Analyse de marché

Marché immobilier à Côte-des-Neiges, NDG (Montréal) et Westmount: T3 2026

Par Georges Matar · 20 octobre 2026 · 10 min de lecture

Au 3e trimestre 2026, l’unifamiliale s’est vendue à un prix médian de 2 525 000 $ à Westmount, un peu plus de trois fois la médiane de l’île de Montréal (812 000 $), selon Centris. Dans l’arrondissement de Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce (CDN-NDG), elle atteint 1 289 500 $. Pour Outremont, Hampstead, Mont-Royal, Montréal-Ouest et Côte-Saint-Luc, Centris ne publie aucune médiane trimestrielle: trop peu de ventes.

Le centre-ouest de Montréal en chiffres

Le secteur réunit deux arrondissements de la Ville de Montréal, Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce et Outremont, et cinq villes liées qui ont chacune leur conseil, leur budget et leurs taux: Westmount, Mont-Royal, Hampstead, Côte-Saint-Luc et Montréal-Ouest. L’arrondissement domine: 170 583 habitants au recensement de 2021 selon sa page Centris, et 181 ventes résidentielles au trimestre (-5 %), contre 56 à Westmount (+9 %). L’île en compte 3 344 (-13 %). Les variations comparent à l’été 2025; celles des délais sont en jours.

L’unifamiliale: quatre médianes au-dessus de 1,6 M$

Unifamiliale	Ventes	Médiane du trimestre	Médiane, 4 derniers trimestres	Inscriptions en vigueur
Outremont	9	non publiée	2 299 200 $ (+6 %)	24
Westmount	41 (+7 %)	2 525 000 $ (+24 %)	2 257 500 $ (+7 %)	136 (-1 %)
Hampstead	12	non publiée	1 859 375 $ (+6 %)	31 (-20 %)
Mont-Royal	26	non publiée	1 668 250 $ (-4 %)	70 (-30 %)
Côte-des-Neiges-NDG	42 (-19 %)	1 289 500 $ (+10 %)	1 278 875 $ (+6 %)	109 (+25 %)
Montréal-Ouest	8	non publiée	1 215 625 $ (+5 %)	18
Côte-Saint-Luc	25	non publiée	969 937 $ (+8 %)	63 (+26 %)
Île de Montréal	1 002 (-12 %)	812 000 $ (+2 %)	816 250 $ (+3 %)	2 162 (+7 %)

Source: statistiques immobilières de Centris pour Montréal (Outremont), Westmount, Hampstead, Mont-Royal, Montréal (Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce), Montréal-Ouest, Côte-Saint-Luc et Montréal (Île), 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre.

Sur quatre trimestres, les quatre médianes d’unifamiliale les plus élevées des territoires que Centris suit sur l’île sont dans ce secteur: Outremont, Westmount, Hampstead et Mont-Royal. Outremont devance Westmount de 41 700 $. Au trimestre, seule la médiane de Westmount est publiée parmi les quatre. Côte-Saint-Luc est le seul territoire du secteur sous le million.

Ce que publie l’APCIQ. Son baromètre du 3e trimestre regroupe Hampstead, Mont-Royal, Outremont et Westmount dans un secteur « Centre ». L’unifamiliale y affiche une médiane de 2 375 000 $ (+23 %) sur 88 ventes, de 2 000 000 $ (+3 %) sur 12 mois, et un délai moyen de 100 jours (+22), contre 52 jours pour l’île dans le même document.

Copropriété et plex à Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce et dans les villes liées

Copropriété	Ventes	Médiane du trimestre	Médiane, 4 derniers trimestres	Inscriptions en vigueur
Westmount	14	non publiée	950 481 $ (+2 %)	71 (-20 %)
Outremont	23	non publiée	776 875 $ (+2 %)	119 (+16 %)
Mont-Royal	13	non publiée	618 000 $ (+3 %)	86 (+14 %)
Côte-Saint-Luc	28	non publiée	567 812 $ (+8 %)	108 (+11 %)
Côte-des-Neiges-NDG	99 (+4 %)	562 000 $ (+6 %)	546 875 $ (-1 %)	369 (+27 %)
Île de Montréal	1 728 (-15 %)	477 000 $ (0 %)	477 544 $ (0 %)	6 696 (+12 %)

Source: statistiques immobilières de Centris pour Westmount, Montréal (Outremont), Mont-Royal, Côte-Saint-Luc, Montréal (Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce) et Montréal (Île), 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre.

CDN-NDG vend 99 copropriétés, plus que les quatre autres territoires du tableau réunis, et lui seul a une médiane trimestrielle publiée: 562 000 $ (+6 %), quand celle de l’île ne bouge pas. Ses inscriptions en vigueur montent à 369 (+27 %), et les copropriétés vendues y sont restées en moyenne 71 jours sur le marché, 13 de plus qu’à l’été 2025.

