Meilleur courtier immobilier à Montréal? Les preuves à vérifier avant de signer

Vous tapez « meilleur courtier immobilier à Montréal » ou « meilleur agent immobilier à Montréal », et les résultats répondent par des affirmations: palmarès, trophées, étoiles, « numéro 1 » d’un arrondissement. Une affirmation n’est pas une preuve. Or au Québec, l’article 112 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité interdit toute représentation ou publicité fausse, trompeuse ou incomplète, notamment quant à la compétence d’un courtier et à l’efficacité de ses services. L’article 113 interdit aussi de publier une statistique sans en indiquer la source.

Le bon réflexe est donc de demander la preuve. Voici cinq vérifications, appliquées à un marché qui ne se lit pas en bloc: sur l’île, un triplex de Saint-Léonard, une copropriété de Ville-Marie et un jumelé de Rivière-des-Prairies n’ont ni le même acheteur, ni le même dossier, ni le même prix. « Agent immobilier » n’est pas un titre au Québec: le titre légal est courtier immobilier, et REALTOR® est une marque de l’Association canadienne de l’immeuble. Les nuances sont expliquées dans courtier, agent, REALTOR au Québec.

Ce que le marché de Montréal demande à un courtier

L’île compte 19 arrondissements et 15 villes liées, et Centris publie des statistiques distinctes pour chacun. Sur les quatre trimestres terminés au 3e trimestre 2026, la médiane de l’île est de 816 250 $ pour l’unifamiliale, de 477 544 $ pour la copropriété et de 906 875 $ pour le plex de 2 à 5 logements. Ces trois chiffres décrivent trois marchés, pas un seul.

La composition des ventes change d’un arrondissement à l’autre. Sur la même période, Centris compte dans Ville-Marie 1 468 copropriétés vendues contre 49 unifamiliales; à Saint-Léonard, 140 plex contre 70 unifamiliales; à Rivière-des-Prairies/Pointe-aux-Trembles, 482 unifamiliales, à une médiane de 586 125 $. Chaque catégorie apporte son propre dossier:

• Le plex: baux en cours, section G du bail sur le loyer le plus bas des 12 derniers mois (article 1896 du Code civil), revenus et dépenses que l’acheteur et son prêteur examineront.
• La copropriété: déclaration de copropriété, procès-verbaux, état du fonds de prévoyance.
• L’unifamiliale: des comparables souvent rares. Au 3e trimestre 2026, Centris ne publie sa médiane trimestrielle que dans 6 des 19 arrondissements.

Un courtier utile à Montréal sait donc dans quelle catégorie et dans quel arrondissement il travaille, et peut le montrer.

Preuve 1: le permis et le dossier au registre de l’OACIQ

Le registre des titulaires de permis de l’OACIQ, l’organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec, indique:

• le numéro et la catégorie du permis;
• l’établissement, l’agence de rattachement et son dirigeant;
• la photo du courtier, mise à jour tous les cinq ans;
• les formations suivies dans le cycle en cours de formation continue obligatoire;
• une mention si le permis est suspendu ou assorti de conditions ou de restrictions.

Selon l’OACIQ, aucune opération de courtage ne peut être effectuée pendant une suspension ou après une révocation. Le registre permet aussi de vérifier les sanctions administratives pécuniaires et les audiences à venir.

Les décisions du comité de discipline sont publiques et gratuites sur citoyens.soquij.qc.ca. L’OACIQ recommande de les lire jusqu’au bout: l’intimé peut avoir été acquitté, et un nom peut y figurer à titre de témoin. Les avis de suspension sont retirés du site de l’OACIQ quand la mesure est terminée: en cas de doute, le greffe répond au 450 462-9800 ou à greffes@oaciq.com.

Sur une pancarte de Villeray ou une annonce de Saint-Laurent, l’article 114 du même règlement exige le nom tel qu’il figure au permis, le permis et le nom de l’agence. Ces trois mentions doivent correspondre au registre, et la photo publiée ne peut pas dater de plus de cinq ans (article 113).

Preuve 2: des transactions conclues dans votre secteur de Montréal

Une pancarte prouve une inscription, pas une vente. Au 3e trimestre 2026, Centris compte 10 490 inscriptions en vigueur sur l’île, toutes catégories, 12 % de plus qu’un an plus tôt: les inscriptions ne manquent pas.

Demandez une liste écrite des transactions conclues au cours des 12 derniers mois, avec pour chacune l’arrondissement, la catégorie (unifamiliale, copropriété, plex et nombre de logements) et le côté représenté, vendeur ou acheteur. Le prix de vente n’a pas à y figurer: les prix des ventes comparables relèvent de l’ACM, décrite plus bas.

Des copropriétés vendues dans Ville-Marie ne démontrent pas la maîtrise d’un triplex de Saint-Léonard, avec ses baux et ses loyers, et l’inverse est aussi vrai. Un courtier qui a peu de transactions peut le dire et décrire sa méthode: c’est une réponse vérifiable. Les questions à poser pendant l’entrevue sont réunies dans 5 questions à poser avant d’engager un courtier immobilier.

