Marché immobilier à Ville-Marie et au Plateau-Mont-Royal, Montréal: T3 2026

Au 3e trimestre 2026, Centris a enregistré 311 ventes résidentielles à Ville-Marie, plus que dans tout autre arrondissement ou ville de l’île de Montréal, mais 19 % de moins qu’à l’été 2025. Son voisin, le Plateau-Mont-Royal, en compte 197 (-6 %). Les deux vendent surtout des copropriétés, et pourtant l’APCIQ ne les place pas du même côté du marché. Voici les chiffres, ce qui les sépare, et ce qui change pour qui y vend ou y achète.

Le marché immobilier de Ville-Marie et du Plateau-Mont-Royal en chiffres

Les deux arrondissements ont presque la même population au recensement de 2021: 104 944 habitants à Ville-Marie, 105 813 au Plateau, selon leurs pages Centris. Mais entre 2016 et 2021, Ville-Marie a gagné 18 % d’habitants, le Plateau 2 %, et le Plateau est deux fois plus dense.

Au trimestre, Ville-Marie affiche 1 180 nouvelles inscriptions (-4 %) et 2 368 inscriptions en vigueur, autant qu’un an plus tôt; le Plateau, 495 (+4 %) et 564 (+25 %). Les variations comparent au même trimestre de 2025; celles des jours sur le marché sont en jours.

Copropriété: deux voisins, deux marchés

Source: statistiques immobilières de Centris pour Montréal (Ville-Marie), Montréal (Le Plateau-Mont-Royal) et Montréal (Île), 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre.

La copropriété fait 289 des 311 ventes de Ville-Marie et 150 des 197 du Plateau. Ville-Marie compte à lui seul 2 203 unités inscrites, environ le tiers des 6 696 de l’île. Son prix médian est sous celui de l’île; celui du Plateau le dépasse. L’écart le plus net est le délai: 92 jours en moyenne entre la signature du contrat de courtage et la vente à Ville-Marie, 48 au Plateau.

Ce que dit l’APCIQ. Son baromètre du 3e trimestre traite Ville-Marie (secteur 11) et le Plateau-Mont-Royal (secteur 12) à part. En copropriété, sur 12 mois, il qualifie Ville-Marie de favorable aux acheteurs dans toutes les gammes à partir de 230 000 $, avec 14,0 à 24,2 mois d’inventaire. Au Plateau, toutes les gammes à partir de 290 000 $ sont favorables aux vendeurs, de 4,3 à 6,1 mois. L’équilibre se situe entre 8 et 10 mois. Dans son communiqué du 14 octobre, l’APCIQ écrit que le périmètre du centre-ville de Montréal est « déjà en surplus » en copropriété. Sur cinq ans, enfin, la colonne « Depuis 5 ans » du baromètre donne +2 % au prix médian de la copropriété à Ville-Marie, contre +18 % au Plateau.

Le plex et la maison au Plateau-Mont-Royal

Source: statistiques immobilières de Centris pour Montréal (Le Plateau-Mont-Royal), Montréal (Ville-Marie) et Montréal (Île), 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre.

Le prix médian du plex au Plateau, 1 200 000 $, est le plus élevé des neuf territoires de l’île où Centris en publie un ce trimestre; Rosemont-La Petite-Patrie suit à 950 000 $. Les ventes reculent de 24 % au trimestre, mais progressent de 5 % sur quatre trimestres, à 175. À Ville-Marie, 12 ventes: trop peu pour un prix publié.

Source: statistiques immobilières de Centris pour Montréal (Le Plateau-Mont-Royal), Montréal (Ville-Marie) et Montréal (Île), cumul des 4 derniers trimestres au 3e trimestre 2026.

La maison unifamiliale est marginale: 16 ventes au Plateau et 10 à Ville-Marie au trimestre, trop peu pour que Centris publie un prix médian trimestriel. D’où le cumul de quatre trimestres.

Ce qui a changé en un an

Ville-Marie vend moins, sans stock de plus. Les ventes reculent de 19 % et le volume de 27 %, alors que le stock inscrit ne bouge pas. En copropriété, le prix médian est stable et le délai s’allonge de 8 jours.

Le Plateau vend presque autant, son offre gonfle. Les ventes ne baissent que de 6 %, mais les inscriptions en vigueur augmentent de 25 %: +30 % en copropriété, +18 % en plex.

Lire un prix médian. La médiane décrit les propriétés vendues pendant le trimestre, pas la valeur de la vôtre: si davantage de petites unités se vendent, elle baisse sans qu’aucun logement ait perdu de valeur.

Le contexte. Dans la région métropolitaine, l’APCIQ compte 9 265 ventes au 3e trimestre, 12 % de moins qu’un an plus tôt, et 17 % plus de propriétés inscrites. Le taux directeur de la Banque du Canada reste à 2,25 % au 20 octobre 2026; la prochaine annonce est prévue le 28 octobre.

Ce qui bouge au centre de Montréal

Le rôle d’évaluation a moins monté au centre. Le rôle 2026-2027-2028 reflète le marché au 1er juillet 2024. La hausse moyenne est de 12,6 % pour la Ville de Montréal, mais de 5,8 % à Ville-Marie, la plus faible des 19 arrondissements, surtout à cause de la baisse de 10,8 % des immeubles de bureaux. Ses 36 252 condos ne gagnent que 3,5 %, la plus faible hausse de condos des arrondissements. Au Plateau, les immeubles de 2 à 5 logements gagnent 4,0 %, la plus faible hausse de cette catégorie dans la ville. Selon le budget 2026, de 2025 à 2026, les charges fiscales foncières varient en moyenne de 1,0 % pour les condos de Ville-Marie et de 1,8 % pour les multiplex du Plateau, contre 3,4 % et 3,5 % pour toute la ville. Ce sont des moyennes: selon le même budget, la charge d’un immeuble dépend de l’écart entre la hausse de sa valeur et la hausse moyenne.

