Marché immobilier à Mascouche: 3e trimestre 2026

À Mascouche, une maison unifamiliale vendue au 3e trimestre 2026 est restée en moyenne 25 jours sur le marché, contre 43 pour l’ensemble de Lanaudière: aucun territoire de la région pour lequel Centris publie ce délai ne fait plus court. Les ventes résidentielles de la ville progressent de 5 % quand celles de la région reculent de 10 %. Voici ces chiffres, ce qui change dans la ville, et leurs conséquences pour qui vend ou achète.

Le marché immobilier de Mascouche en chiffres

Pour Centris, Mascouche forme un seul territoire, de 51 183 habitants au recensement de 2021. De juillet à septembre 2026, on y a conclu 168 ventes résidentielles (+5 %) et signé 253 nouvelles inscriptions (+13 %). Chaque pourcentage compare à la même période un an plus tôt; l’écart des jours sur le marché est en jours.

Source: statistiques immobilières de Centris pour Lanaudière (Mascouche) et pour Lanaudière, 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre.

Source: statistiques immobilières de Centris pour Lanaudière (Mascouche) et pour Lanaudière, 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre.

Source: statistiques immobilières de Centris pour Lanaudière (Mascouche) et pour Lanaudière, 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre.

Pour quatre plex vendus, Centris juge le nombre de transactions insuffisant et ne publie ni prix ni délai. Les 30 ventes des quatre derniers trimestres sont le seul repère, et il est mince.

Mascouche face à Terrebonne, Repentigny et Lanaudière

Source: statistiques immobilières de Centris pour Lanaudière, pages Mascouche, Lachenaie, Terrebonne et Repentigny, 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre.

Le délai le plus court de la région. Parmi les territoires de Lanaudière où Centris publie le délai de l’unifamiliale, Mascouche est le seul sous 30 jours; Lavaltrie suit à 30, La Plaine à 31. Chez les trois voisins du tableau, le délai s’allonge de 5 à 12 jours en un an. À Mascouche, il raccourcit de 5.

Une maison médiane entre Repentigny et Terrebonne. À 600 000 $, le prix médian frôle celui du secteur Repentigny et reste sous ceux de Terrebonne et de Lachenaie. Celui de Lanaudière, plus bas, mêle couronne urbaine et municipalités rurales du nord: c’est un repère, pas un comparable.

Le volume tient. Sur quatre trimestres, les 795 ventes résidentielles de Mascouche (-2 %) la placent au deuxième rang des territoires Centris de Lanaudière, derrière le secteur Repentigny (819). Centris découpe toutefois Terrebonne en trois et Repentigny en deux.

Plus de condos vendus que chez les voisins. Les 60 ventes de Mascouche dépassent celles du secteur Repentigny (49) et du secteur Terrebonne (42). Le prix médian de la copropriété, 387 500 $, se place entre ceux de Repentigny (320 000 $, -15 %) et de Terrebonne (442 000 $).

Ce qui a changé en un an

L’offre monte plus vite que les ventes. Les inscriptions en vigueur, toutes catégories, augmentent de 29 %. En copropriété, 84 unités étaient inscrites (+37 %) et le délai atteint 43 jours, 9 de plus qu’à l’été 2025.

Les prix médians. L’unifamiliale gagne 3 % et la copropriété 6 %. Une variation de prix médian ne mesure pas celle de la valeur d’une maison précise: d’un trimestre à l’autre, ce ne sont pas les mêmes propriétés qui se vendent.

L’unifamiliale à l’avantage des vendeurs, selon l’APCIQ. Pour son secteur 30, Mascouche, le baromètre du 3e trimestre mesure sur 12 mois de 2,0 à 4,9 mois d’inventaire selon la gamme de prix de l’unifamiliale, toutes qualifiées « Vendeur »; l’équilibre commence à 8 mois. Ses chiffres du trimestre diffèrent un peu de ceux de Centris (104 ventes à -2 %, 26 jours): les tableaux suivent Centris.

Le taux directeur. Au 21 octobre 2026, le taux directeur de la Banque du Canada est de 2,25 %, inchangé depuis le 29 octobre 2025; prochaine annonce le 28 octobre.

Taxes 2026 et droits de mutation

Le compte moyen. Selon la simulation du budget 2026, le compte de taxes moyen d’une résidence passe de 3 690 $ à 3 818 $, soit 128 $ de plus; la Ville chiffre la hausse à 3,44 %.

Une évaluation fondée sur 2023. Le rôle 2025-2026-2027 reflète le marché au 1er juillet 2023. Selon la règle que la Ville décrit, le suivant, 2028-2029-2030, reflétera le marché au 1er juillet 2026. Aucune page de la Ville consultée le 21 octobre 2026 ne publie la variation moyenne du rôle en vigueur.

Nouveau en 2026: les surfaces imperméables. Depuis le 1er janvier, une taxe vise la surface imperméable d’un terrain: sa superficie moins celles du bâtiment et de la verdure. La tarification est progressive, une première tranche est exemptée, et la taxe diminue ou disparaît l’année suivant un verdissement. Je n’ai trouvé en ligne ni le texte du règlement 1350 ni ses taux: pour une propriété à grande entrée asphaltée, demandez au vendeur son compte de taxes 2026.

Les droits de mutation au-delà de 500 000 $. Mascouche applique 3 % sur la tranche qui dépasse 500 000 $, au lieu de 1,5 %: le plafond que la loi permet aux municipalités autres que Montréal. Avec une maison médiane à 600 000 $, au moins la moitié des unifamiliales vendues cet été dépassaient ce seuil. Dans l’exemple de la Ville, une propriété de 560 000 $ entraîne 7 410,50 $ de droits, dont 1 800 $ pour les 60 000 $ au-delà de 500 000 $, contre 900 $ au taux provincial. Le calculateur des droits de mutation, réglé sur « Autre municipalité du Québec », applique le barème provincial: à Mascouche, ajoutez 1,5 point de pourcentage sur la portion au-delà de 500 000 $.

