Minimaison au Québec : zonage, financement, assurance

Le mot minimaison ne désigne aucun type de propriété reconnu au Québec. Il recouvre deux objets que le droit traite de façon opposée : un bâtiment posé sur une fondation permanente, et un habitacle sur roues. Tout le reste, le permis, le prêt, l’assurance et la revente, découle de cette distinction. Voici comment elle se vérifie, et où elle bloque.

Sur fondation ou sur roues : deux objets juridiques différents

L’article 900 du Code civil est la porte d’entrée. Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante. L’article 903 ajoute la nuance qui compte pour une minimaison : les meubles matériellement attachés à demeure à l’immeuble, sans perdre leur individualité, sont immeubles tant qu’ils y restent et assurent l’utilité de l’immeuble.

La conséquence se lit à l’article 2970. La publicité des droits qui concernent un immeuble se fait au registre foncier. Celle des droits qui concernent un meuble s’opère au registre des droits personnels et réels mobiliers, tenu dans un bureau distinct selon l’article 2969. Et l’article 2663 exige qu’une hypothèque soit publiée pour que les droits qu’elle confère soient opposables aux tiers.

Une minimaison restée sur ses roues n’a donc pas de fiche au registre foncier. Elle ne se grève pas d’une hypothèque immobilière. Elle se vend, mais la trace de la transaction n’est pas celle d’un immeuble. C’est le point de départ de tout ce qui suit.

Zonage d’une minimaison au Québec : l’usage passe avant la superficie

Aucune loi provinciale ne fixe une superficie minimale d’habitation. Le pouvoir appartient à la municipalité, et la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme dit exactement jusqu’où il va. L’article 113 permet au conseil d’adopter un règlement de zonage qui, au paragraphe 3, spécifie pour chaque zone les constructions ou les usages autorisés et ceux qui sont prohibés. Le paragraphe 5 lui permet de spécifier, pour chaque zone ou secteur de zone, les densités d’occupation du sol, les dimensions et le volume des constructions, l’aire des planchers et la superficie des constructions au sol. Le paragraphe 5.1 ajoute l’architecture et l’apparence extérieure.

La première question n’est donc jamais « quelle superficie minimale ». C’est « quel usage est autorisé sur ce lot ». La Ville de Québec l’illustre bien. Son règlement d’harmonisation sur l’urbanisme R.V.Q. 1400 range dans la classe Habitation quatre groupes d’usages, dont le groupe H4 maison unimodulaire et maison mobile. L’article 17 le définit : l’usage d’habitation exercé dans un bâtiment d’un seul logement conçu pour être transportable sur les routes, fabriqué en usine, de forme rectangulaire, dont un des côtés a moins de six mètres et pouvant être raccordé aux services publics. Et le même article précise qu’un bâtiment construit sur place, de forme rectangulaire, est considéré comme maison unimodulaire lorsque l’un des côtés mesure moins de six mètres.

Autrement dit, la largeur de la boîte suffit à faire basculer le projet dans un groupe d’usages distinct, qui n’est permis que là où la grille de spécifications l’autorise. Les vérifications de lot restent les mêmes que pour n’importe quel terrain : elles sont détaillées dans les vérifications avant d’acheter un terrain.

Superficie au sol et largeur de façade : l’exemple chiffré de Québec

Le même règlement montre où beaucoup de projets meurent, au comptoir des permis. L’article 327 : un bâtiment principal doit avoir une projection au sol d’au moins 50 mètres carrés, en excluant une construction accessoire attachée. L’article 328 : la façade principale doit avoir une largeur minimale de six mètres au rez-de-chaussée.

Ces chiffres valent à Québec et nulle part ailleurs. Ne les transposez ni à Laval ni à Montréal. Laval consacre au sujet un type de milieu distinct dans son Code de l’urbanisme, intitulé ZM Maisons mobiles : l’usage y est donc cantonné à des zones précises, pas permis partout. L’outil Info-Règlements de la Ville donne la réglementation applicable par adresse, et c’est là que la vérification commence, comme pour lire le zonage et le rôle d’évaluation.

Le Code de construction ne couvre pas ce que vous croyez

Beaucoup de vendeurs de minimaisons promettent un bâtiment « conforme au Code ». La fiche technique FT-1.1.1.1. de Garantie de construction résidentielle, dont la partie réglementaire a été approuvée par la Régie du bâtiment, rappelle ce que l’article 1.04 du chapitre I du Code de construction exempte : un immeuble utilisé comme logement qui a au plus 2 étages en hauteur de bâtiment, ou qui comporte au plus 8 logements. L’une ou l’autre condition suffit.

Une minimaison unifamiliale tombe donc hors du chapitre I. Comme l’écrit la fiche, la municipalité a alors juridiction et applique son propre règlement sur la construction, lequel renvoie habituellement au Code de 2015 ou à une version antérieure. « Conforme au Code » ne veut rien dire tant que vous n’avez pas demandé à la ville quelle version elle applique.

Financer une minimaison : l’immeuble et le meuble ne s’empruntent pas pareil

C’est ici que la distinction du premier chapitre coûte de l’argent. La SCHL est explicite dans son programme Préfab Plus : les maisons préfabriquées fixées en permanence au terrain et posées sur une fondation permanente sont admissibles selon les critères de souscription habituels, et garanties par un prêt hypothécaire traditionnel. Les maisons préfabriquées déplaçables et non fixées en permanence au terrain relèvent du financement de biens meubles de la SCHL et sont garanties par un prêt hypothécaire mobilier.

