Analyse de marché

Marché immobilier à Duvernay et Saint-François, Laval: 3e trimestre 2026

Par Georges Matar · 19 octobre 2026 · 10 min de lecture

Le secteur 1 de la Ville de Laval, qui réunit Duvernay, Saint-Vincent-de-Paul et Saint-François, contient à la fois le prix médian d’unifamiliale le plus élevé et le plus bas publiés par Centris à Laval au 3e trimestre 2026. À Duvernay, l’unifamiliale s’est vendue à un prix médian de 735 000 $, en 27 jours en moyenne. À Saint-François, à 542 500 $, en 43 jours. Voici ce que ces chiffres permettent de dire, et ce qui change dans l’est de l’île.

Le marché immobilier de Duvernay, Saint-Vincent-de-Paul et Saint-François en chiffres

Unifamiliale	Ventes	Prix médian	Jours sur le marché	Inscriptions en vigueur
Duvernay	47 (-9 %)	735 000 $ (+7 %)	27 (-18)	64 (-8 %)
Saint-Vincent-de-Paul	14	non publié	non publié	30 (+50 %)
Saint-François	35 (-5 %)	542 500 $ (+1 %)	43 (-7)	52 (+18 %)
Laval, ensemble	547 (-8 %)	630 000 $ (+5 %)	36 (-2)	792 (+17 %)

Source: statistiques immobilières de Centris pour Laval (Duvernay), Laval (Saint-Vincent-de-Paul), Laval (Saint-François) et Laval, 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre. Les variations comparent au même trimestre de 2025; celles des jours sont en jours.

À Saint-Vincent-de-Paul, Centris juge le « nombre de transactions insuffisant pour produire une statistique fiable ». Le seul prix médian publié y est celui des quatre derniers trimestres:

Unifamiliale, 4 derniers trimestres	Ventes	Prix médian	Jours sur le marché
Duvernay	252 (-4 %)	723 750 $ (+6 %)	34 (-8)
Saint-Vincent-de-Paul	65 (-28 %)	584 187 $ (+4 %)	35 (+6)
Saint-François	140 (-8 %)	541 437 $ (+5 %)	37 (-13)

Source: mêmes pages Centris, cumul des quatre derniers trimestres.

La copropriété ne pèse qu’à Duvernay, et aucun des trois quartiers n’a assez de ventes au trimestre pour un prix médian publié.

Copropriété	Ventes du trimestre	Ventes, 4 trimestres	Prix médian, 4 trimestres
Duvernay	17	109 (-24 %)	464 000 $ (+8 %)
Saint-Vincent-de-Paul	7	26	non publié
Saint-François	1	5	non publié

Source: mêmes pages Centris, 3e trimestre 2026 et cumul des quatre derniers trimestres.

Le plex est presque absent: 9 ventes à Duvernay, 16 à Saint-Vincent-de-Paul et 6 à Saint-François en quatre trimestres, sans prix médian publié.

Trois quartiers, trois marchés

Duvernay et Saint-François encadrent la médiane lavalloise de 630 000 $. Le rang dépend toutefois de la période: au trimestre, Duvernay devance de peu Sainte-Dorothée (728 400 $), qui repasse devant sur quatre trimestres (756 787 $). Saint-François a la médiane trimestrielle la plus basse publiée, mais sur quatre trimestres, Laval-Ouest (479 312 $) et Pont-Viau (532 250 $) sont plus bas.

Les 27 jours de Duvernay sont le délai le plus court parmi les quartiers lavallois où Centris le publie. Les 43 jours de Saint-François sont le deuxième plus long, après Sainte-Dorothée.

Une médiane n’est pas la valeur d’une maison: elle bouge quand la composition des ventes change, et Centris rappelle que ses statistiques « ne sont pas le reflet de chaque propriété individuelle ». À l’échelle de la région, l’APCIQ constate au 3e trimestre que les vendeurs gardent l’avantage dans l’unifamiliale dans chacun des grands secteurs métropolitains, alors que la copropriété de Laval se rapproche des seuils d’équilibre.

Le baromètre de l’APCIQ: une seule gamme « Acheteur »

Le baromètre de l’APCIQ découpe Laval autrement: Duvernay forme le secteur 22, Saint-François et Saint-Vincent-de-Paul le secteur 24. Son tableau 3 divise l’inventaire moyen des 12 derniers mois par les ventes moyennes. Sous 8 mois, le marché y est favorable aux vendeurs; de 8 à 10, équilibré; au-delà de 10, favorable aux acheteurs.