Plex de 2 à 5 logements	Ventes	Prix médian	Jours sur le marché	Inscriptions en vigueur
Côte-des-Neiges-NDG, trimestre	40 (-9 %)	944 500 $ (+2 %)	60 (+12)	114 (+8 %)
Côte-des-Neiges-NDG, 4 derniers trimestres	174 (+9 %)	943 486 $ (-2 %)	69 (+4)	111 (+7 %)
Île de Montréal, trimestre	614 (-13 %)	902 500 $ (+3 %)	52 (-1)	1 631 (+16 %)

Source: statistiques immobilières de Centris pour Montréal (Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce) et Montréal (Île), 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre.

Ailleurs dans le secteur, de zéro à quatre plex vendus au trimestre: Centris ne publie ni prix ni délai.

Ce qui a changé en un an

Une hausse de 24 % à lire avec prudence. La médiane trimestrielle de Westmount repose sur 41 ventes; sur quatre trimestres, la hausse est de 7 %. Une variation de prix médian ne mesure pas l’évolution de la valeur d’une maison donnée, car la composition des ventes change d’un trimestre à l’autre.

L’offre recule dans trois villes liées et grimpe dans l’arrondissement. Toutes catégories confondues, les inscriptions en vigueur baissent à Hampstead (-15 %), à Mont-Royal (-10 %) et à Westmount (-6 %), mais augmentent de 22 % dans CDN-NDG et de 12 % sur l’île. Selon le baromètre de l’APCIQ, le secteur Centre est le seul des 18 secteurs de l’île où elles diminuent (-5 %).

Le contexte régional. Selon l’APCIQ, au 3e trimestre, les vendeurs d’unifamiliales gardent l’avantage dans chacun des grands secteurs de la région métropolitaine, alors que la copropriété de l’île se situe à la frontière entre l’équilibre et l’avantage des acheteurs. Le taux directeur de la Banque du Canada reste à 2,25 % au 20 octobre 2026; la prochaine annonce est prévue le 28 octobre.

Taxes et droits de mutation à Montréal et dans les villes liées

La taxe de bienvenue change à chaque frontière. L’article 2 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières permet à chaque municipalité de fixer son taux sur la tranche qui dépasse 500 000 $, jusqu’à 3 %, un plafond qui ne lie pas la Ville de Montréal.

Ville	Au-delà de 500 000 $	Sur 700 000 $	Sur 1 500 000 $
Montréal (CDN-NDG, Outremont)	1,5 % jusqu’à 552 300 $, 2 % jusqu’à 1 104 700 $, puis 2,5 %	9 349,00 $	27 325,50 $
Westmount	3 %	11 610,50 $	35 610,50 $
Hampstead	1,5 % jusqu’à 552 300 $, puis 3 %	10 826,00 $	34 826,00 $
Montréal-Ouest	2 %, 2,5 % dès 750 000 $, 3 % dès 1 000 000 $	9 610,50 $	31 860,50 $
Côte-Saint-Luc	1,5 % jusqu’à 800 000 $, puis 2,5 %	8 610,50 $	27 610,50 $
Mont-Royal	1,5 % jusqu’à 630 100 $, 2 % jusqu’à 1 260 300 $, puis 2,5 %	8 960,00 $	26 158,50 $

Source: pages des droits de mutation 2026 de la Ville de Montréal, de Westmount, de Hampstead, de Montréal-Ouest, de Côte-Saint-Luc et de Mont-Royal. Montants calculés à partir de ces tranches.

Pour Hampstead, dont la page affiche encore les deux premières tranches de 2025, le calcul applique celles de 2026 inscrites dans la loi. Montréal passe à 3,5 % au-delà de 2 136 500 $, puis à 4 % au-delà de 3 113 000 $. Le calculateur des droits de mutation donne un ordre de grandeur; le montant qui fait foi est celui de la ville.

Le rôle d’évaluation. Au rôle 2026-2027-2028, qui reflète le marché au 1er juillet 2024, l’unifamiliale moyenne vaut 2 739 500 $ à Westmount, 2 324 400 $ à Outremont, 2 137 200 $ à Hampstead et 2 000 500 $ à Mont-Royal, contre 927 300 $ dans l’agglomération. Par rapport au rôle précédent, la valeur des unifamiliales a progressé de 2,4 % à Mont-Royal, de 4,9 % à Westmount et de 5,0 % dans CDN-NDG, contre 12,1 % dans la Ville de Montréal.

L’impôt foncier. Le budget 2026 de Montréal chiffre le compte de taxes de l’unifamiliale moyenne à 7 442 $ dans Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce (+1,4 %, la plus faible hausse des 19 arrondissements), à 13 800 $ à Outremont (+3,1 %) et à 4 939 $ (+4,3 %) pour la ville. Les villes liées votent leurs propres taux: Westmount affiche pour 2026 un taux total de 0,6583 $ par 100 $ d’évaluation pour le résidentiel de cinq logements ou moins. Ailleurs, demandez au vendeur son dernier compte de taxes.

