Augmenter la valeur d'un plex à Montréal ou à Laval

Un plex se vend rarement sur son décor. L’acheteur additionne les loyers, retranche les dépenses, et son offre suit ce résultat. Voici ce qui fait monter ce chiffre à Montréal et à Laval, ce que le Tribunal administratif du logement permet depuis janvier 2026, et ce qui détruit de la valeur au lieu d’en créer. Information générale : votre cas se valide avec un juriste et un comptable.

Pourquoi le revenu décide du prix d’un plex

Deux acheteurs regardent le même duplex et ne calculent pas la même chose. Le futur occupant compare avec les plex vendus autour et pense en versement mensuel. L’investisseur part du revenu net et le convertit en prix. Un dollar de loyer récurrent pèse donc plus lourd qu’un dollar de cosmétique.

Aucune source officielle ne publie de taux de capitalisation pour les plex de Montréal ou de Laval. Méfiez-vous de celui qu’on cite sans référence. L’APCIQ, elle, publie les mouvements du marché : en août 2026, dans la RMR de Montréal, les inscriptions de plex ont grimpé de 15 % sur un an et les ventes reculé de 13 %, mais le prix médian des plex a progressé de 2 % et leur délai de vente moyen est le seul à avoir reculé, à 52 jours.

Augmenter la valeur d’un plex : ce que la fixation de loyer permet depuis 2026

La méthode a changé le 1er janvier 2026. Le Règlement sur les critères de fixation de loyer, modifié par le décret 1455-2025, s’applique aux demandes dont l’avis de modification de bail a été donné à compter de cette date. L’ancienne méthode vaut encore pour les avis antérieurs. L’article 3 énumère six critères, et six seulement.

Votre grille de dépenses n’est plus lue ligne par ligne. Chauffage, électricité, entretien, déneigement, gestion : ces postes ne sont plus des critères distincts. Ils sont absorbés dans le pourcentage de base, que l’article 3.1 calcule sur la moyenne des variations de l’indice des prix à la consommation du Québec sur trois ans.

Une hausse de taxes ne passe pas en entier. L’article 4 oblige le tribunal à soustraire la valeur absolue du pourcentage de base de la variation observée. Une hausse de taxes de 3 % dans une année où la base est de 3,1 % n’ajoute donc rien. Le pourcentage de 6,7 % diffusé en janvier 2026, lui, ne vise que la partie du loyer liée aux services rattachés à la personne même du locataire, en résidence pour aînés.

Ces pourcentages servent quand le tribunal fixe le loyer. Entre vous et votre locataire, c’est l’entente qui compte : l’article 1942 du Code civil impose un avis de 3 à 6 mois avant le terme d’un bail de 12 mois ou plus, l’article 1945 fait du silence du locataire une acceptation, et l’article 1947 vous laisse un mois après un refus pour saisir le tribunal.

Les travaux qui se récupèrent dans le loyer, et ceux qui ne se récupèrent pas

L’annexe I du règlement liste les dépenses d’immobilisation : fondations, charpente, toiture, revêtement extérieur, balcons, brique, fenêtres détériorées, drain français, systèmes de sécurité, rénovation majeure d’une cuisine ou d’une salle de bain, planchers, panneau électrique, insonorisation, isolation, chauffage, bornes de recharge, clapets antiretour.

Ce qui ne se récupère pas est aussi précis.

• Ce qu’un tiers a payé. L’article 13 réduit la dépense du montant d’une aide publique et de toute indemnité versée par un tiers. Une toiture refaite par l’assureur ne vaut pas 5 % pour vous.
• Ce qui profite à un seul logement. L’article 5 établit la part attribuable selon la proportion du loyer par rapport aux revenus de l’immeuble, et la restreint aux seuls logements bénéficiaires quand la dépense ne les concerne pas tous. Refaire la salle de bain du troisième ne touche pas le loyer du rez-de-chaussée.
• Ce qui a été payé au mauvais moment. Seules les dépenses de la période de référence comptent : pour un bail se terminant entre le 1er avril et le 31 décembre, l’année civile précédant le terme. Une toiture payée en 2024 ne remonte pas dans un avis pour un bail qui finit en 2027.

Retenez l’ordre de grandeur : cinq pour cent d’une dépense n’est pas cinq pour cent du loyer. Dans un triplex où un logement représente le tiers des revenus, une facture de 40 000 $ donne une part attribuable d’environ 13 300 $, dont 5 % font quelque 667 $ par année. C’est une application de la formule, pas une promesse, et le réflexe vaut ailleurs aussi, comme l’explique ce que les rénovations rapportent vraiment.

Le départ d’un locataire, le seul moment où le loyer se replace

Le loyer entre deux baux n’est pas libre. L’article 1896 du Code civil oblige le locateur, lors de la conclusion du bail, à remettre au nouveau locataire un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédents, ou le loyer fixé par le tribunal pendant cette période. C’est la section G.

