les données récentes de votre quartier et on les lit ensemble.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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