Deux régimes, deux produits. La SCHL confirme par ailleurs assurer des prêts sur divers types de propriétés, y compris les maisons usinées ou mobiles, et impose que la propriété soit habitable et disponible à l’année, avec un accès routier praticable toute l’année. Pour un prêt de propriétaire occupant, la valeur d’achat maximale se situe sous 1 500 000 $ et l’amortissement maximal est de 25 ans.

Ce que je ne peux pas vous donner, faute de source publique : le taux, la mise de fonds et l’amortissement qu’un prêteur consentira sur un financement mobilier. Chiffrez le versement des deux scénarios avec le calculateur hypothécaire, puis faites confirmer l’admissibilité par un courtier hypothécaire. Le mécanisme de l’assurance prêt est expliqué dans le mythe de la mise de fonds de 20 %.

Terrain loué : c’est le bail qui commande, pas le titre

Installer une minimaison dans un projet ou un parc où le terrain se loue change tout le dossier. L’article 1892 du Code civil assimile à un bail de logement le bail d’une maison mobile placée sur un châssis, qu’elle ait ou non une fondation permanente, et celui d’un terrain destiné à recevoir une maison mobile. Le Tribunal administratif du logement a donc compétence, et son formulaire de bail est obligatoire depuis le 1er septembre 1996. Pour un terrain, c’est le formulaire Bail d’un terrain destiné à l’installation d’une maison mobile.

Trois règles méritent d’être connues avant de signer.

L’entretien du terrain fait partie du bail. L’article 1996 oblige le locateur à délivrer le terrain et à l’entretenir conformément aux normes d’aménagement établies par la loi, et précise que ces obligations font partie du bail.

Votre droit de vendre est protégé. L’article 1998 interdit au locateur de limiter le droit du locataire d’aliéner ou de louer la maison mobile, et de s’imposer comme mandataire pour cette vente. Le locataire qui vend doit toutefois en aviser immédiatement le locateur du terrain.

L’acheteur hérite du bail. Selon l’article 2000, l’acquéreur d’une maison mobile située sur un terrain loué devient locataire du terrain, à moins qu’il n’avise le locateur de son intention de quitter les lieux dans le mois de l’acquisition.

Sur un lot détenu en propre, rien de tout cela ne s’applique : vous êtes dans le registre foncier et dans le règlement de zonage. Sur un terrain loué, vous détenez un bâtiment et un bail, et c’est le bail qui fixe votre coût mensuel à long terme.

Assurance et revente : ce qu’aucune source ne chiffre

Je n’ai trouvé aucune publication du Bureau d’assurance du Canada qui fixe une règle propre aux minimaisons. La police suit la nature du bien assuré, et c’est l’assureur qui tranche au cas par cas. Ce que le BAC publie, en revanche, c’est l’existence d’un service offert avec ses membres pour venir en aide aux consommateurs qui ne parviennent pas à se procurer une assurance habitation. Ce centre n’intervient pas quand le refus découle d’une fausse déclaration, d’une fraude ou d’un dossier criminel lié à l’assurance désirée. Les causes classiques d’un refus sont détaillées dans ce qui rend une maison difficile à assurer.

Pour la revente, soyez prévenu : aucune donnée publique ne permet de chiffrer le marché. Le baromètre résidentiel de l’APCIQ ventile les ventes et les prix médians en trois catégories, unifamiliale, copropriété et plex. La minimaison n’en constitue aucune. Il n’existe donc ni prix médian ni délai de vente publié pour ce produit, et un prêteur qui demande une évaluation la fera reposer sur des comparables qui, dans la plupart des secteurs, n’existent pas.

Questions fréquentes

Une minimaison sur roues peut-elle être hypothéquée ? Pas par une hypothèque immobilière. Elle n’est pas publiée au registre foncier, puisque l’article 2970 réserve celui-ci aux droits qui concernent un immeuble. La SCHL traite ce cas par son financement de biens meubles, garanti par un prêt hypothécaire mobilier.

Ma ville ne dit rien sur les minimaisons. Est-ce que ça veut dire que c’est permis ? Non. Un règlement de zonage fonctionne par usages autorisés et prohibés, selon le paragraphe 3 de l’article 113 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Ce qui n’est pas autorisé dans la zone est prohibé. Demandez la grille de zonage du lot par écrit.

Le vendeur affirme que sa minimaison est conforme au Code. Ça vaut quoi ? Peu de chose tant que la ville n’a pas confirmé. Un bâtiment d’au plus 2 étages ou d’au plus 8 logements est exempté du chapitre I du Code de construction, et c’est le règlement municipal qui prend le relais, souvent en renvoyant à une version antérieure du Code.

Puis-je en installer une au fond du terrain de mes parents ? Cela dépend de l’usage autorisé dans la zone et des normes d’implantation, pas de la taille du terrain. Ce type de projet se rapproche davantage du logement accessoire que de la maison mobile, et les deux se vérifient au service de l’urbanisme avant toute promesse.

Pour compléter, lisez ce qu’il faut vérifier pour acheter à Laval et le cadre du logement accessoire au Québec.

Un projet de minimaison sur un terrain précis ? Écrivez-moi. Je fais les vérifications d’usage et de normes auprès de la municipalité avant que vous déposiez une promesse.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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