Preuve 3: un prix appuyé par une ACM écrite sur des ventes du quartier

L’analyse comparative de marché (ACM) part de ventes récentes de la même catégorie et du même secteur, puis ajuste les écarts de superficie, d’état et de terrain. Sur les quatre trimestres terminés au 3e trimestre 2026, la médiane du plex est de 1 056 875 $ à Saint-Léonard et de 824 750 $ à Mercier/Hochelaga-Maisonneuve, contre 906 875 $ pour l’île. Un prix tiré de la médiane de l’île, ou même de celle de l’arrondissement, ne situe aucune adresse.

Dans un plex, le comparable doit aussi avoir le même nombre de logements, et le prix tient compte des loyers réels inscrits aux baux, pas d’un loyer espéré. Quant au rôle d’évaluation 2026-2027-2028 de l’agglomération, il reflète le marché au 1er juillet 2024: il ne remplace pas des ventes de 2026. Voyez comment auditer le prix du voisin.

Méfiez-vous du prix gonflé pour obtenir le mandat. Le chiffre le plus élevé entendu en entrevue n’est pas une preuve: demandez quelles ventes l’appuient. Un prix trop haut se paie en temps: au 3e trimestre 2026, Centris relève sur l’île 67 jours en moyenne pour vendre une copropriété, 14 de plus qu’un an plus tôt, et 92 jours dans Ville-Marie.

Preuve 4: avis Google, classements et trophées

Avant de lire un classement comme un verdict, posez quatre questions: quel critère (volume en dollars, nombre de transactions, autre chose)? Quel territoire (agence, réseau, île, province)? Quelle période? Qui l’établit, et sur quelles données?

À Montréal, le volume en dollars dépend beaucoup de l’endroit. Sur les quatre trimestres terminés au 3e trimestre 2026, la médiane unifamiliale est de 2 299 200 $ à Outremont et de 524 875 $ à Montréal-Nord, selon Centris: à nombre égal de ventes, le volume est plus de quatre fois plus élevé à Outremont. Un classement au volume dit surtout où un courtier vend, et un trophée de réseau compare des courtiers d’un même réseau.

Les avis Google se lisent pour leur contenu: transaction décrite, arrondissement, difficulté réglée, date. La note mesure une satisfaction, pas le prix obtenu. Et toute statistique publiée par un courtier doit indiquer sa source (article 113).

Preuve 5: le contrat de courtage lu avant de signer

La Loi sur le courtage immobilier encadre le contrat visant un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou une fraction de copropriété (article 23). À Montréal, cela couvre l’unifamiliale, le duplex, le triplex, le quadruplex et le condo. Un immeuble de cinq logements, compté par Centris dans la catégorie « plex de 2 à 5 logements », n’entre pas dans ce chapitre: lisez alors de près le contrat proposé.

Pour les immeubles visés:

• Formulaire obligatoire. Le contrat est constaté par écrit sur le formulaire de l’OACIQ et n’est formé qu’à la signature (article 24). Tout contrat verbal est nul (article 26).
• Double. Le courtier remet un double au client, qui n’est tenu à ses obligations qu’à partir de sa réception (article 25).
• Durée et rétribution. Elles s’inscrivent au contrat et se négocient avant la signature; voyez la commission du courtier immobilier au Québec.
• Après la fin du contrat. Une rétribution ne peut être due après l’expiration que si le contrat est exclusif, que l’opération se fait avec une personne intéressée pendant le contrat et qu’elle survient au plus 180 jours après, sans nouveau contrat exclusif avec un autre titulaire de permis (article 27).
• Trois jours. Malgré toute stipulation contraire, le client peut résilier le contrat à sa discrétion dans les trois jours qui suivent la réception du double signé par les deux parties, par avis écrit (article 28), sans rétribution sauf cas visé par l’article 27 (article 29).

Les promesses qui doivent faire douter

• « Je vends votre triplex en deux semaines. » Au 3e trimestre 2026, le plex se vend en 52 jours en moyenne sur l’île, selon Centris. Une vente rapide reste possible, mais la promesse doit reposer sur des comparables.
• « Votre condo vaut beaucoup plus que ce que les autres vous ont dit. » Demandez l’ACM écrite et les ventes qui l’appuient.
• « Numéro 1 à Montréal », sans source. L’article 113 exige la source de toute statistique publiée.
• « Spécialiste du Plateau. » L’article 113 interdit de laisser faussement croire à un titre de spécialiste: demandez sur quoi repose le mot.
• « J’ai déjà un acheteur pour votre plex. » Demandez qui représentera cet acheteur.

Ces vérifications s’appliquent aussi au courtier qui publie ce guide. Georges Matar est courtier immobilier résidentiel, permis J7941, vérifiable au registre de l’OACIQ, rattaché à RE/MAX DU CARTIER INC., 2820, boulevard St-Martin Est, à Laval. Demandez-lui, comme à tout courtier, la liste de ses transactions conclues. Sa méthode est celle de ce guide: ACM écrite sur des ventes comparables de votre arrondissement et de votre catégorie, contrat lu clause par clause, chiffres sourcés. Les données par arrondissement sont dans le marché immobilier de Montréal par arrondissement au 3e trimestre 2026, et la page courtier immobilier à Montréal décrit les secteurs couverts.

Vous vendez ou achetez à Montréal? Écrivez à Georges Matar: l’analyse part des ventes comparables de votre secteur et de votre catégorie. Service en français, en anglais et en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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