Marché immobilier à Sainte-Dorothée et Laval-Ouest, Laval: T3 2026

Entre juillet et septembre 2026, la moitié des maisons unifamiliales vendues à Sainte-Dorothée sont parties au-dessus de 728 400 $, selon Centris, contre 630 000 $ pour l’ensemble de Laval. Les ventes reculent de 3 %, mais les maisons à vendre sont 23 % plus nombreuses qu’un an plus tôt. Pour qui achète près de l’eau: la nouvelle carte des zones inondables, attendue le 1er août 2026, n’a toujours pas de date.

Le marché immobilier de Sainte-Dorothée et de l’ouest de Laval en chiffres

Selon son guide de bienvenue, la Ville de Laval range dans son secteur 4 Laval-Ouest, Sainte-Dorothée, Laval-sur-le-Lac et Les Îles-Laval. Centris publie les trois premiers quartiers, pas Les Îles-Laval. Fabreville, que la Ville place dans le secteur 5, n’est pas couvert ici.

L’unifamiliale.

Source: statistiques immobilières de Centris pour Laval (Sainte-Dorothée), Laval (Laval-Ouest), Laval (Laval-sur-le-Lac) et Laval, 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre.

Les variations comparent au même trimestre de 2025. « Non publié » traduit le ** de Centris: nombre de transactions insuffisant pour produire une statistique fiable.

La copropriété.

Source: mêmes pages Centris, 3e trimestre 2026, de juillet à septembre.

Le plex de 2 à 5 logements.

Source: mêmes pages Centris, 3e trimestre 2026, de juillet à septembre.

Sainte-Dorothée et ses deux voisins

Sainte-Dorothée porte le volume: 54 des 80 ventes d’unifamiliales du trimestre, et le seul prix médian trimestriel publié. Le délai moyen y est de 48 jours, contre 36 dans la ville.

Laval-Ouest se lit sur un an. Sur quatre trimestres: 114 ventes d’unifamiliales, 31 jours sur le marché et une médiane de 479 312 $, la seule d’unifamiliale en recul dans le secteur.

Laval-sur-le-Lac ne se mesure pas. Trois ventes d’unifamiliales au trimestre, neuf en un an: Centris n’y publie aucun prix, et il ne faut pas en fabriquer un.

Le baromètre de l’APCIQ réunit Sainte-Dorothée et Laval-sur-le-Lac dans son secteur 20, Laval-Ouest et Fabreville dans son secteur 23. Pour l’unifamiliale, le secteur 20 affiche 57 ventes et une médiane de 785 000 $ (+13 %): trois ventes de plus que Sainte-Dorothée seule, et une tout autre médiane. L’APCIQ le rappelle: un prix médian ne suit pas nécessairement la valeur des propriétés, surtout quand les ventes sont peu nombreuses. Une médiane en hausse de 5 % ne veut pas dire que votre maison vaut 5 % de plus.

Le portrait du quartier est sur la page Sainte-Dorothée.

Ce qui a changé en un an

L’offre monte, les ventes baissent. À Sainte-Dorothée, les unifamiliales en vigueur passent à 112 (+23 %) pendant que leurs ventes reculent de 3 %; toutes catégories, les ventes baissent de 14 %. À Laval-Ouest, toutes catégories: 47 inscriptions en vigueur (+20 %) pour 30 ventes (-11 %).

Le délai ne s’allonge pas: un jour de moins à Sainte-Dorothée, six de moins à Laval-Ouest sur quatre trimestres.

Le mouvement dépasse le secteur: à l’échelle de Laval, Centris compte 15 % de ventes de moins et 10 % d’inscriptions en vigueur de plus. Selon le communiqué de l’APCIQ du 14 octobre 2026, les vendeurs d’unifamiliales gardent pourtant l’avantage dans chacun des grands secteurs de la région métropolitaine.

Mois d’inventaire: le verdict de l’APCIQ pour l’ouest de Laval

Le mois d’inventaire est une mesure de l’APCIQ: l’inventaire divisé par les ventes mensuelles moyennes des 12 derniers mois. Sous 8 mois, le marché favorise les vendeurs; de 8 à 10, il est équilibré; au-delà, il favorise les acheteurs. Unifamiliale du secteur 20, 12 mois terminés en septembre 2026:

Source: baromètre résidentiel de l’APCIQ, région métropolitaine de Montréal, 3e trimestre 2026, secteur 20, tableau 3.

La gamme la plus active, avec 10 ventes par mois en moyenne, reste favorable aux vendeurs; seule la tranche du haut atteint l’équilibre, et l’article sur le haut de gamme explique comment la lire. Pour Laval-Ouest, le baromètre ne publie que le secteur 23, mêlé à Fabreville: toutes ses gammes y sont « Vendeur », de 0,9 à 6,9 mois.