Tranche	Duvernay (secteur 22)	Secteur 24
1re	moins de 360 000 $: 1,9 mois	moins de 280 000 $: 0,0 mois
2e	360 000 $ à 530 000 $: 4,3 mois	280 000 $ à 420 000 $: 2,0 mois
3e	530 000 $ à 890 000 $: 2,6 mois	420 000 $ à 690 000 $: 3,4 mois
4e	890 000 $ à 1 070 000 $: 2,3 mois	690 000 $ à 830 000 $: 5,9 mois
5e	1 070 000 $ et plus: 6,8 mois	830 000 $ et plus: 11,7 mois

Source: baromètre résidentiel de l’APCIQ, 3e trimestre 2026, région métropolitaine de Montréal, pages 31 et 33, tableau 3, unifamiliale, 12 derniers mois.

Toutes ces tranches sont qualifiées « Vendeur », sauf les unifamiliales de 830 000 $ et plus du secteur 24, classées « Acheteur ». Le chiffre repose sur peu de maisons: 18 en inventaire en moyenne, pour 2 ventes par mois.

Pour le secteur 24, que Centris ne publie pas en bloc, l’APCIQ donne un prix médian de 560 000 $ au trimestre (+3 %) et 84 unifamiliales en vigueur, 30 % de plus qu’un an plus tôt. Les deux sources diffèrent parfois d’une unité (27 jours chez Centris, 28 à l’APCIQ pour Duvernay) et ne se mélangent pas dans un même tableau.

Ce qui a changé en un an

À Duvernay, l’unifamiliale s’est raréfiée. Ses inscriptions en vigueur baissent de 8 % et son délai de vente a fondu de 18 jours. L’offre qui monte est celle de la copropriété: 51 en vigueur, 21 % de plus, alors que ses ventes sur quatre trimestres reculent de 24 %.

À Saint-Vincent-de-Paul, l’offre a grimpé. Toutes catégories, les nouvelles inscriptions augmentent de 26 % et les inscriptions en vigueur de 34 %; pour l’unifamiliale seule, de 50 %.

À Saint-François, moins de nouvelles inscriptions, plus de stock. Toutes catégories, les nouvelles inscriptions baissent de 11 %, et pourtant les unifamiliales en vigueur augmentent de 18 %.

Dans ces deux quartiers, l’offre d’unifamiliales monte alors que leurs ventes sur quatre trimestres reculent, de 28 % et de 8 %. Les données ne disent pas pourquoi.

Ce qui bouge dans l’est de Laval

Le boulevard des Mille-Îles. Saint-François occupe la pointe est de l’île, selon la Ville. Le 13 mai 2026, Laval a annoncé un chantier de 9,5 km sur le boulevard des Mille-Îles, entre l’autoroute 25 et la pointe est, qui comprend la stabilisation des talus sur plus de 7 km. Coût: plus de 80 M$, dont 25 M$ du gouvernement du Canada. La Ville le justifie par plus d’une dizaine de glissements de terrain et des fermetures du boulevard. Les travaux devraient débuter en 2027, par phases, sur environ six ans. Sur ce boulevard, demandez à la Ville quelle phase touche l’adresse avant de fixer une date de prise de possession.

La zone agricole. La Ville situe le bois Saint-François « au cœur de la zone agricole permanente et du quartier portant le même nom ». Dans une zone agricole, l’article 55 de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles interdit, sans l’autorisation de la Commission de protection du territoire agricole, les actes visés aux articles 26 à 29, dont l’usage non agricole d’un lot et le lotissement, sauf exceptions prévues par règlement. Depuis 2025, Laval impose aussi une redevance sur les terres agricoles non exploitées: au budget 2026, 0,50 $ le mètre carré jusqu’à 1 000 m², 0,25 $ de 1 001 à 5 000 m² et 0,10 $ au-delà. Un terrain en friche en zone agricole n’est donc pas un terrain à bâtir en attente.

L’ancien pénitencier. Le 8 mars 2025, Ottawa a annoncé que le pénitencier de Saint-Vincent-de-Paul serait transféré à la Société immobilière du Canada d’ici la fin de 2025. Au 19 octobre 2026, aucune page officielle consultée ne confirme que ce transfert a eu lieu, ni ne décrit un projet pour le site: rien de mesurable à intégrer dans un prix.