Ce qui bouge à Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce et autour

Namur-Hippodrome: un plan, pas de calendrier. Selon la page du projet de la Ville de Montréal, mise à jour le 4 juin 2026, ce futur quartier de 95 hectares, près de la station Namur et sur le site de l’ancien hippodrome, doit accueillir de 18 500 à 20 000 logements, dont plus de la moitié hors marché. Le plan directeur est adopté depuis décembre 2024; l’étape suivante est l’accueil des premiers projets immobiliers, sans date de construction publiée.

Le transport. Deux stations du REM en service sont situées, selon leur fiche, à Mont-Royal et à Outremont: Ville-de-Mont-Royal, chemin Canora, et Édouard-Montpetit, en correspondance avec la ligne bleue. Les projets de mobilité du grand Sud-Ouest de Montréal, dont le territoire d’étude comprend Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce, Westmount et Montréal-Ouest, ont été retirés du Plan québécois des infrastructures au budget 2025-2026 du Québec, selon le programme des immobilisations de l’ARTM.

Plex: pas de dérogation pour convertir. La conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise est interdite dans l’agglomération, sauf dérogation, et l’arrondissement de CDN-NDG n’en accorde plus depuis le 9 octobre 2024 (règlement RCA24 17403). Dans CDN-NDG, un acheteur de plex ne peut donc pas compter sur une conversion pour revendre les logements un à un. L’indivision suit d’autres règles, décrites dans la copropriété indivise à Montréal.

Location à court terme. Outremont interdit les résidences de tourisme commerciales; CDN-NDG ne les permet que dans certaines zones commerciales, comme le boulevard Décarie.

Le marché locatif. Dans l’enquête d’octobre 2025 de la SCHL, la plus récente, le taux d’inoccupation passe en un an de 2,5 % à 4,0 % dans la zone « N.-D.-de-Grâce/Ct-St-Luc etc. » et de 2,1 % à 2,9 % dans la zone « Ct-des-Neiges/Mt-Royal/Outremont ». De janvier à septembre 2026, la première compte 43 mises en chantier, contre 254 un an plus tôt, et la seconde 492, contre 425.

Vendre ou acheter dans le centre-ouest de Montréal

Vendre dans une petite ville liée. Avec 12 ventes d’unifamiliales au trimestre à Hampstead et 8 à Montréal-Ouest, aucune médiane n’est publiée: le prix se défend par les ventes comparables des quatre derniers trimestres. La méthode est décrite dans comparables immobiliers: auditer le prix du voisin.

Vendre à Westmount. Au trimestre, l’unifamiliale vendue y est restée en moyenne 102 jours sur le marché, six de plus qu’un an plus tôt, deux fois les 51 jours de l’île selon Centris. Une moyenne ne prédit pas le délai d’une adresse.

Acheter une copropriété à Côte-des-Neiges ou à Notre-Dame-de-Grâce. Le choix s’est élargi: 27 % d’inscriptions de plus en un an. Sur 700 000 $, les droits de mutation y sont de 9 349 $.

Acheter un plex. Partez des loyers réellement perçus, dans des zones où l’inoccupation a augmenté selon la SCHL, sans compter, dans CDN-NDG, sur une conversion en copropriété divise.

Questions fréquentes

Est-ce un marché vendeur ou acheteur à Westmount, Outremont ou Mont-Royal? L’APCIQ ne tranche pas par ville, mais par gamme de prix pour son secteur Centre, en unifamiliale, sur 12 mois. Sous 2 500 000 $, le marché y favorise les vendeurs (de 4,1 à 7,2 mois d’inventaire); de 2 500 000 $ à 3 000 000 $, il est équilibré (8,3 mois); à 3 000 000 $ et plus, il favorise les acheteurs (16,0 mois). La lecture de ces gammes est expliquée dans le marché haut de gamme à Montréal.

Pourquoi la taxe de bienvenue est-elle plus élevée à Westmount qu’à Mont-Royal pour le même prix? Parce que chaque ville fixe son taux au-delà de 500 000 $. Westmount applique 3 % dès ce seuil; Mont-Royal garde 1,5 % jusqu’à 630 100 $. Sur 1 500 000 $, l’écart est de 9 452 $.

Le projet Namur-Hippodrome va-t-il faire bouger les prix dans Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce? Aucune source officielle ne mesure un tel effet, et la Ville ne publie pas de date de construction.

Pour compléter, lisez le marché immobilier de Montréal, arrondissement par arrondissement, la taxe de bienvenue au Québec et comparer deux quartiers de Montréal. La page Montréal rassemble le reste.

Vous vendez ou achetez à Westmount, à Notre-Dame-de-Grâce ou à Mont-Royal? Écrivez-moi. Je prépare sans frais une analyse comparative à partir des ventes récentes du même type de propriété, avec le calcul des droits de mutation de la ville visée.