Zones inondables: quelle carte s’applique

La carte en vigueur. Le cadre réglementaire modernisé du gouvernement s’applique depuis le 1er mars 2026, mais la Ville précise que sa cartographie actuelle, zones de grand courant (0 à 20 ans) et de faible courant (20 à 100 ans), reste la référence jusqu’à la publication de la nouvelle.

La nouvelle carte attend. Produite par la Communauté métropolitaine de Montréal, son premier lot couvre notamment les abords de la rivière des Mille Îles, de la rivière des Prairies et du lac des Deux Montagnes. Il devait entrer en vigueur le 1er août 2026. Le 30 juillet, la CMM a demandé au ministère de l’Environnement de revenir sur sa décision de le retarder « à une date indéterminée ». Les pages de la Ville qui parlent de la fin de 2026 datent de mars, avant ce report. Le 13 octobre, la CMM demandait encore au nouveau gouvernement du Québec de publier ce lot « sans délai ».

Avril 2026, une crue de plus. Le 15 avril, la Ville annonçait pour le lendemain une digue sur la rue Riviera, signalait des rues impraticables « notamment dans les secteurs de Laval-Ouest et de Fabreville » et plaçait une pompe au centre de curling de Laval-sur-le-Lac. Une digue avait déjà été dressée sur la rue Riviera en 2023, pour plus de 209 résidences, et en 2025, pour une centaine.

Le nom du quartier ne suffit pas. En 2023, la Ville situait cette digue dans « le secteur le plus à risque d’inondations de Laval-Ouest »; le 17 avril 2026, elle situait « le secteur de la rue Riviera » dans son secteur 5. Seuls l’adresse et le numéro de lot tranchent. Les vérifications avant l’offre sont dans l’article sur l’achat en zone inondable.

Le transport: ce qui est en service au 19 octobre 2026

L’antenne Deux-Montagnes du REM est officiellement en service depuis le 17 novembre 2025, et ses deux stations lavalloises, Sainte-Dorothée et Île-Bigras, sont affichées « En service » au 19 octobre 2026. Depuis le 25 août, une partie des places payantes du stationnement de Sainte-Dorothée est devenue gratuite.

Le 17 septembre, la CMM a demandé à l’Autorité régionale de transport métropolitain des plans de relève pour toutes les branches du REM, jugeant le plan actuel mal adapté à plusieurs secteurs sans métro dont les autobus ont été réorganisés autour du REM. Faites le trajet à l’heure de pointe, puis le trajet de rechange.

Vendre ou acheter dans l’ouest de Laval

Pour un vendeur. Avec 23 % plus d’unifamiliales en vigueur qu’un an plus tôt, l’acheteur compare. Le prix se fixe sur des ventes comparables datées de votre micro-secteur, pas sur une médiane: voyez comment auditer des comparables. Près de l’eau, ayez en main la réponse écrite de la Ville sur la carte applicable: l’acheteur peut la demander.

Pour un acheteur. Le choix a augmenté, mais l’APCIQ classe toujours le secteur 20 favorable aux vendeurs de 390 000 $ à 1 160 000 $. Budgétez la taxe de bienvenue: Laval applique en 2026 un taux de 3 % au-delà de 500 000 $. Sur une base de 728 400 $, le prix médian de Sainte-Dorothée, les droits atteignent 12 462,50 $, dont 6 852 $ pour la seule portion au-delà de 500 000 $: moins du tiers de la base, plus de la moitié de la facture. La base peut dépasser le prix payé, si la valeur au rôle multipliée par 1,03 est plus élevée. Faites votre calcul avec le calculateur des droits de mutation. Près de l’eau, obtenez par écrit la classification de la Ville et la réponse de l’assureur avant de lever vos conditions.

Questions fréquentes

Le REM a-t-il fait monter les prix à Sainte-Dorothée? Aucune source consultée ne le mesure. La médiane de l’unifamiliale a monté de 5 % en un an, mais la composition des ventes change d’un trimestre à l’autre.

Ma maison est près de la rivière. Son classement va-t-il changer? C’est possible, mais aucune date n’est fixée: l’entrée en vigueur des nouvelles cartes est reportée à une date indéterminée. D’ici là, l’ancienne cartographie s’applique. Demandez à la Ville, par écrit et avec le numéro de lot, quelle carte vaut pour votre adresse.

Laval-Ouest est-il moins cher que Sainte-Dorothée? Sa médiane d’unifamiliale sur quatre trimestres, 479 312 $, est bien sous celle de Sainte-Dorothée, 756 787 $. Mais ces médianes ne comparent pas des maisons semblables: pour un projet précis, comparez des propriétés de même type, superficie et âge, vendues récemment.

Pour compléter, lisez le marché immobilier de Laval, quartier par quartier, le calcul de la taxe de bienvenue et pourquoi une maison devient difficile à assurer.

Vous possédez une maison à Sainte-Dorothée, à Laval-Ouest ou à Laval-sur-le-Lac? Écrivez-moi. Vous recevrez les ventes comparables datées de votre micro-secteur et les questions à poser à la Ville sur la carte des zones inondables.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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