Analyse de marché

Marché immobilier de Montréal et Laval

Par Georges Matar · 29 mai 2026 · 8 min de lecture

La question revient chaque semaine: est-ce un bon moment d’acheter ou de vendre à Montréal? La réponse ne passe ni par une prédiction, ni par une manchette, ni par ce que le marché a fait l’année dernière. Elle passe par des données datées, publiées par des organismes nommés, et lues au bon niveau géographique.

Les indicateurs immobiliers gagnent à être analysés comme des données de recherche: méthodiquement, sans biais de confirmation, et avec l’humilité nécessaire sur ce que les chiffres peuvent et ne peuvent pas révéler.

Voici ce que ces indicateurs montrent réellement, avec leur date et leur source.

Les 5 indicateurs qui comptent

1. Le taux d’absorption C’est le ratio des propriétés vendues par rapport aux inscriptions actives, exprimé en pourcentage. Au-dessus de 25%: marché de vendeurs. Entre 15% et 25%: marché équilibré. En dessous de 15%: marché d’acheteurs. Ce taux varie beaucoup selon la catégorie de propriété et le secteur: une moyenne régionale cache des réalités très différentes.

2. Les jours sur le marché Combien de temps faut-il en moyenne pour vendre une propriété? Une baisse de ce chiffre signale une demande en hausse. Une hausse indique un ralentissement du marché.

3. Le ratio prix demandé / prix vendu Les propriétés se vendent-elles au-dessus, à, ou en dessous du prix demandé? Ce ratio vous indique immédiatement si vous êtes dans un marché de négociation ou de compétition.

4. Les décisions de taux de la Banque du Canada Le taux directeur influence directement les taux hypothécaires variables. Il influence les taux fixes indirectement via le marché obligataire.

5. Les données démographiques L’Institut de la statistique du Québec publie chaque année le bilan démographique du Québec, et Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada publie le plan des niveaux d’immigration. La formation de ménages crée une demande de logement, mais la population peut aussi reculer: c’est ce qui s’est produit au Québec en 2025, comme on le verra plus bas.

Ce que montrent les données d’août 2026

Le cycle récent a d’abord suivi les taux d’intérêt. La Banque du Canada a relevé son taux directeur à partir du 2 mars 2022, puis a commencé à l’abaisser le 5 juin 2024. Il est de 2,25% depuis le 29 octobre 2025, un niveau maintenu à l’annonce du 2 septembre 2026. La prochaine annonce est prévue le 28 octobre 2026.

Pour la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, les statistiques de l’APCIQ tirées du système Centris et diffusées le 4 septembre 2026 donnent, pour le mois d’août 2026:

Ventes: 2 853, en baisse de 13% sur un an.
Offre: 20 128 inscriptions en vigueur, en hausse de 18%, et 5 874 nouvelles inscriptions, en hausse de 7%.
Prix médians: 650 000 $ pour l’unifamiliale, en hausse de 3%, 437 250 $ pour la copropriété, en hausse de 4%, et 856 000 $ pour le plex, en hausse de 2%.
Délais de vente moyens: 42 jours pour l’unifamiliale, soit 1 jour de plus qu’un an plus tôt, 62 jours pour la copropriété, 12 jours de plus, et 52 jours pour le plex, 4 jours de moins.

L’APCIQ qualifie elle-même ces conditions dans son communiqué: la majorité des marchés résidentiels de la région “continuent d’avantager les vendeurs”, tandis que la copropriété affiche “un ajustement plus avancé”, l’île de Montréal se situant “à la limite d’un marché équilibré et d’acheteurs”. La hausse de l’offre est désormais plus marquée sur la Rive-Sud (+28%) et sur la Rive-Nord (+26%).

Moins de ventes, plus d’offre, et des prix médians encore en hausse sur un an: les ventes et les prix sont deux séries distinctes. La lecture détaillée de ces chiffres est dans parler d’un krach immobilier à Montréal.

Ce que les manchettes ne disent pas

Une manchette décrit un mois, une série et un territoire. Trois réflexes évitent la plupart des contresens:

Une baisse des ventes n’est pas une baisse des prix. En août 2026, dans la RMR de Montréal, les ventes reculaient de 13% pendant que les trois prix médians montaient.
Une variation sur un an dépend du mois de référence. Un recul mesuré après un mois exceptionnel ne dit pas la même chose qu’un recul mesuré après un mois ordinaire.
Un chiffre provincial ne décrit pas votre secteur. Le même mois, l’APCIQ publie des statistiques pour le Québec, pour la RMR, pour l’île de Montréal et pour Laval, et elles ne bougent pas ensemble.

Les incitatifs médiatiques favorisent les manchettes dramatiques. La nuance est indispensable, parce que vos décisions financières méritent mieux qu’un gros titre.