La bretelle de l’A-640, le train et les mises en chantier

Une nouvelle sortie de l’A-640 en chantier. Le 8 juillet 2026, la Ville a annoncé avoir obtenu du ministère des Transports et de la Mobilité durable le certificat d’autorisation d’une bretelle de l’autoroute 640 en direction ouest, vers l’avenue de l’Esplanade. C’est une sortie seulement, pas une entrée. Selon la page du projet, le chantier a commencé en août 2026 et la mise en service est prévue à l’été 2027; le programme d’immobilisations y prévoit 5 675 000 $ en 2026. Aucune source ne mesure l’effet d’une bretelle sur le prix des maisons voisines.

Le train, en semaine seulement. Mascouche est le terminus de la ligne 15 d’exo, en zone tarifaire C. Selon l’horaire en vigueur depuis janvier 2026, huit trains partent vers Montréal du lundi au vendredi, dont cinq avant 9 h, et aucun la fin de semaine. Le programme d’immobilisations prévoit aussi 8 730 000 $ de 2026 à 2028 pour réaménager l’avenue de la Gare.

Plus de logements commencés qu’à Terrebonne. De janvier à septembre 2026, la SCHL a recensé 308 mises en chantier à Mascouche, dont 280 appartements, contre 272 un an plus tôt; c’est davantage qu’à Terrebonne (208) et à Repentigny (129). En octobre 2025, le taux d’inoccupation locatif de Mascouche était de 3,3 %, une donnée que la SCHL invite à utiliser avec prudence.

L’eau: zones inondables et pluies abondantes

La rivière. Le règlement de zonage 1103, codifié en septembre 2026, délimite encore les zones inondables avec les cartes de la MRC Les Moulins et du Centre d’expertise hydrique, et avec les cotes de crues de la rivière Mascouche. En cas de contradiction, la cote prévaut; la limite exacte est établie par un arpenteur-géomètre, aux frais du propriétaire.

Les nouvelles cartes attendront. La Communauté métropolitaine de Montréal a préparé des cartes de nouvelle génération pour 14 plans d’eau, dont la rivière Mascouche. Son premier lot, qui ne la nomme pas, devait entrer en vigueur le 1er août 2026; le 30 juillet, la CMM contestait son report « à une date indéterminée ». D’ici là, les anciennes cartes restent pleinement valides.

Le risque qu’aucune carte ne montre. Marquée par les inondations de la tempête Debby en 2024, la Ville a adopté en juin 2026 son premier Plan de résilience climatique. Depuis le 17 juin, une aide rembourse 75 % des dépenses admissibles avant taxes contre les inondations dues aux pluies abondantes, jusqu’à 1 500 $ par adresse: 250 $ pour une inspection préventive, 400 $ pour un clapet anti-retour, 600 $ pour une pompe de puisard, 700 $ pour une batterie ou une pompe de relève. L’enveloppe 2026 est de 100 000 $, premier arrivé, premier servi. Sur ces équipements, lisez fonte des neiges et infiltration d’eau au sous-sol.

Vendre ou acheter à Mascouche

Vendre une maison. Un délai moyen de 25 jours résume des ventes conclues; il ne dit rien des maisons restées sans preneur. Votre propriété arrive parmi 111 unifamiliales inscrites (+35 %). Le prix se défend avec les ventes récentes du même type de maison dans le même quartier, pas avec la médiane: comparables immobiliers: auditer le prix du voisin.

Vendre un condo. Les ventes ont grimpé de 25 %, mais l’offre aussi, et le délai s’allonge. Les 280 appartements mis en chantier depuis janvier ne sont pas forcément des condos: la SCHL ne distingue pas ici copropriétés et logements locatifs.

Acheter. Trois vérifications propres à Mascouche avant l’offre: le compte de taxes 2026 réel, pour repérer la taxe sur les surfaces imperméables; les droits de mutation à 3 % au-delà de 500 000 $, à prévoir en liquidités; l’historique d’eau au sous-sol, avec la présence d’un clapet anti-retour et, près de la rivière, la cote de crue applicable. Pour l’assurance, la réponse vient de votre assureur.

Questions fréquentes

Le marché de Mascouche favorise-t-il les vendeurs? Pour l’unifamiliale, oui selon l’APCIQ: sur 12 mois, toutes les gammes de prix se situent entre 2,0 et 4,9 mois d’inventaire, sous le seuil de 8 mois. Ce tableau ne couvre pas la copropriété, dont l’offre a augmenté de 37 % selon Centris.

Combien coûte une maison à Mascouche? Le prix médian de l’unifamiliale est de 600 000 $ au 3e trimestre 2026: la moitié des maisons se sont vendues plus cher, l’autre moitié moins cher. Seule une analyse comparative donne la valeur d’une propriété précise.

La nouvelle sortie de l’A-640 est-elle ouverte? Pas au 21 octobre 2026: les travaux sont en cours, et la Ville prévoit la mise en service à l’été 2027.

Pour compléter, lisez le marché immobilier de Lanaudière, ville par ville, la taxe de bienvenue au Québec et acheter en zone inondable au Québec. La page Mascouche et la page Terrebonne rassemblent le reste.

Une maison ou un condo à vendre à Mascouche, ou un achat en préparation? Écrivez-moi. L’évaluation de votre propriété, tirée des ventes récentes près de chez vous, est gratuite et sans engagement, en français, en anglais ou en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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