Guide pratique
Réduire sa facture de chauffage au Québec: par où commencer
Deux maisons du même âge, sur la même rue à Laval, peuvent afficher un écart de plusieurs centaines de dollars par …
Une tache noire au bas d’un mur de sous-sol déclenche presque toujours la même réaction: faire tester l’air, obtenir un chiffre, savoir si c’est grave. Ce réflexe mène à une impasse, parce qu’au Québec aucun chiffre ne donne ce verdict. Voici ce qui décide vraiment, et trois situations où les recours et les horloges ne sont pas les mêmes: le propriétaire chez lui, l’acheteur après la vente, le locataire devant son propriétaire.
Pourquoi aucun seuil de moisissure n’existe au Québec
L’Institut national de santé publique du Québec est catégorique: il n’existe à l’heure actuelle aucune valeur guide d’exposition aux moisissures à l’intérieur des bâtiments non industriels. Ce n’est pas un retard réglementaire. Il n’est tout simplement pas possible, avec les connaissances actuelles, de quantifier la relation entre l’exposition aux moisissures dans l’air et les effets sur la santé.
Santé Canada vise directement le rapport de laboratoire: en l’absence de valeurs guides, les résultats de tests sur la présence de moisissures dans l’air intérieur ne peuvent pas servir à évaluer les risques. L’organisme a même désavoué ses valeurs de 1995, qui ne représentent pas un niveau sécuritaire.
Une norme québécoise existe pourtant, et elle ne contient pas de chiffre. Le Bureau de normalisation du Québec a publié la norme BNQ 3009-600 le 1er mai 2020. L’INSPQ la présente comme la première norme québécoise sur les moisissures dans les habitations: elle couvre l’identification des causes, l’évaluation de la contamination, l’exécution des travaux et le contrôle de qualité. C’est un document d’application volontaire, pas un règlement, et il n’y fixe aucun seuil de concentration.
Méfiez-vous donc d’un rapport qui annonce un dépassement de norme. Ce que les organismes recommandent, c’est de corriger en présence d’humidité excessive et de contamination persistante, visible ou cachée derrière les matériaux, peu importe l’espèce.
Ce qui la nourrit, et la fenêtre de 48 heures
La moisissure ne pousse pas sur un matériau sec. L’INSPQ nomme les déclencheurs: humidité relative élevée, dégâts d’eau, inondations, infiltrations, refoulements d’égouts, et des matériaux poreux imbibés d’eau exposés à l’humidité plus de 24 à 48 heures. La SCHL fixe la même limite après une fuite: vous disposez de moins de 48 heures avant que la moisissure commence à se former. Un dégât d’eau asséché en 24 heures n’a donc pas la même suite qu’un dégât d’eau asséché en deux semaines. L’origine printanière de ces dégâts est traitée dans notre texte sur la fonte des neiges et l’infiltration d’eau au sous-sol.
Le taux d’humidité intérieur. La SCHL et l’INSPQ visent le même intervalle, de 30 à 50 %. La SCHL ajoute une précision d’hiver que peu de propriétaires connaissent: lorsqu’il fait -10 °C dehors, le taux intérieur devrait être de 30 %, et il peut descendre à 25 % dans les régions extrêmement froides. Un hygromètre coûte de 10 $ à 60 $ selon la SCHL. À défaut, quatre signes suffisent: condensation sur les fenêtres, taches humides sur les murs et les plafonds, moisissure dans la salle de bains, odeur de moisi.
L’échelle que la SCHL utilise à la place d’un chiffre
Puisque la concentration ne tranche rien, c’est la surface atteinte qui tranche. Le manuel de la SCHL classe les situations en trois paliers.
| Étendue | Définition de la SCHL | Qui fait le travail |
|---|---|---|
| Petite | Une, deux ou trois plaques, chacune de moins de 1 m² | L’occupant, s’il est en santé |
| Moyenne | Plus de trois plaques de moins de 1 m² chacune, total sous 3 m² | Un professionnel dans bon nombre de cas |
| Grande | Une seule plaque de plus de 3 m², ou de nombreuses plaques un peu partout | Des entrepreneurs formés pour le faire |
Trois précisions de la même source contredisent des habitudes répandues. N’utilisez pas d’eau de Javel: la SCHL recommande l’eau tiède et un savon à vaisselle non parfumé, qui laisse sentir si l’odeur persiste après le nettoyage. Ne peignez pas par-dessus: la peinture ne détruit pas la moisissure et ne l’empêche pas de croître. Et le nettoyage seul reste temporaire, puisque la moisissure refera surface si la source d’humidité n’est pas réglée. L’équipement minimal, même pour une petite surface: lunettes de sécurité, masque N95 ou l’équivalent, gants de caoutchouc.
Moisissure dans une maison à vendre: la case D7.3
Le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, DV 00001 version V24 de juin 2022, consacre sa section D7 à la qualité de l’air intérieur. Trois questions y touchent directement le sujet.
- D7.1: de la condensation régulière et importante s’est-elle déjà formée en hiver, aux fenêtres, aux verrières, aux murs ou au plafond?
- D7.2: est-ce qu’il y a déjà eu présence d’odeur nauséabonde, dont l’humidité?
- D7.3: est-ce qu’il y a déjà eu des traces de moisissure, de pourriture ou des champignons, et à quel endroit?
Deux autres cases attrapent la cause plutôt que l’effet: D4.1 sur les infiltrations d’eau, et D5.2 sur les problèmes ayant affecté le sous-sol ou le vide sanitaire, qui liste la pourriture. Toutes portent sur ce qui s’est déjà produit, pas sur ce qui subsiste. Le formulaire est décortiqué dans notre article sur la déclaration du vendeur au Québec.