L’article 1950 donne au nouveau locataire un recours en fixation dans les 10 jours de la conclusion du bail s’il paie plus que ce loyer, dans les deux mois du début du bail s’il n’a pas reçu l’avis, et dans les deux mois de la connaissance du fait si l’avis était faux, ce qui ouvre en prime des dommages-intérêts punitifs. Un bond de loyer au roulement est donc un pari sur le silence du locataire, et un loyer ramené en arrière après la vente devient le problème de l’acheteur.

L’exception existe. L’article 1955 écarte la fixation pendant les cinq ans qui suivent la date où l’immeuble est prêt pour son usage, s’il est nouvellement bâti ou si son usage locatif résulte d’un changement d’affectation récent. Encore faut-il que le bail le prévoie et indique le loyer maximal exigible pendant ces cinq ans. C’est la section F.

Les dépenses que l’acheteur et le prêteur vont recalculer

L’acheteur ne reprend pas vos chiffres. Il normalise : taxes, assurance, chauffage payé par le locateur, location de chauffe-eau, déneigement, gestion, mauvaises créances, inoccupation et réserve d’entretien. Un bail chauffé se lit comme un loyer plus faible, et retirer le chauffage du bail est une modification soumise au même régime d’avis, que le locataire peut refuser.

Le prêteur change de logique selon le nombre de logements. Pour un immeuble de 2 à 4 logements non occupé par le propriétaire, la SCHL permet d’ajouter jusqu’à 50 % du revenu locatif brut dans les ratios, avec un rapport prêt valeur maximal de 80 % et un amortissement de 25 ans. À partir de 5 logements, c’est un autre produit : elle finance jusqu’à 85 % de la valeur en achat comme en refinancement, autorise un amortissement allant jusqu’à 40 ans pour un immeuble existant, et exige cinq ans d’expérience en gestion multilogement. Là, c’est le revenu de l’immeuble qui qualifie le prêt. Le calculateur hypothécaire donne le versement ; le revenu décide de l’offre.

Ce qui détruit la valeur d’un plex au lieu de l’augmenter

Le logement que la municipalité ne reconnaît pas. Un logement aménagé au sous-sol ne devient pas conforme parce qu’il est loué. Vérifiez auprès de la Ville avant de compter son loyer, comme le rappelle le guide d’investissement à Laval.

Le loyer de faveur. L’article 6 du règlement prévoit que si le loyer au terme du bail est un loyer de faveur, le tribunal le détermine d’après celui de logements comparables. Louer au frère à 700 $ ne crée pas une preuve de marché.

Couper un service pour économiser. L’article 8 oblige le tribunal à réduire le loyer dans la mesure où le locateur a fait défaut, durant les 12 mois précédents, de maintenir la qualité des services ou de procurer l’usage d’un accessoire. Retirer le stationnement ou le casier peut coûter plus que l’économie.

Vider l’immeuble comme stratégie. La reprise et l’éviction obéissent à un régime strict, avec une charge de preuve qui repose sur le locateur, détaillé dans la reprise par un propriétaire occupant.

Les documents qui prouvent le revenu à un acheteur et à un prêteur

Je demande cette pile avant de parler de prix, et le prêteur demandera la même chose.

• Tous les baux signés, avec la section G de chacun, et les décisions du Tribunal administratif du logement s’il y en a.
• Les avis de modification transmis, la réponse écrite du locataire et les dates.
• Un registre des loyers : loyer au bail, dates de début et de fin, services inclus, ancienneté.
• Les comptes de taxes des trois dernières années et les avis d’assureur.
• Les factures et preuves de paiement des dépenses d’immobilisation avec leur date, plus les lettres de subvention et les règlements d’assureur, que l’article 13 déduit de toute façon.
• Les états de revenus et dépenses, et vos déclarations T776 et TP-128.

Un plex dont les loyers sont annoncés sans bail se fait escompter.

Questions fréquentes

Je refais la toiture cet été. De combien puis-je augmenter le loyer ? Personne ne peut vous le dire d’avance. Le règlement prévoit 5 % de la dépense, appliqué à la part attribuable à chaque logement selon l’article 5, et seulement pour la période de référence. La hausse n’existe que si le locataire l’accepte ou si le tribunal l’accorde.

Mon locataire part. Puis-je fixer le loyer que je veux ? Vous devez déclarer à la section G le loyer le plus bas payé dans les 12 mois précédents. Le nouveau locataire a ensuite 10 jours pour demander la fixation, deux mois si l’avis manque ou est faux.

Un acheteur m’offre moins parce que mes loyers sont bas. Devrais-je attendre ? Cela dépend de votre calendrier de baux, pas d’une intuition de marché. Sous cette méthode, les loyers remontent lentement, et personne ne peut vous garantir un prix dans 18 mois.

Pour compléter, lisez Gérer des propriétés locatives à Montréal et Laval et Plex à revenus à Montréal et Laval, le guide honnête pour débutants.

Vous pensez vendre votre plex dans les 24 prochains mois ? Écrivez-moi : on lit les baux, les sections G et les avis en cours avant de parler de prix.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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