Au Plateau, un plex reste un plex. Le Règlement d’urbanisme de l’arrondissement interdit de réduire le nombre de logements (article 134.2), de fusionner ou de subdiviser un logement (article 135.2) et d’agrandir un logement unifamilial au-delà de 200 m² (article 134.1). La conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise est interdite dans toute l’agglomération, sauf dérogation du conseil (article 51 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement), et le Plateau n’en accorde aucune. Transformer un triplex en maison est donc exclu, le diviser en condos aussi, sauf exception prévue par la loi. Reste l’indivision, qui a ses propres règles: voyez la copropriété indivise à Montréal, puis faites confirmer la situation de l’immeuble au comptoir des permis avant l’offre.

Au centre-ville, le neuf est surtout locatif. Dans la zone « Centre-ville de Montréal/Île-des-Soeurs » de la SCHL, qui ne suit pas les limites de l’arrondissement, 412 logements ont été mis en chantier de janvier à septembre 2026: 20 en copropriété et 392 locatifs, contre 833, tous locatifs, un an plus tôt. Le 1er septembre 2026, le conseil d’arrondissement a approuvé au 810, rue Saint-Antoine Est un immeuble résidentiel de 5 à 18 étages, avec une contribution d’environ 52 logements hors marché. Et jusqu’au 31 décembre 2026, la conversion de bureaux en logements au centre-ville échappe au Règlement pour une métropole mixte.

Des logements libres. En octobre 2025, dernière enquête publiée, la SCHL mesurait un taux d’inoccupation de 6,4 % dans cette zone, le plus élevé des zones de l’île où elle en publie un, et de 4,2 % au Plateau, une donnée à utiliser avec prudence selon elle. La région métropolitaine était à 2,9 %.

Vendre ou acheter au cœur de Montréal: ce que les chiffres changent

Vendre une copropriété à Ville-Marie. Votre unité rejoint 2 203 copropriétés inscrites, dans des gammes de prix que l’APCIQ juge favorables aux acheteurs dès 230 000 $. Le prix se défend avec les ventes récentes d’unités semblables, idéalement dans la même tour, pas avec la médiane de l’arrondissement. Réunissez tôt les documents du syndicat: les obligations de la loi 16 en dressent la liste.

Vendre au Plateau. Selon l’APCIQ, les gammes de prix de la copropriété sont favorables aux vendeurs à partir de 290 000 $, mais 30 % plus d’unités sont inscrites qu’il y a un an, autant de comparaisons pour l’acheteur. Un plex se vend sur ses loyers, ses baux et son état, puisque l’acheteur ne pourra pas en réduire le nombre de logements.

Acheter. À Ville-Marie, le choix est large: au 3e trimestre, une copropriété a mis en moyenne 92 jours à se vendre. Aucune source publique ne chiffre la marge de négociation: elle se lit dans les ventes comparables de l’immeuble visé. Au Plateau, prévoyez les droits de mutation de Montréal: 2 % sur la tranche de 552 300 $ à 1 104 700 $, puis 2,5 % jusqu’à 2 136 500 $. Le prix médian d’une copropriété du Plateau franchit le premier seuil, celui d’un plex le second. Faites le calcul avec le calculateur des droits de mutation avant de fixer votre budget.

Investir. Hors résidence principale, la location touristique n’est permise à Ville-Marie que rue Sainte-Catherine, entre Saint-Mathieu et Atateken, par usage conditionnel et à au moins 150 mètres d’une autre résidence de tourisme. Au Plateau, il faut un secteur commercial et une entrée principale qui donne sur le boulevard Saint-Laurent, entre Sherbrooke et l’avenue du Mont-Royal, ou sur la rue Saint-Denis, entre Sherbrooke Est et Gilford. Le reste est dans les règles de la location à court terme.

Questions fréquentes

Les prix des condos baissent-ils au centre-ville de Montréal? Pas le prix médian de Ville-Marie au 3e trimestre 2026: 442 500 $, stable sur un an selon Centris. Sur quatre trimestres, il recule de 2 %, à 458 662 $. Ce qui change surtout, ce sont les ventes et le délai.

Ville-Marie est-il un marché d’acheteurs? En copropriété, oui selon l’APCIQ, dans toutes les gammes à partir de 230 000 $, sur 12 mois. Son baromètre ne publie pas de gammes de prix pour l’unifamiliale ni pour le plex de l’arrondissement.

Peut-on transformer un triplex du Plateau en maison unifamiliale? Le Règlement d’urbanisme du Plateau-Mont-Royal interdit de réduire le nombre de logements (article 134.2). Faites confirmer la situation de l’immeuble au comptoir des permis avant de signer une promesse d’achat.

Des condos neufs s’ajoutent-ils au centre-ville? Peu, selon la SCHL: 20 copropriétés mises en chantier de janvier à septembre 2026 dans sa zone « Centre-ville de Montréal/Île-des-Soeurs », contre 392 logements locatifs.

Pour compléter, lisez le marché immobilier de Montréal, arrondissement par arrondissement, prix demandé et prix vendu à Montréal et contester son évaluation municipale. La page Montréal rassemble le reste.

Vous vendez ou achetez à Ville-Marie ou au Plateau-Mont-Royal? Écrivez-moi. J’établis sans frais une analyse comparative à partir des ventes récentes du même type de propriété dans votre secteur.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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