Cacher un problème connu ne s’efface pas par une clause. L’article 1733 du Code civil est explicite: le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer, sauf si l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. Si un épisode d’humidité vous revient en mémoire avant une mise en vente, le guide du vendeur liste les documents à réunir.
L’acheteur qui découvre la moisissure après la vente
Ici, l’horloge compte plus que la tache. L’article 1739 du Code civil impose à l’acheteur de dénoncer le vice par écrit dans un délai raisonnable depuis sa découverte, et il ajoute une phrase taillée pour la moisissure: lorsque le vice apparaît graduellement, le délai commence à courir du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.
Éducaloi situe ce délai entre six mois et un an selon les circonstances, plus long si le vice se manifeste saisonnièrement. Deux gestes conditionnent la suite: laisser le vendeur constater le vice avant de faire réparer, sauf urgence, et respecter la prescription de trois ans de l’article 2925, qui court de la découverte et non de la date d’achat. Les quatre conditions du vice caché sont détaillées dans notre article sur le vice caché au Québec.
Le cas de l’odeur sans tache. Un inspecteur qui écrit « odeur de moisi au sous-sol, origine non localisée » ne vous donne pas un diagnostic. Il vous donne un indice, et il le date. Faites chercher la source d’humidité pendant que la promesse d’achat vous protège encore, puis conservez le rapport: c’est lui qui établira ce que vous pouviez voir, et quand.
Locataire et locateur: l’article 1910 et ce que le TAL décide vraiment
L’article 1910 du Code civil oblige le locateur à délivrer un logement en bon état d’habitabilité et à le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail. La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état est sans effet. L’article 1913 vise les cas graves: est impropre à l’habitation le logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants.
Le Tribunal administratif du logement classe la moisissure parmi les situations d’insalubrité et pose tout de suite la nuance: un logement en mauvais état d’habitabilité n’est pas automatiquement impropre à l’habitation. Le locataire peut demander la résiliation du bail, une ordonnance obligeant le locateur à exécuter des travaux, une diminution de loyer ou des dommages. Les dommages punitifs sont possibles quand le logement est devenu impropre par négligence du locateur, pour les demandes introduites depuis le 21 février 2024. Sur preuve documentaire évidente, rapports d’inspection, avis d’évacuation ou photographies, le Tribunal convoque les parties dans les dix jours ouvrables.
Deux décisions résumées par le Tribunal montrent pourquoi personne ne peut vous promettre un résultat. Dans Lumande c. Raamco International Properties Canadian Ltd., du 25 juin 2019, les locataires ont obtenu 10 060 $ en diminution de loyer et 8 000 $ en dommages moraux, avec ce motif: la preuve de la contamination doit reposer sur des critères objectifs, il faut identifier le contaminant et l’étendue de la contamination. Dans Henrichon c. Hoang, du 3 novembre 2023, une microbiologiste a établi que la moisissure ne rendait pas les lieux impropres, et le bail a été résilié aux torts des locataires. Même famille de faits, résultats opposés.
Ce que l’assurance couvre, et ce qu’elle exclut
Voici le volet le plus contre-intuitif. Dans sa brochure sur l’assurance et les dommages causés par l’eau, le Bureau d’assurance du Canada classe « non couverts » les dommages causés par l’humidité, la condensation, la pourriture, les moisissures et la détérioration graduelle. Son exemple est précis: une toiture arrivée en fin de vie utile que vous tardez à changer, d’où une infiltration qui cause de l’humidité et des moisissures sur le plafond et les murs.
Le mot qui décide est dans le libellé des avenants. Eau du sol et égouts couvre l’infiltration soudaine et accidentelle des eaux souterraines ou de surface. Eau au-dessus du sol couvre l’infiltration soudaine et accidentelle de la pluie ou de la neige. Soudaine et accidentelle: une dégradation lente n’entre dans aucune des deux. La moisissure qui suit un sinistre couvert peut donc être indemnisée avec lui, alors que la même moisissure née d’une fuite tolérée pendant deux hivers ne l’est pas.
Le même organisme recommande d’ailleurs de faire inspecter par un professionnel un toit de plus de 20 ans. Faites confirmer votre situation par votre assureur, et demandez la réponse par écrit.
Questions fréquentes
Un test d’air va-t-il prouver que ma maison est contaminée? Non. Santé Canada écrit qu’en l’absence de valeurs guides, ces résultats ne peuvent pas servir à évaluer les risques. Un prélèvement documente un dossier, il ne rend pas de verdict.
J’ai nettoyé la tache et elle est revenue. Pourquoi? Parce que le nettoyage ne règle pas la source. La SCHL le dit clairement: tant que le problème d’humidité persiste, la moisissure refait surface.
Le vendeur a coché non à D7.3 et j’ai trouvé de la moisissure. Ai-je automatiquement un recours? Non, mais vous avez une pièce datée et signée. La suite dépend de la preuve que le problème existait avant la vente et que le vendeur le connaissait ou ne pouvait l’ignorer. Dénoncez par écrit sans tarder et consultez un avocat avant d’entreprendre des travaux.
Mon propriétaire ne fait rien. Puis-je cesser de payer le loyer? Pas de votre propre chef. La voie prévue passe par le Tribunal administratif du logement, qui peut ordonner des travaux ou accorder une diminution de loyer. La dispense de loyer de l’article 1915 vise le logement devenu impropre et exige un avis au locateur avant le départ ou dans les 10 jours suivants.
Pour compléter, lisez l’inspection préachat poste par poste et ce qui rend une maison difficile à assurer.
Une odeur au sous-sol vous fait hésiter avant une offre ou avant une mise en vente? Écrivez-moi. Je vous dirai quelles vérifications inscrire à la promesse d’achat, et quels documents réunir avant de remplir la déclaration du vendeur.
Georges Matar
Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.
Contacter Georges