Le SRB Pie-IX. Selon la STM, le SRB, mis en service en novembre 2022, dessert l’est de Laval, et son tronçon du boulevard Saint-Martin à l’avenue Pierre-De Coubertin est entièrement en service. Le prolongement en chantier jusqu’en 2027 va vers la rue Notre-Dame Est, à Montréal, et la STM n’annonce aucun nouvel arrêt à Laval. Les lignes 52 et 252 de la STL empruntent déjà le SRB; le prolongement ne rapproche aucun arrêt de l’est de Laval.

Les rivières et le logement locatif

Les zones inondables. Le secteur est riverain: la Ville a acquis en 2023 un terrain voisin de la berge des Pinsons, dans Duvernay, au bord de la rivière des Prairies. Le premier lot de cartes de nouvelle génération couvre les abords des rivières des Mille Îles et des Prairies. Le 30 juillet 2026, la Communauté métropolitaine de Montréal a demandé à Québec de revenir sur le report de leur publication à une date indéterminée. La Ville annonce la nouvelle cartographie d’ici la fin de 2026 et garde, d’ici là, les zones de grand courant (0 à 20 ans) et de faible courant (20 à 100 ans). Les vérifications sont détaillées dans acheter en zone inondable.

Le logement locatif. Dans la zone St-François/St-Vincent/Duvernay de la SCHL, dont les limites ne sont pas celles de Centris, l’inoccupation des appartements d’initiative privée était de 2,1 % en octobre 2025 (cote c, « bon »), contre 1,1 % un an plus tôt, une variation que la SCHL ne juge pas significative. De janvier à septembre 2026, elle y a compté 120 mises en chantier, contre 239 un an plus tôt. Pour un plex, ce taux décrit la zone; les baux de l’immeuble en disent davantage.

Vendre ou acheter dans l’est de Laval

Pour un vendeur à Duvernay, le trimestre décrit une unifamiliale vendue vite, face à moins de concurrence. L’estimateur de valeur de propriété donne un premier ordre de grandeur; l’analyse comparative part des ventes de votre micro-secteur, et ceux de Duvernay sont décrits sur la page Duvernay.

Pour un vendeur à Saint-Vincent-de-Paul ou à Saint-François, la concurrence a augmenté, et au-dessus de 830 000 $, l’APCIQ qualifie le secteur 24 « Acheteur ». Ce qui joue sur le délai est expliqué dans combien de temps pour vendre.

Pour un acheteur, le choix d’unifamiliales a diminué à Duvernay (64 en vigueur, 8 % de moins), alors que celui des copropriétés a augmenté (51, 21 % de plus). En 2026, Laval prélève 3 % de droits de mutation sur la tranche qui dépasse 500 000 $, sur une base qui est le plus élevé du prix payé, du montant inscrit à l’acte et de la valeur au rôle multipliée par 1,03: voyez la taxe de bienvenue au Québec. À Saint-François, vérifiez en plus la zone agricole, le chantier du boulevard et la carte inondable.

Aucune de ces données ne dit si c’est le bon moment. Elles disent où se trouve l’offre, et à quel rythme elle s’écoule.

Questions fréquentes

Pourquoi Centris n’affiche-t-il pas de prix médian trimestriel pour Saint-Vincent-de-Paul? Avec 14 ventes d’unifamiliales au trimestre, Centris juge les transactions trop peu nombreuses. Sa médiane sur quatre trimestres, 584 187 $, est publiée, et l’APCIQ donne 560 000 $ au trimestre pour l’ensemble Saint-François et Saint-Vincent.

La médiane de Duvernay a pris 7 %: ma maison aussi? Pas nécessairement. La médiane dépend des maisons vendues pendant le trimestre. Seule l’analyse des ventes comparables dit ce que vaut votre adresse.

Peut-on bâtir une maison sur un terrain agricole à Saint-François? En règle générale, pas sans l’autorisation de la Commission de protection du territoire agricole. Faites vérifier le statut du lot par un notaire avant de vous engager.

La nouvelle carte inondable s’applique-t-elle déjà? Non, au 19 octobre 2026: la Ville garde les cartes de grand et de faible courant jusqu’à la publication de la nouvelle, prévue d’ici la fin de 2026.

Pour compléter, lisez le marché immobilier de Laval, quartier par quartier, Acheter à Laval : les six secteurs et Marché immobilier de Montréal et Laval.

Vous vendez ou achetez à Duvernay, à Saint-Vincent-de-Paul ou à Saint-François? Écrivez-moi: l’analyse part des ventes de votre propre quartier, pas de la médiane de Laval. Service en français, en anglais et en arabe.