Le marché de Laval, en chiffres datés

Laval a ses propres statistiques, et elles ne suivent pas toujours celles de l’île:

Activité (APCIQ, août 2026): 255 ventes, en baisse de 20% sur un an, et 1 514 inscriptions en vigueur, en hausse de 10%.
Prix médians (APCIQ, août 2026): 642 750 $ pour l’unifamiliale et 449 000 $ pour la copropriété, contre 820 000 $ et 475 000 $ sur l’île de Montréal le même mois. Un écart de médianes ne compare pas des propriétés équivalentes: la taille, l’âge et le terrain diffèrent d’un territoire à l’autre. Pour le plex, le nombre de transactions à Laval en août 2026 était insuffisant pour que l’APCIQ publie un prix médian.
Logement locatif (SCHL): selon le Rapport sur le marché locatif publié le 11 décembre 2025, à partir de l’enquête d’octobre 2025, le taux d’inoccupation des appartements d’initiative privée était de 3,4% à Laval, contre 2,4% un an plus tôt, et de 2,9% dans la RMR de Montréal, contre 2,1%. La SCHL indique que la hausse est statistiquement significative pour la RMR, mais pas pour Laval. Le loyer moyen à Laval s’établissait à 1 347 $, en hausse estimée de 8,0% sur un an dans les mêmes immeubles.
Transport: il se vérifie station par station, du métro au REM. Le détail par secteur est dans le guide pour acheter à Laval.

Trois arguments courants, confrontés aux données

On lit souvent que trois facteurs empêcheraient les prix de baisser à Montréal et à Laval. Voici ce que les données publiques disent de chacun.

“La demande démographique est garantie.” L’Institut de la statistique du Québec a publié le 13 mai 2026 son bilan de l’année 2025: selon les données provisoires, la population du Québec s’établissait à 9,03 millions au 1er janvier 2026, en baisse de 9 600 personnes sur l’année. Du côté fédéral, le Plan des niveaux d’immigration 2026-2028 d’IRCC fixe la cible d’admissions de résidents permanents à 380 000 pour 2026, et à 380 000 pour 2027 et pour 2028 à titre indicatif. En vertu de l’Accord Canada-Québec, le Québec sélectionne lui-même ses immigrants économiques et publie son propre plan. Aucune de ces données ne dit ce que feront les prix.

“L’offre est bloquée.” L’argument porte sur le terrain constructible. L’offre de propriétés à vendre, elle, se mesure chaque mois: dans la RMR de Montréal, les inscriptions en vigueur ont augmenté de 18% entre août 2025 et août 2026, selon l’APCIQ.

“Les coûts de construction font un plancher.” Statistique Canada publie chaque trimestre l’indice des prix de la construction de bâtiments, par région métropolitaine. Selon sa diffusion du 24 juillet 2026, les coûts de construction de bâtiments résidentiels à Montréal ont augmenté de 2,5% au deuxième trimestre de 2026 par rapport au trimestre précédent. Cet indice mesure ce que les entrepreneurs demandent pour bâtir du neuf, pas le prix auquel une propriété existante se revend.

Ce que les données ne permettent pas de dire

Aucune de ces séries ne projette les prix des douze prochains mois. Une baisse, une stabilité ou une hausse restent possibles, et aucun tableau officiel ne dit laquelle viendra. Quiconque vous annonce une baisse ou une hausse chiffrée pour l’an prochain vous donne une opinion, pas une donnée. Y compris un courtier.

Ce qui se surveille, en revanche, a une source et une date de publication:

les ventes, les inscriptions, les prix médians et les délais de vente, par catégorie et par secteur: APCIQ, chaque mois;
le taux directeur: Banque du Canada, à chaque annonce prévue à son calendrier;
le taux d’inoccupation et les loyers: SCHL, une fois par année, à partir de l’enquête d’octobre;
la population: ISQ, dans son bilan démographique annuel;
les coûts de construction: Statistique Canada, chaque trimestre.

La bonne question à poser

La question “est-ce un bon moment d’acheter?” est la mauvaise question.

Les bonnes questions sont:

Votre situation financière est-elle stable?
Avez-vous votre mise de fonds, plus les frais de clôture: droits de mutation, notaire, inspection, déménagement? Le calculateur des frais de clôture les additionne.
Prévoyez-vous de rester assez longtemps pour étaler ces frais d’entrée? Le calculateur louer ou acheter les met dans la balance.
Les propriétés que vous regardez sont-elles à un prix juste selon les ventes comparables récentes?

Si la réponse à ces quatre questions est oui, votre propre situation pèse davantage dans la décision que le moment du marché.

Une analyse du marché immobilier de la grande région de Montréal et Laval est publiée ici régulièrement. Prenez contact pour lire ensemble les données récentes de votre secteur et de votre catégorie de propriété.